Суды смягчили подход к признанию прав на недострой при просрочке аренды // На примере двух определений ВС

Объект незавершенного строительства (ОНС) — это промежуточный результат строительных работ, обладающий особым правовым статусом в соответствии с законодательством.При этом целью любого застройщика является ввод, возводимого объекта, в эксплуатацию и его регистрация. Однако нередки ситуации, когда права на участок, без которых по общему правилу нельзя получить акт ввода в эксплуатацию, заканчиваются до фактического завершения строительства.Вместе с тем можно отметить либеральные тенденции судебной практики, в частности, на примере Определений ВС РФ №309-ЭС25-1917[1] и №305-ЭС23-20117[2], из которых следует, что формальное прекращения договора аренды под ОНС не свидетельствует о том, что у застройщика больше нет прав на свой объект и его можно изъять.В настоящей статье, основываясь на практическом опыте Правового центра «Два М», я разберу актуальные позиции судов относительно возможности ввода объекта в эксплуатацию без прав на землю. Что говорит закон?Объектом незавершенного строительства признается объект, который обладает совокупностью следующих отличительных черт: является капитальным;[3] находится в процессе строительства – объект нельзя эксплуатировать по назначению; собственник ОНС не обладает исключительным правом[4] на получение земли под таким объектом в собственность или аренду. Стоит отметить, что по общему правилу[5] для принятия уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщику необходимо предоставить, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок и действующее разрешение на строительство.Однако, в случае, когда договор аренды истек, получить документы на земельный участок бывает практически невозможно. Так, Если участок предоставлялся до 01.03.2015, то законодательством предусмотрено право собственника ОНС на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой участок после указанной даты не предоставлялся..