Торговля в депрессии
Для торговой недвижимости 2022 год был, мягко говоря, не очень удачным. В том числе «благодаря» уходу иностранных брендов. О выходе из России сообщили 130 брендов, которые ранее работали в ТЦ. Из них 35% окончательно, 28% провели реструктуризацию. Например, «Вкусно — и точка», «Ростикс». Об этом на встрече с участниками рынка торговой недвижимости Новосибирска сообщил региональный представитель Российского совета торговых центров (РСТЦ) в Сибири и Новосибирске, основатель ООО «Отелит» Евгений Бурденюк. По его наблюдению, посещаемость торговых центров в прошлом году упала на 15%, примерно в таком же диапазоне снизилась арендная ставка и доходы торговых центров.
— По себе ощущаем, что невозвратный дисконт арендатора по итогам 2022 года составил 10%. И эту цифру я слышал от многих экспертов, — отметил он.
[ic_add_posts ids=130948 template="right.php"] В целом, по словам Бурденюка, при реальной инфляции в 25% немногим удалось поднять ставки в своих ТЦ даже на 10%, но и это были локальные истории.
— Думаю, что рынок недвижимости сейчас все время будет падать. Как бы мы на него не смотрели. Предпосылок для его роста сейчас нет, — уверен Бурденюк.
По данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, средняя арендная ставка по торговым объектам в 2022 году в Новосибирске составила около 1 тысячи рублей за «квадрат», что на 8% выше, чем годом ранее
— Но если посмотреть на уровень арендных ставок в рестроспективе, то можно отметить: они ниже, чем до кризиса 2008 и 2014 годов. Если при этом мы учтем уровень инфляции, то можно сделать вывод: цены на аренду в регионе сильно упали, — констатировала она. — На снижение ставок также повлияло развитие онлайн-торговли и пандемия.
Новосибирский брокер, учредитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров отметил, что в 2022 году условия на рынке диктовали покупатели и арендаторы.
— Сегодня нередки ситуации, когда покупатели жестко демпингуют и грубят по цене, выбивая огромные дисконты в 30-50%. Нередки случаи, когда после согласия собственников на такие условия по сделке покупатель вновь начинает сбивать цену до неприличного уровня, а потом исчезает, — подчеркивает он.
Елена Ермолаева отмечает, что средняя цена продажи торговых объектов в декабре 2022 года была на уровне 87 тысяч рублей за «квадрат», что на 15% выше, чем годом ранее. При этом она констатирует, что ожидания продавцов были намного выше рынка.
— Мы видим очень большой спред между предложением и ценой реальной покупки. Дисконт может составлять 10-20%, а когда у собственника какие-то сложности — доходить до 40-50%, — поясняет она.
Смена предпочтений
Ситуация на рынке сказалась на инвестиционном интересе к объектам торговой недвижимости. Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 году в России, оказалась минимальна за последние 5 лет: 198 тысяч кв. м.
— Цена строительства за последние годы выросла до 50 тысяч за «квадрат» в Москве и до 70 тысяч в регионах при реализации. За такие деньги строить сейчас нецелесообразно, так как каждый второй ТЦ готов продаться, и цена за «квадрат» составляет 25-30 тысяч рублей, — говорит Бурденюк. — Исключение — ТЦ, которые строятся в новых жилмассивах, где они необходимы для обеспечения потребностей жителей.
[ic_add_posts ids=145894] Александр Назаров отмечает, что за последний год из Новосибирска ушли много активных инвесторов, которые вкладывались в коммерческую недвижимость, что привело к падению спроса. С другой стороны, новые современные ТЦ в регионе уже не строились около 10 лет, как и бизнес-центры класса А.
— Депрессивная ситуация влияет на рынок недвижимости Новосибирска: он никуда не рушится. Мы спокойнее реагируем на те процессы, которые сейчас происходят в сегменте коммерческой недвижимости в России, — уверен Назаров.
К особенностям 2022 года он отнес тренд на уменьшение востребованных инвесторами площадей. Интерес покупателей и арендаторов перетек к объектам в 30-70 кв. м, максимум — до 120-150 кв. м.
— Это стоит учитывать застройщикам. Если вы хотите, чтобы вашу коммерческую недвижимость покупали — ориентируйтесь на спрос либо сразу закладывайте в большие площадки возможность деления. Кроме того, инвесторам сегодня практически неинтересны объекты без арендаторов, — добавляет брокер.
Еще одни тренд — смещение спроса к новым объектам, в том числе в стройке. Причем нередки ситуации, когда цена продажи и ставки аренды на коммерческую недвижимость в спальных помещениях выше, чем на центральных магистралях и крупных развязках.
— Это объяснимо. В центральных районах недвижимость устаревает и уже не подходит под формат успешного бизнеса, метро не строится. Что касается новых объектов, то застройщики часто не ориентируются на потребности бизнеса, руководствуясь своим видением ситуации, а потом инвесторы не понимают, что делать с этими объектами: не могут привлечь арендаторов и продать, — комментирует Александр Назаров. — Кроме того, идет трансформация мест привлекательности. Ранее считалось: чем центральнее объект — тем дороже стоит. Сегодня далеко не всегда такие площадки попадают в потребности рынка. Есть помещения, которые ранее считались первоклассными и уходили как горячие пирожки, а сейчас никому не нужны — и ставки аренды по ним упали в 2-3 раза. Это связано с выделенными полосами, ликвидацией парковочных карманов на центральных улицах и т.д.
Что касается арендаторов, то, по словам Назарова, практически перестали искать помещения банки, замерли бутики, а вот рынок общепита в регионе начал расти, и это приводит на него новых игроков, в том числе из Москвы. Кроме того, по его наблюдению, на рынок выходит много новых инвесторов и арендаторов, которым нужны помещения под ателье, мелкие производства, школы по IT-обучению и т.д.
Куда бежать?
Ключевым трендом 2022 года в торговой недвижимости стала реновация. ТЦ разрабатывают новые истории работы на рынке после потери ведущих арендаторов. В Москве торговые центры переводят под складские мощности: частично или полностью.
[ic_add_posts ids=150112 template="right.php"] Фактором неопределенности являются кинотеатры, которые до сих пор находятся в подвешенном состоянии. В прежние годы они приносили ТЦ хороший трафик.
— Недавно я был на встрече участников Ассоциации кинотеатров России, и ее руководитель не исключил, что будут банкротства игроков. На сегодняшний день реальная потребность в кинотеатрах по стране составляет около 600, а их около 3600, — комментирует Евгений Бурденюк. — Сейчас все изучают историю с «Аватаром». Если она будет набирать обороты, то это станет спасением для отечественного бизнеса. Эксперты отмечают, с точки зрения эффективности любые попытки переделки кинотеатров хуже, чем попытка их реанимировать. Если решение найдется, то это будет выгодно всем: отрасли, ТЦ и потребителям.
Место съехавших из ТЦ кинотеатров, по его прогнозу, будут занимать компании сервиса, общественного питания и развлечений. Для арендодателей это не очень выгодная история, так как такие партнеры платят меньше, чем ритейл, и обеспечивают меньшую посещаемость, но тренд трансформации ТЦ в эту сторону очевиден.
— Лично у меня есть ощущение, что ТЦ достигли дна в своем падении, и на рынке начинается новый виток развития. Есть уверенность, что большая часть ТЦ не закроется и будет развиваться в текущих реалиях, — прогнозирует Бурденюк.
При этом он отметил, что изменились маркетинговые стратегии работы ТЦ с покупателями. В частности, опыт казанских предпринимателей показывает, что такой инструмент, как праздники, в ТЦ работает только локально, но не дает долгосрочного эффекта. В итоге собственники ТЦ отказались от этого инструмента, сэкономили деньги и не ощутили, что что-то потеряли.
К трендам рынка коммерческой недвижимости в 2023 году Бурденюк отнес смещение в сторону удешевления, рост количества вакантных торговых площадей и обеспечение защищенного шопинга
— Речь идет о взаимодействии собственника ТЦ с ритейлером по проведению совместных акций, улучшайзингов, чтобы торговля чувствовала себя лучше, — поясняет он.
Трендом 2023 года эксперты также назвали курс на автоматизацию управления недвижимостью.
— Здесь мы наблюдаем два противоположных тренда. С одной стороны, автоматизация попадает под статью расходов, которые режут в первую очередь при сжимающейся экономике бизнеса. С другой — на рынке появляется все больше интересных предложений для интеллектуальной автоматизации и глобальной трансформации бизнеса: программные роботы, искусственный интеллект и т.д., — поясняет Евгений Бурденюк. — С рынка уходят иностранные компании, которые продвигали такие сервисы, но их начинают «зашивать» в бизнес ТЦ при продаже активов. Так что, думаю, тренд будет развиваться. К примеру, мы обсуждаем с одной компанией такую коллаборацию.
Один из участников встречи отметил, что недавно «Сбер» продавал лот с вшитой автоматизацией типа системы «умного дома» и контроля за качеством, которая была разработана компанией из инфраструктуры банка.
Александр Назаров считает, что в 2023 году на рынок коммерческой недвижимости выйдут больше игроков с небольшими бюджетами. Ранее они инвестировали в квартиры, а сейчас начнут покупать небольшие объекты коммерческой недвижимости, что приведет к росту цен в этом сегменте. Также, по его оценкам, объектами недвижимости будут интересоваться федеральные игроки из сферы общепита.
По словам Елены Ермолаевой, ситуация на сегменте торговой недвижимости в перспективе может ухудшиться в связи с падением платежеспособного спроса, который будет уходить в сегмент дискаунтеров.
— Сейчас по факту ничего не мешает профессиональным покупателям «выкручивать руки» продавцам торговой недвижимости. И продавцы, и покупатели понимают, что завтра может быть хуже и ты не сможешь продать даже по той цене, которую тебе предлагают сегодня, — говорит она. — При этом мы отмечаем, что цена аренды реагирует на происходящие в экономике изменения быстрее, чем цена продажи.
Евгений Бурденюк также считает, что доходность арендаторов и собственников торговой недвижимости падает, и этот тренд сохранится в 2023 году. Тем не менее на 2023 год, по его данным, пока запланировано открытие 274 тысяч кв. м — по 137 тысяч «квадратов» в Москве и регионах.
— На мой взгляд, ключевую роль в проектах недвижимости в 2023 году будет играть концепция. Если она будет отличаться от рынка, то станет востребована, а инвестор получит необходимую прибыль, — комментирует Александр Назаров.
В качестве альтернативы
Участники рынка недвижимости крупными мазками прошлись и по ситуации на других сегментах рынка коммерческой недвижимости Новосибирска. В профите по итогам 2022 года, по мнению Евгения Бурденюка, оказался
складской сегмент, и в 2023 году он будет развиваться.
— После массового ухода иностранных компаний весной 2022 года доля вакантных складских площадей в РФ постепенно снижалась и к концу года дошла до 2,6%. Сейчас доступны к аренде около 460 тысяч кв. м, а спрос составляет около 1 млн кв. м по стране, — говорит он. — По нашим наблюдениям, на рынке дефицит одноэтажных зданий с землей, у которых были бы готовы все коммуникации, был запас электрических мощностей, а также удобные подъездные пути.
[ic_add_posts ids=139390] Эксперт рынка недвижимости Рустам Сатышев также отметил, что вакансия по складам сейчас снизилась до минимальных значений. По его оценке, на рынке начинается строительство новых объектов, так как этого требует спрос. К росту этот сегмент толкают заказчики, которым требуются склады площадью 20-50 тысяч кв. м. Базовая ставка по складам сегодня составляет 500 рублей за «квадрат» без НДС плюс около 120 рублей за OPEX (операционные расходы).
— Но на таких больших проектах сейчас работают только под конкретного арендатора с жесткими сроками ввода и санкциями за выход из проекта. Это сделки на уровне крупнейших фондов и ритейлеров, — поясняет Сатышев. — Еще один тренд на данном сегменте: активно раскачивается Омск, где начитает строится складская недвижимость. Это обусловлено переориентацией товарных потоков в Азию.
В лидерах спроса в 2023 году участники рынка назвали
производственную недвижимость. По словам Евгения Бурденюка, взрывной рост на такие объекты наблюдается с весны 2022 года.
Также большим интересом пользуются объекты, подходящие для
развития загородного и регионального туризма.
— Сейчас снять отель на маршрутах внутреннего туризма стало достаточно сложно. Поэтому истории легко возводимых зданий, глэмпингов набирают обороты. Причем речь идет не только о курортных зонах, но и местах отдыха выходного дня, то есть локациях, расположенных вблизи городов, — поясняет Бурденюк.
Александр Назаров прогнозирует спрос на
качественные офисы и офисы большой площади, а также рост интереса к
лофт-пространствам и помещениям с ремонтом.
— Сегодня появляются запросы на большие офисные площади с ремонтом, и людям они нужны быстро, чтобы зайти и начать работу. В городе таких площадей нет, — поясняет он. — Что касается лофт-пространств, то, на мой взгляд, их популярность будет расти, так как рынок этого хочет: такие необычные объекты сдаются быстрее и дороже, кроме того работается в них лучше.
Также эксперт прогнозирует, что застройщики будут более щепетильно относиться к коммерческим площадям на первых этажах своих новых объектов и прописывать в договорах характеристики арендаторов, чтобы избежать неприятных сюрпризов, либо сами начнут активнее заниматься управлением такой недвижимости.
Ранее редакция рассказывала о том, что для «Южного ПЛП» резидентов поищут в районах области.
