Analytik NBS pre HN: Trhy očakávajú pokles sadzieb, no zatiaľ s tým nemôžeme na sto percent rátať

Podľa posledných kvartálnych výsledkov NBS sa pokles cien takmer zastavil. Oproti predošlému štvrťroku sa ceny znížili už iba o 0,2 percenta a spomalilo sa tiež medziročné tempo rastu, ktoré dosiahlo hodnotu –8,6 percenta. Môžeme konečne hovoriť o otočke, alebo je na takéto závery ešte priskoro?

Nechcem skákať k predčasným záverom a hovoriť o definitívnom dne cenového poklesu, ku ktorému sa už nevrátime. Na stole sú stále určité faktory, aj smerom k budúcnosti, ktoré môžu ovplyvniť vývoj jedným aj druhým smerom. Momentálne to tak však vyzerá. Z dát, ktoré máme k dispozícii, predovšetkým za štvrtý kvartál, vyplýva, že najnižšia cenová hladina bola dosiahnutá v priebehu septembra. 

Počas celého štvrtého štvrťroka sme pozorovali malé medzimesačné nárasty. Tie však neboli dostatočne veľké na to, aby dokázali vykompenzovať predchádzajúci pokles. Znamená to teda, že v medzikvartálnom porovnaní sa stále ukazuje pokles o 0,2 percenta, čo je veľmi blízko nuly. 

Už koncom minulého roka realitní analytici avizovali stagnáciu a ďalšie zlacňovanie zatracovali. Vedeli by ste však povedať, ako dlho môže stagnácia trvať, kým opäť začnú ceny nehnuteľností aktívne rásť?

Z našich údajov vyplýva, že ceny nehnuteľností začali stagnovať v treťom štvrťroku 2022 a následne klesali. V zásade klesali až do spomínaného septembra. Ak trend, ktorý vidíme v mesačných dátach, bude pokračovať aj naďalej, v priebehu prvého štvrťroka, mali by sme byť svedkami prvého medzikvartálneho nárastu v rámci porovnania prvého štvrťroku 2024 a štvrtého štvrťroku 2023. Nedá sa však so stopercentnou istotou povedať, že to takýmto spôsobom bude pokračovať, keďže tradične vývoj nie je vždy lineárny. Neplatí teda, že keď sa čísla rozbehnú v klesajúcej tendencii, tak v nej aj vždy zostanú, alebo naopak. 

Informácie, s ktorými pracujeme a očakávame, že budú relevantné v priebehu nasledujúceho roka, skôr ukazujú, že by mal byť vývoj oscilačný. Nebude teda stály, ale bude oscilovať okolo nuly, s občasnými nárastmi aj poklesmi. To je najpravdepodobnejší scenár, s ktorým v súčasnosti rátame.

Väčšinou k poklesu dochádza vtedy, keď trh, teda kupujúci, prestávajú akceptovať ceny a predávajúci z nej musia upustiť, aby predali svoje nehnuteľnosti. Vedeli by ste povedať, aká je aktuálne akceptovateľná hranica, ktorá by dokázala rozhýbať trh? 

To je veľmi ťažká otázka, keďže vždy rozhoduje typ nehnuteľnosti, jej špecifiká či lokalita. Znamená to teda, že sa líši aj cenová hranica, pri ktorej ľudia strácajú záujem o kúpu. To, s čím ste túto otázku začali, súvisí práve s tým, že ceny klesali z dôvodu, že sa vo výraznej miere zmenšil počet ľudí, ktorí si dokázali kúpiť nehnuteľnosť. Keďže vzrástli úrokové sadzby, zvýšila sa aj hranica minimálneho príjmu p...