Опасная рассрочка: почему россияне рискуют не дождаться квартир от застройщика

В условиях высокой ключевой ставки и дорогих ипотечных кредитов застройщики задействуют альтернативные механизмы для того, чтобы обеспечить продажу строящихся квартир. Самым популярным инструментом стали рассрочки от застройщиков. Вместе с тем, широкое распространение такого механизма вызывало озабоченность сначала у представителей Банка России. В дальнейшем руководство Минстроя России в лице заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина публично высказалось о вреде длинных рассрочек с низким первоначальным взносом для рынка новостроек. По этой причине Банк России заявил о намерении ввести новые правила для банков, финансирующих продажу квартир в рассрочку от застройщиков.

Раздувают спрос

Аргументы регулятора логичны и понятны. Во-первых, легкодоступные рассрочки, особенно с символическим первоначальным взносом (5-10%) и длительным сроком (5-7 лет и более), искусственно раздувают спрос. Покупатели, чья реальная платежеспособность не проверена так тщательно, как при ипотеке (нет оценки банком), приобретают жилье, которое может оказаться им «не по карману» в будущем. Это создает иллюзию устойчивого спроса и может подпитывать завышенные цены, не обеспеченные фундаментальными экономическими факторами.

Во-вторых, усиление рисков для покупателей. При потере дохода покупатель не справляется с платежами. В отличие от ипотеки, где есть четкая процедура ипотечного страхования и реализации залога, при рассрочке договор часто предусматривает расторжение и возврат квартиры застройщику с потерей всех внесенных средств или с минимальной компенсацией. Покупатель остается и без жилья, и без денег.

Здесь необходимо принимать во внимание еще один фактор: в текущих условиях глобальной финансовой нестабильности в отдельных отраслях промышленности возникает кризисная ситуация, чреватая массовым высвобождением трудящихся, из-за чего граждане могут временно лишиться возможности осуществлять платежи за приобретенное жилье. Ипотека в подобных случаях предусматривает такие инструменты как кредитные каникулы, рассрочка – нет. Более того, в подобных ситуациях можно было бы предусмотреть дополнительные меры государственной поддержки граждан-покупателей жилья, вынужденно временно оставшихся без работы. Однако это так же возможно делать в отношении ипотечных кредитов, а не в отношении рассрочек от застройщика.

Не стоит забывать и о скрытой переплате. Ставки по рассрочкам, закладываемые застройщиком в цену квартиры, часто существенно выше банковских ипотечных ставок. Покупатель платит больше, но не всегда это осознает.

Финансовая нестабильность

Отдельный вопрос - финансовая нестабильность застройщиков. П ри ипотечном кредитовании средства от граждан поступают на эскроу-счета, а потому они защищены. При оформлении рассрочек у застройщиков есть возможность не зачислять эти средства на спецсчета. Более того, в текущих кризисных условиях, особенно у мелких и средних строительных компаний, испытывающих дефицит финансирования, велик соблазн в этих ситуациях направлять деньги, получаемые от покупателей на завершение других объектов либо на текущие расходы, что, в свою очередь, увеличивает риск срыва сроков сдачи, появления «недостроев» либо, в худшем случае, даже банкротств застройщиков.

При оформлении рассрочек застройщик получает деньги постепенно, по графику платежей. Если значительная часть покупателей использует длинные рассрочки, у застройщика может не хватить средств на завершение строительства, особенно в условиях роста цен на материалы и рабочую силу. Добавляем к этому риски того, что часть покупателей не справится с платежами и получаем прямую угрозу выполнению застройщиком обязательств перед дольщиками.

Мнимые плюсы

У рассрочек имеется ряд «плюсов», как то:

- они повышают «сиюминутную» доступность входа на рынок для некоторых категорий покупателей, у которых нет средств на большой первоначальный взнос по ипотеке или которые не могут получить ипотечный кредит (неофициальные доходы, плохая кредитная история);

- они помогают застройщику быстрее распродать объект, обеспечить приток денежных средств (хотя и не сразу всей суммы) и снизить зависимость от банковского кредитования.

Однако эти плюсы носят локальный и краткосрочный характер. В целом же, в текущей, массово распространенной форме (низкий взнос, длинный срок, без должной защиты средств и покупателей) рассрочки представляют системный риск. Они создают «горючий материал» из непроверенных обязательств покупателей и непрозрачных финансовых потоков застройщиков. Это угрожает стабильности рынка в целом и благополучию конкретных граждан. Они вредны как инструмент, массово подменяющий защищенную ипотеку и эскроу, и их временная популярность связана исключительно с фактическим отсутствием в настоящее время рыночного жилищного кредитования на адекватных условиях.

Риски растут?

Приведет ли планируемое ужесточение регулирования рассрочек к дальнейшему снижению объемов продаж жилья? В краткосрочной перспективе — вероятно, да, для определенной группы покупателей ограничение длинных сроков рассрочек и повышение требований к первоначальному взносу и в целом к финансовому положению заемщика сделает этот инструмент менее доступным, что приведет к дополнительному снижению спроса на рынке.

Однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе цель такого ужесточения – повыситьустойчивую доступность жилья:

- предотвращение «мыльного пузыря» и волны дефолтов покупателей защитит рынок от резкого падения цен и коллапса застройщиков, что в итоге сделает жилье более доступным для всех;

- ужесточение рассрочек может подтолкнуть застройщиков и банки к разработке более гибких ипотечных продуктов;

- покупатели будут более осознанно подходить к покупке, оценивая свои реальные долгосрочные возможности, что снизит риск их личных финансовых катастроф.

Очевидно, что среди застройщиков реакция на подобное ужесточение условий работы в рассрочку вызовет неоднородную реакцию.

Крупные, финансово устойчивые застройщики скорее адаптируются. Для них это может быть даже позитивным шагом, очищающим рынок от недобросовестных игроков, использующих «дешевыерассрочки» как основной инструмент продаж.

Застройщики, сильно зависящие от рассрочек, столкнутся с серьезными трудностями. Им придется либо искать дорогостоящие кредиты для финансирования строительства (если банки согласятся их давать), либо предлагать реальные скидки для привлечения покупателей с наличными или ипотекой, либо замедлять темпы строительства и продаж. Некоторые слабые игроки могут уйти с рынка или обанкротиться.

Таким образом, позиция Минстроя и ЦБ в части ужесточения условий работы с рассрочками направленна на повышение долгосрочной устойчивости и прозрачности рынка жилья. Текущая практика массовых длинных рассрочек с низким взносом — это не решение проблемы доступности, а ее усугубление в долгосрочной перспективе за счет накопления скрытых рисков. Ужесточение регулирования, хотя и может вызвать краткосрочные сложности для части покупателей и застройщиков, необходимо для защиты прав граждан-дольщиков, предотвращения системных кризисов и создания условий для здорового развития рынка, где доступность будет обеспечиваться не за счет будущих проблем, а за счет эффективных механизмов ипотечного кредитования, господдержки и ответственного поведения всех участников.

Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике Артем Кирьянов