Как продать квартиру в Турции?
Процедура продажи недвижимости в Турции достаточно простая и быстрая, однако нюансов немало.
Этап 1. Готовим квартиру или дом к рекламе и показам
Убираем личные и вообще любые лишние вещи, заказываем клининг или, при необходимости, косметический ремонт. Делаем рекламные фотографии и видео недвижимости, а также территории сите (ЖК), если она того заслуживает.
Находим схему планировки, готовим описание квартиры, перечень инфраструктуры в шаговой доступности и размещаем рекламное объявление на портале недвижимости.
Рекомендуем сразу обратиться в опытное агентство. Риелторы помогут выгодно преподнести ваш объект, выставят его на продажу через порталы и каналы, сориентируют по цене, организуют показы и предварительное общение с потенциальными покупателями.
Сколько времени займёт продажа недвижимости?
Спрос на готовое жильё сейчас больше, чем на новостройки, так как «вторичка» и надёжнее, и дешевле. Однако надо помнить, что в Турции установился рынок покупателя, а не продавца, как 2-3 года назад. Предложений отличной, практически новой, недвижимости – с избытком, и быстрота продажи зависит от цены, которую вы установите. Если поставите её чуть ниже рынка, то реально выйти на сделку уже через 3-4 месяца.
Бывает, что люди хотят продать быстро и предлагают цену процентов на 30 ниже рынка. В таком случае счёт идёт не на месяцы, а на недели и даже дни, так как за подобными объектами охотятся профессиональные инвесторы с целью перепродажи.
Этап 2. Готовим документы и подаём заявление в кадастр
В Турции сделки оформляются в Кадастровом управлении, и, если продавец полностью получил деньги, а налог и сбор уплачены, покупатель сразу получает тапу (свидетельство о собственности). Договор не является обязательным, сами турки его обычно не заключают. При сделках с иностранцами контракт, как правило, подписывается как некая гарантия намерений, но для кадастра он по сути не нужен.
Договор может быть двусторонним или трёхсторонним, когда в качестве гаранта выступает риелторское агентство. В контракте прописываются права и обязанности сторон, сроки подачи документов в кадастр, условия уплаты налога. Договор, составленный на двух языках, оформляется в простой письменной форме. Нотариально заверяются контракты, например, когда приобретается объект в новостройке под гражданство.
Какова последовательность действий, когда покупатель недвижимости найден, и все условия согласованы?
1. Необходимо взять справку из мэрии о стоимости квартиры.
Пока в Турции это формальность, и цена, которая фигурирует в справке, ничего общего с реальностью не имеет. Смысл справки в том, чтобы показать, заработали ли вы что-то на перепродаже. И если заработали и при этом владеете объектом менее 5 лет, то обязаны уплатить налог на прирост капитала. Допустим, вы купили квартиру 2 года назад, и по тапу её стоимость была 120 000 лир, мэрия прибавит к этой сумме размер инфляции за два года, и, скажем, оценит её в 130 000 лир. Если вы укажете при переоформлении тапу 140 000 лир, то с разницы в 10 000 лир вы и обязаны будете уплатить налог. На деле никто так не поступает, и в тапу при переоформлении на покупателя указывается сумма, которую определила мэрия. Так происходит именно из-за повсеместного в приморских регионах занижения суммы в кадастре, и, соответственно, в тапу, в результате чего большая часть стоимости квартиры вообще нигде в документах не проходит.
Однако власти, видимо, всерьёз намерены покончить с практикой занижения кадастровой стоимости. Недавно была введена цифровая платформа на основе искусственного интеллекта, которая позволит узнать среднюю рыночную цену квартиры в любой локации в любом регионе. Кадастровому управлению предпишут ориентироваться на данные платформы, а налоговикам – использовать их, для того чтобы собирать больше налогов.
2. Далее надо подать электронное заявление на регистрацию сделки в Кадастровое управление. Заявление включает анкету продавца, покупателя, в нём прописывается сумма сделки (та, которая пойдёт в тапу).
Далее вы ждёте сообщения из Кадастрового управления, в котором будет указана дата и время сделки, а также будет напоминание о необходимости уплатить налог и сбор в таком-то размере. Обычно сообщение приходит через 4-5 дней, но иногда время ожидания ответа может доходить и до 2 недель.
3. Собираете документы, которые нужны для сделки:
паспорт;
фото;
налоговый номер;
страховой полис от землетрясений (DASK).
Следует также убедиться, что нет задолженностей по налогу на владение. Для этого можно обратиться к сотрудникам мэрии и показать им тапу. По номеру они найдут вас в базе и сразу дадут ответ. Если долг есть, его нужно будет оплатить, иначе сделка не состоится, так как клерки в кадастре также проверяют эту информацию.
Отметим, процедуру продажи можно пройти с агентством. Это самый простой путь – от вас потребуется только поставить подписи уже во время сделки, всё остальное подготовят риелторы. Но есть и два альтернативных варианта:
Если у вас есть ВНЖ, то подать заявку на продажу вы можете и сами через единую государственную платформу e-devlet. Для этого понадобится подгрузить в систему данные продавца и покупателя.
Если ВНЖ у вас нет, но вы нашли покупателя самостоятельно, можете обратиться к сопроводителям (tapu takip). Их офисы обычно рядом с любым управлением кадастра. Сотрудники фирмы сами подготовят документы и вызовут вас на сделку в кадастр, но есть одно «но» – говорят они, как правило, только по-турецки. Услуги сопроводителей в Алании стоят 2000 лир.
Этап 3. Сделка и переоформление тапу на покупателя
В назначенный день вы вместе с покупателем и посредниками, если они есть, приходите в Кадастровое управление. К этому моменту у вас все документы подготовлены, налог и сбор уплачены, задолженностей по налогу на владение нет.
Важно помнить, что на сделках с иностранцами должен присутствовать присяжный переводчик. Они работают в любом нотариате. Их услуги стоят примерно 100 евро.
Далее тот клерк, который занимался вашими документами, вызывает вас. Он спрашивает на камеру продавца: «Вы деньги получили?», а покупателя: «Вы деньги отдали?». Если ответы утвердительные, продавец и покупатель ставят подписи в регистрационной книге и в заявлении. Уже через 15-20 минут в соседнем окошечке покупатель получит тапу.
Сразу после сделки (или непосредственно перед ней) важно съездить в энергетическую компанию и водоканал и попросить отключить счётчики либо переоформить их на покупателя. Договор на услуги с этими компаниями заключается не на квартиру, а на владельца, и, если вы пропустите этот шаг, счета продолжат приходить вам, а не новому хозяину.
Ключи продавец передаёт покупателю в день сделки или по договорённости через несколько дней, если нужно вывезти вещи.
Расчёты при продаже недвижимости
Расчёты могут быть как наличными, так и со счёта на счёт в валюте по желанию продавца. Если недвижимость приобретается под гражданство, то только со счёта на счёт.
Расчёты через банк производятся заранее, а наличными непосредственно перед сделкой в кадастре. Рядом с Кадастровым управлением обычно есть офис сопроводителей, где имеется счётный аппарат.
Часто сумму, которую показывают для кадастра, переводят безналичным расчётом, а остальную – наличными.
Важно: покупателю-иностранцу нужно доказать, что сумму валютой, которая будет указана в кадастре, он ввёз в страну. Поэтому её необходимо будет перевести в лиры и назад в евро или доллары, если вам нужна вся сумма в одной валюте. Доказательством того, что валюта ввезена, служит сертификат из банка по обмену валюты (DAB bilgisi). Его может запросить как покупатель, так и продавец после получения денег. Такие сертификаты выдают банки: VAKIF, ZİRAAT, DENİZ.
Если расчёты были наличными, то положить сумму на свой счёт продавец может без проблем, предъявив в банке копию двух тапу и копию договора, что будет являться подтверждением источника происхождения средств. Перевести деньги в страны СНГ также можно, предъявив те же документы, однако если сумма свыше 50 000 долларов, может быть проверка благонадёжности вас как клиента банка. В России перевод возможен только на счета в немногих банках, поддерживающих SWIFT.
Если покупатель из страны продавца, можно договориться о передаче денег (за исключением кадастровой стоимости) в той стране, гражданами которой они оба являются. Например, в тот момент, когда продавец и покупатель оформляют сделку в Кадастровом управлении, их родственники в России осуществляют расчёт, можно даже в рублях.
Ещё один способ перевода денег в другую страну – через обменные пункты: возьмут любую валюту здесь и выдадут любую валюту в любой стране. Но обменники берут комиссию от 1 до 3% от суммы, и можно нарваться на мошенников!
Налоги при продаже недвижимости в Турции
1.Налог на сделки купли-продажи недвижимости: 4% от кадастровой стоимости. Согласно законодательству, 2% платит продавец и 2% – покупатель. На практике налог обычно уплачивает покупатель, если это прописано в контракте.
Кадастровая стоимость – цена квартиры или дома, которая указывается в тапу. В Турции, особенно в приморских регионах, долгое время существует практика значительного занижения кадастровой стоимости, о чём мы уже говорили. Например, вилла стоит миллион долларов, а по кадастру всего 50 тысяч. Хотя бывают случаи и завышения кадастровой цены, например, когда недвижимость приобретается под гражданство или ВНЖ, и нужно превысить порог в 400 000/200 000 долларов именно по кадастру.
2. Кадастровый сбор, или так называемая сумма оборотного капитала. С 1 мая тариф увеличился и теперь составляет для иностранцев около 35 000 лир.
3. Налог на прирост капитала, если продавец владеет жильём менее 5 лет. Сейчас по факту его практически никто не уплачивает, так как в кадастр подаются заниженные сведения о цене.
Если будет введена практика проверки рыночной стоимости недвижимости через интернет-платформу, продавцам придётся столкнуться с этим налогом, составляющим для физлиц от 15 до 40% в зависимости от размера прибыли.
до 158 000 турецких лир – 15%
от 158 000 до 330 000 турецких лир – 20%
от 330 000 до 800 000 турецких лир – 27%
от 800 000 до 4 300 000 турецких лир – 35%
свыше 4 300 000 турецких лир – 40%
Можно ли провести сделку удалённо?
Продавцу на сделку приезжать не обязательно, если он оформил на кого-то доверенность.
Лучше обратиться за подготовкой доверенности в консульство Турции в своей стране, так как там её сделают в соответствии с правилами.
Важный момент: российские нотариусы не ставят фотографии на доверенности, а в Кадастровом управлении Турции требуют, чтобы было фото. По этой причине вернее заказать документ в консульстве.
Доверенность, оформленная в России, в тот же день появляется в базе, и в любом нотариате Турции её можно выкупить.
Желаем вам успешных сделок по продаже и покупке недвижимости в Турции!
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Анастасию Кезик, директора по маркетингу Alanya Property Sales
Алёну Асоргину, директора Excluzival Group