Бросить вызов управляющей компании

Жильцов, недовольных своими управляющими компаниями, всё больше: денег, мол, собирают много, а сделанного не видно. Но ропот этот имеет некое сходство с молчаливым смирением. Отстаивать свои права и уж тем более решиться на расторжение договора с неугодной «управляшкой» готовы немногие.

Из-за спора коммунальщиков остался без субсидии

В большинстве случаев жильцам, решившим сменить УК, необходимо быть готовым к битве. Так просто ни одна УК от части своих доходов не откажется. «Год назад жильцы дома выбрали новую управляющую компанию и заключили с ней договор, - рассказывает ивановец Александр Романов. - Но до сих пор идет судебная тяжба между прежней и новой УК. Оплату услуг ЖКХ по счетам старой УК мы не производим, так как договора с ней уже нет. Новой тоже не можем платить - до вынесения судебного решения. А в соцзащите мне отказали в продлении субсидии - на том основании, что счета за услуги ЖКХ мной не оплачены». Получается, граждане стали заложниками войны двух компаний.

В департаменте соцзащиты подтвердили, что право на субсидию теряется при наличии задолженности. Правда, можно попробовать подключить человеческий фактор: изложить ситуацию сотрудникам соцзащиты и предоставить судебные документы или иные доказательства разбирательств.

Гендиректор ивановского правового центра «Справедливое ЖКЖ» Юрий Огиря успокаивает: «В законодательстве четко обозначено, что гражданин не может дважды оплачивать одну и ту же услугу. Соответственно, достаточно оплачивать счета любой из компаний. А после судебных разбирательств по праву управления домом, одни могут обязать другую сторону выплатить им неправомерно полученные платежи. Гражданин в любом случае не останется в проигрыше – ни долгов, ни пеней за ним не будет».

Договор можно заключить и с компанией из другого муниципалитета

Отказаться от услуг управляющей компании, которая только собирает деньги и ничего не делает для дома, сложно, но возможно, уверены в прокуратуре. Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса дает собственникам беспрецедентное право для расторжения в одностороннем порядке договора с управляющей организацией в том случае, если последняя не выполняет условия договора или злоупотребляет своим кредитом доверия. Например, плохо заботится о состоянии дома или несвоевременно перечисляет собираемую квартплату поставщикам коммунальных ресурсов. Эти факты должны быть зафиксированы в контрольных органах – в частности, в жилищной инспекции или прокуратуре.

Для расторжения договора придется изучить законодательство, пробудить в жильцах чувство собственничества и скрупулезно оформить все необходимые документы. И при объединении всех жильцов в едином порыве можно скинуть со своих плеч «дармоедов» и заключить договор с любой другой УК. Альтернатива есть даже у жителей районов области, где якобы работает одна УК. Многие ивановские «управляшки» имеют опыт успешного выхода за пределы облцентра и неплохо выполняют свои обязанности.

О собрании должны знать все собственники

Переход из одной управляющей организации в другую - дело настолько хлопотное, что для этого надо быть либо очень терпеливым, либо чрезвычайно недовольным настоящим положением дел, потому что, как уже говорилось, компания будет до конца биться за «свою» территорию и деньги. Очень важно правильно соблюсти процедуру общего собрания собственников с принятием решения о смене УК и иметь «железные» доказательства неисполнения управляющей организацией своих обязательств. В любом случае, за помощью и разъяснением жильцы могут обратиться в орган муниципального жилищного контроля, жилинспекцию, прокуратуру...

В Ивановской межрайонной прокуратуре пояснили, что процедура расторжения договора с одной УК и заключения договора с другой имеет ряд необходимых формальностей. От грамотности подготовки и проведения общего собрания жильцов зависит если не всё, то очень многое. Любое малейшее отступление от закона может стать поводом для старой УК, чтобы опротестовать выбор новой.

Во-первых, каждый из собственников доли в доме за 10 дней до даты сбора должен быть оповещен о готовящемся собрании лично. Как вы это сделаете - ваше дело: вручите ли вы уведомление под роспись или пошлете заказным письмом по почте. Можно, конечно, и на подъезды объявления наклеить, но доказать, что оповещены были все собственники, в этом случае будет очень сложно.

В тексте уведомления стоит обязательно указать, кто именно инициирует собрание, когда оно состоится, а также в какой форме (очной или заочной) и какова повестка. Менять повестку уже нельзя.

Самих нерадивых управленцев приглашать на собрание не обязательно. Но уведомить их о готовящейся смене власти придется.

Один метр - один голос

При заочной форме голосуют все собственники без исключения. Для очного собрания достаточно присутствия более половины голосов всего дома. Следует обратить особое внимание на то, что голоса считаются исходя из занимаемой доли в общем имуществе (то есть по количеству квадратных метров). Грубо говоря, в «60-метровой» квартире - 60 голосов. Если она принадлежит трем собственникам, то у каждого из них по 20 голосов. Если в доме площадь – 10 тысяч «квадратов», то кворум состоится при голосовании собственников жилых и нежилых помещений, обладающих правом на 5001 квадратный метр. Решение будет считаться принятым, если присутствующие отдадут за него больше половины голосов.  

Сначала необходимо проголосовать за отказ от услуг старой УК, а только вторым вопросом - за наем новой. (Напомним, что Жилищный кодекс предоставляет собственникам на выбор три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания. В данной статье речь идет именно о смене одной УК на другую. При двух других способах вопросы для голосования будут совершенно другими.)

Решения общего собрания собственников оформляются протоколом, с которым необходимо ознакомить всех собственников. Если соблюдены все требования законодательства, то «общее» решение является обязательным для всех собственников, в том числе и тех, кто не участвовал в голосовании или был против. Впрочем, несогласные могут в течение шести месяцев попробовать обжаловать его в суде.

Причины для смены УК

Все обязательства управляющей компании прописаны в тексте договора с собственниками жилья. Если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании и ее замены.

Основаниями для расторжения договора с управляющей компанией могут, в частности, служить:

1) окончание срока договора;

2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;

3) оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества;

4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту;

5) сокрытие своей деятельности.

Собственники дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса).

Инициативная группа собственников имеет законное право потребовать от УК любые документы, которые имеют отношение к дому. Что нужно требовать:

- акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,

- акты на выполненные работы и оказанные услуги за последний год,

- договор управления или обслуживания.

Если какие-то документы отсутствуют, управляющая организация, согласно Жилищному кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

Между тем

Если собственники хотят дождаться истечения срока договора с управляющей компанией и только после этого нанять новую УК, то провести собрание нужно за несколько месяцев до окончания срока. Протокол собрания отдают обеим УК, причем старая должна передать новой дела за 30 дней до истечения своего договора.