¿Cómo funciona el cambio de hipoteca?
El crédito hipotecario es uno de los principales instrumentos de financiamiento de vivienda en el país. Entre diciembre de 2020 y diciembre 2021, se colocaron 501,800 hipotecas por un valor de 484.9 mil millones de pesos.
El crédito hipotecario es uno de los principales instrumentos de financiamiento de vivienda en el país. Por ejemplo, solo entre diciembre de 2020 y diciembre 2021, entre la banca y las instituciones públicas (Infonavit y Fovissste) colocaron 501.800 hipotecas por un valor de 484.9 mil millones de pesos, según resultados del Informe “Situación Inmobiliaria México”.
Sin embargo, también implica una responsabilidad de largo aliento, pues los plazos de estos préstamos oscilan entre los 10 y los 30 años, periodos de tiempo bastante largos en los que puedes tener problemas para pagar los dividendos. Por fortuna, siempre tienes la opción del cambio de crédito hipotecario que ayuda a alivianar la carga financiera.
¿En qué consiste el cambio de hipoteca?
También conocido como subrogación de hipoteca, se refiere al proceso que te permite trasladar tu crédito a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones, principalmente a lo que respecta a tasa de interés, plazo, dividendo y Costo Anual Total (CAT).
No es una cancelación del crédito existente, sino de una sustitución del acreedor, lo que te ahorra gastos importantes como cancelación de la primera hipoteca, constitución de la nueva y comisiones de apertura de crédito.
En la práctica, esta figura de portabilidad hipotecaria te permite:
- Reducir el monto del dividendo mensual, sea porque alargas el plazo o pagas menos tasa de interés o Costo Anual Total.
- Acortar el plazo de financiamiento. Opción ideal si tus condiciones financieras han mejorado desde el momento en que solicitaste el préstamo.
- Mejorar condiciones de pago, como descuentos por pago puntual.
Esta figura data del 2003, pero empezó a ejecutarse en forma hasta 2015, luego de que la Reforma Financiera de 2014 dictara un procedimiento más flexible y claro al respecto, así como la obligación a los bancos de conceder la subrogación en cualquier momento que el deudor la solicite.
¿Cómo solicitar el cambio de hipoteca?
Es muy fácil. Si no te sientes a gusto con la carga financiera del préstamo hipotecario que tienes en este momento, lo primero que debes hacer es cotizar la portabilidad de la hipoteca con otras entidades. Luego debes evaluar las diferentes opciones en función de diversas variables:
- Nueva tasa de interés.
- Nuevo plazo pactado.
- Costo Anual Total (CAT).
- Nuevos costos (gastos notariales, avalúo, comisión de apertura y seguro de desempleo), que llegan a ser de hasta el 6% del valor de la vivienda.
- Nuevas condiciones de pago.
Una vez que eliges la opción más conveniente, tienes que solicitar al banco acreedor un “estado de cuenta para efectos de subrogación”, que deberá emitir en el lapso de 15 días naturales.
Dicha solicitud hace las veces de notificación de tu intención de cambiar de hipoteca, por lo que es posible que antes de emitirlo, la entidad financiera te ofrezca mejores condiciones de crédito para retenerte. Si eso no sucede o no llegan a un acuerdo, debes ejecutar los siguientes pasos:
- Entregar a la nueva entidad el “estado de cuenta para efectos de subrogación”.
- La nueva entidad paga al banco acreedor el saldo adeudado.
Listo. Tu crédito hipotecario quedó trasladado. Solo te queda ir a la notaría y pagar los derechos de registro.
Es muy importante que, antes de ejecutar todo este proceso, analices muy bien el costo beneficio del procedimiento de migración del crédito hipotecario, por lo cual es recomendable hacerlo en el marco de una asesoría profesional que te permita tomar la mejor decisión.