Какие ловушки могут быть в льготной ипотеке на строительство частных домов
Правительство России объявило о старте пилотной льготной программе ипотеки на строительство частных домов без участия подрядчиков. Ставка по такой ипотеке не будет превышать 9% годовых. Максимальный размер займа для Москвы, Петербурга, Подмосковья и Ленинграддской области составит 12 млн рублей. Для других регионов – 6 млн. Залогом на случай невыполнения обязательств перед банками станут участки и возводимые на них объекты.
В текущем году правительство рассчитывает, что под строительство жилья собственными силами будет выдано около 8 тысяч кредитов. Индивидуальное строительство сейчас набирает популярность. Как пишет портал «Эксперт», в период с января по апрель 2022 года доля самостоятельно построенного жилья выросла до рекордных 63%. Для сравнения, в 2020 году этот показатель не превышал 50%. Таким образом, новый вид льготной ипотеки имеет хорошие шансы стать востребованным.
Ложка дегтя
Авторы ТГ-канала «Экономизм» в комментарии к новинке на рынке кредитования задали несколько уточняющих вопросов, ответов на которые пока нет.
Во-первых, непонятно, кто будет оценивать участки. Института оценки земли в стране фактически нет, а сам рынок далеко не всегда адекватно оценивает землю. Порой, неликвидные участки продаются за огромные деньги. Наоборот, правда, случается реже.
Во-вторых, есть опасения, что найдутся предприимчивые люди, которые начнут раздавать льготные кредиты всем подряд под грошовые участки, на которых никто ничего строить не собирается.
Оценивать построенные дома тоже сложно. С типовым жильем проще, а индивидуальные проекты имеют массу переменных, которые не всегда возможно учесть. Например, оценщики вполне могут не увидеть разницы между срубом и CLT-панелями, или между газобетоном и кирпичом.
Самый странный момент в пилотном проекте – сроки на возведение домов. Заемщику дается ровно год со дня заключения кредитного договора, чтобы завершить строительство и зарегистрировать право собственности на жилую недвижимость. В противном случае норма о льготной процентной ставке отменяется в пользу рыночной. То есть, те самые «менее 9%» моментально превратятся, например, в 15% годовых.
Срок в один год выглядит жестко. Индивидуальные проекты обычно отличаются сложностью. Плюс могут возникнуть проблемы с выравниванием участка, копкой котлована и вбиванием свай. На начальных этапах строительства также нужно озаботиться бурением скважины, оборудованием септика и так далее. Одного года вполне может не хватить, если только заемщики не будут ставить сначала «коробки» 6х8 с целью в дальнейшем построить рядом нормальный дом.
«Такой вот кредитик со звездочкой», - резюмировали авторы канала.