José Luis Quiroga: 2023, el mejor año de las FIBRAS en México
Fibras, REITS y CKDS.
A pesar de un escenario de incremento de tasas de interés, que perjudica al crecimiento económico y la apreciación del tipo de cambio que afecta a las FIBRAS del sector industrial que cuentan con ingresos en USD, el 2023 ha sido el mejor año desde el punto de vista de desempeño bursátil. Muchos jugadores con enfoque industrial han informado que el 2023 se ha destacado por tener ocupación casi total (cercana al 100%), incrementos en la renta promedio y altas tasas de renovación. Estas condiciones de mercado han sido las mejores desde la formación de las FIBRAS en México.
El índice S&P BMV Fibras reportó un rendimiento del 22.26%, incrementado desde los 239.38 puntos en diciembre 2022 a 292.66 a diciembre 2023. Este sector superó incluso a S&P BMV IPC cuyo rendimiento fue de 18.41%, 385 puntos base inferior.
De las emisoras con mayor incremento en su valuación, tenemos a Fibra Prologis con 44%, FUNO con 33%, Terrafina con 29% y Macquarie 18%. Cabe destacar que el común denominador de estas emisoras es su participación en el segmento inmobiliario industrial. A pesar de este rendimiento, debemos de considerar que se vio afectado por un tipo de cambio adverso (los ingresos de estas emisoras son predominantemente en USD).
Sabemos que el 2024 será un año de mucha incertidumbre por las elecciones en México y en Estados Unidos, pero cabe recordar que las principales FIBRAS del mercado cuentan con ingresos en USD y cualquier movimiento al alza del tipo de cambio, traerá mayores ingresos y retornos en moneda nacional mxn.
Dentro de los movimientos más importantes en este sector, podemos informar que la formación y OPI de FNEXT esta próxima a celebrarse y este movimiento traerá mayor especialización en FUNO, escindiendo el segmento industrial y creando a un líder de mercado que espera recaudar 15,000 millones de pesos en su oferta base y activos por 6.25 millones de m2 de Área Neta Rentable.
FUNO, con una estrategia multiactivo, cuenta con los mayores activos industriales en México. Ahora con este cambio se independizará el segmento industrial y actuará de forma propia. Este cambio pudiera traer cambios en la valuación de la firma, pero HR Ratings ratificó su calificación de “AAA” debido a su generación de flujo libre de efectivo de $19,177 millones de pesos, en los últimos 12 meses al 3T-2023.
Otro punto para considerar es la migración de administración externa a interna, común en muchos REITS en el país vecino. FNEXT nace con una administración interna y Terrafina ha dado pasos para cambiar a una administración interna y evitar los pagos de asesoría a su empresa matriz, PGIM. El motivo de este cambio es que hay evidencia que los inversionistas ven inconveniente pagar montos considerables por asesoría y buscan que los vehículos sean empresas y equipos independientes con decisión y visión propia. Es importante recordar que desde 2014 la FMTY debutó en la BMV con una administración interna y desde ese año ha sido una empresa pionera, con un alto nivel de profesionalismo en gobierno corporativo y administración eficiente.
La emisora FSHOP anunció un prepago de $310 mdp de deuda bancaria como medidas de un plan de reciclaje de activo no estratégicos. FSHOP enajenó Kukulcan Plaza y utilizó esos recursos para pagar deuda y recomprar CBFIs.
Como conclusión, puedo resaltar que se vuelve costumbre que, durante y después de una desaceleración de la economía, el sector inmobiliario se vuelve más atractivo por sus condiciones de resiliencia y naturaleza de ingresos fijos, estables y de largo plazo. Se espera un panorama promisorio en este 2024 con adquisiciones de portafolios y refinanciamientos de deuda aprovechando la caída de las tasas de interés.
El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.