Из хрущевки в «путинку»
Узкие коридоры, тесные санузел и кухня, проходные комнаты… Наверное, каждому хотелось просто взять и, не меняя места жительства, полностью или хотя бы частично преобразить свою квартиру изнутри. Например, сузить широкий проем в хрущевке, превратить проходные комнаты в изолированные, а за счет лоджии или кладовки увеличить жилые квадратные метры. Но необходимо знать, что не все мечты можно воплотить в реальность по закону.
Комнат без окон не бывает
Прежде всего необходимо знать, что любое видоизменение внутреннего облика квартиры считается перепланировкой, которую перед воплощением нужно согласовать и получить на нее разрешение. «Исключением является устройство встроенной мебели, косметический ремонт, установка наружных устройств на фасадах (антенн и кондиционеров), замена батарей опять же без переноса их на новое место, замена окон», – поясняет ивановский юрист Дмитрий Воробьёв. Всё остальное – даже ликвидация межкомнатных дверей, снос любой стены-перегородки, «сдвиг» газовой плиты хотя бы на 20 сантиметров – должно согласовываться с государством.
Прежде чем бежать и собирать необходимый пакет документов, стоит знать, что ни при каких условиях вам не разрешат: демонтаж несущих стен, перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, труб канализации, размещение туалета или ванной над жилыми комнатами и кухней, объединение комнат с балконами, увеличение предельной нагрузки на несущие конструкции дома (к примеру, дополнительная бетонная стяжка), отделение комнаты без окна площадью меньше 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра.
«Отметим, что на сегодняшний день очень актуальны вопросы по перепланировке квартир за счет балконов и лоджий. Как показывает практика, соединять комнаты или кухню с лоджией еще возможно, а с балконами – запрещено из-за дополнительной нагрузки. Самовольных «перепланировщиков» после наложения штрафов заставляли всё вернуть назад», – рассказали в одном из ивановских агентств недвижимости.
Ворох справок пугает «перепланировщиков»
Итак, если решение о видоизменении жилища принято, необходимо прежде всего запастись терпением – при всей несложности процедура может занять от четырех месяцев до года. Этапы следующие: согласование, перепланировка, узаконивание. В Иванове этим занимается управление жилищной политики и ипотечного кредитования. Туда либо в МФЦ и нужно нести пакет необходимых документов. А он весьма внушительный.
Итак, по порядку. Пишем заявление от всех собственников квартиры, делаем копии правоустанавливающих документов на недвижимость и заверяем у нотариуса, прикладываем техпаспорт. Если такового нет, заказываем в БТИ всё через тот же МФЦ. Документ будет готов в срок от двух недель, стоимость его варьируется в зависимости от сложности – от 2 тысяч рублей. Далее заказываем проект перепланировки в БТИ или проектных организациях, имеющих доступ к такой деятельности. Благо таких на территории региона предостаточно. Стоимость проекта также зависит от сложности планируемых в квартире изменений и начинается от 3 тысяч рублей. Кстати, если вы вдруг решили заодно переустроить санузел, с вас потребуют разрешение из органа санэпиднадзора, а при проведении переустройства, затрагивающего газовое оборудование, – согласование с газовщиками.
Дополнительно придется побегать тем, кто проживает в доме – памятнике архитектуры, истории или культуры. Ко всем вышеперечисленным документам придется приложить заключение органа по охране таковых памятников о допустимости перепланировки. Такое заключение можно получить в областном департаменте культуры.
Итак, если пакет необходимых документов полон и задан в администрацию, через месяц-другой можно ждать ответа, и в случае если он окажется положительным, смело приступать к сносу, переносу, переустройству… А по завершении работ нужно будет обратиться всё в ту же администрацию, чтобы составить акт приемочной комиссии, на основании которого переделать техпаспорт. Но по правильному пути, как показывает практика, идут далеко не все: по официальной статистике, каждая третья перепланировка в России – незаконная, а по народной – до 80% ремонтов делается как придется.
«Самоволку» прячут от оценщиков и… соседей
«Квартиру с неузаконенной перепланировкой продать сейчас можно беспрепятственно только за наличные деньги. Если же речь идет об ипотеке – тут сложнее, всё зависит от оценщика: закроет он глаза на «самоволку» или нет. Могут возникнуть проблемы при вступлении наследника в права собственности на такую квартиру. И элементарно – жалоба соседей в ту же жилинспекцию на перепланировку может привести к серьезным проблемам. А в случае любой аварийной ситуации виноватым всегда останется владелец квартиры с незаконной перепланировкой», – поясняет риски Дмитрий Воробьёв. Если незаконность выявится, нужно будет заплатить штраф 2,5-3 тысячи рублей и также пройти все вышеназванные инстанции и собрать весь пакет документов с дополнениями. Так, понадобится еще и проект перепланировки с обязательным приложением плана помещения до и после изменений, техническое заключение проектной организации о соответствии фактически произведенных работ требованиям строительных норм и правил (технических регламентов), документы, подтверждающие рассмотрение жилинспекции факта правонарушения и привлечения к ответственности (протокол и постановление, квитанции об оплате штрафа).
«К нам обращаются с просьбой помочь в узаконивании перепланировки, стоимость таких услуг варьируется от 10 до 15 тысяч рублей. Проект, техпаспорт, штраф обратившийся оплачивает отдельно. Причем для документов и законодательства, в том числе и для сотрудников госструктур (администрация и прочие), неважно, что у вас за перепланировка – просто дверь перенесли или всё переломали и вновь выстроили. Затраты материальные и временные – одинаковы, льгот и послаблений нет», – поясняет ивановский риелтор Ксения Новикова.
Нужно помнить, что, если уже сделанную перепланировку признают опасной для жизни или нарушающей строительные нормы и правила, через суд вас заставят возвращать жилище в первоначальный вид за свой счет (в течение 120 дней). В противном случае квартиру и вовсе могут продать с молотка, восстановить ее первоначальный вид, а остатки средств вернут бывшему ее владельцу. Так что ломать стены, переносить унитазы и расширять площадь за счет балконов нужно с умом, и желательно получив на то официальное разрешение.
Хит-парад квартирных переделок
• Закрытие просторного входа в комнату в хрущевку гипсокартонной стеной • Изолирование комнат в проходных «двушках» • Совмещение раздельного санузла за счет сноса перегородки • Установка душевой кабины вместо ванны либо на кухне (актуально для коммунальных квартир с частичными удобствами) • Установка раковины в подоконнике на кухне (характерно для малосемеек) • Расширение комнаты или кухни за счет лоджии (вынимается оконный блок, переносится батарея) • Превращение однокомнатной квартиры в студию и наоборот (приобрело популярность 5 лет назад с появлением домов с квартирами-студиями)