В красноярской УК «ЖСК» дали свою версию ухода от компании сотен домов

Управляющая компания «ЖСК» — всё еще крупнейшая в Красноярске, но дома от нее планомерно уходят. Стройнадзор постоянно публикует сообщения, что суд в очередной раз установил подделку подписей жильцов в протоколах в пользу «ЖСК». Да и недавняя смена директора — сначала на хозяйку УК «Холмсервис», а потом на ее дочь — вызывает подозрение. Журналистка NGS24.RU Мария Антюшева решила выяснить, как дела у самой популярной УК города, и собрала всё, что известно на данный момент. Ей также удалось взять интервью у нынешней главы УК — Анастасии Казанцевой, чтобы узнать, как она смотрит на всё происходящее. «Голосовали и умершие, и недееспособные»

Историй красноярцев про подделку голосов в пользу «ЖСК» у нас накопилось уже много, все они похожи. Приведем для примера одну, весьма типичную. Рассказывает Яна, жительница дома по адресу 60 лет Октября, 59а.

— Под управлением УК «ЖСК» в нашем доме с обслуживанием была просто беда. Последней каплей стало то, что зимой 2022–2023 годов во всём доме начались перепады воды от холодной до кипятка. Всю зиму мы не могли принять душ, помыть посуду и так далее. А наша чудо-управляющая заявила, что просто у всех жильцов разом сломались смесители (в доме 170 квартир!) и это не их забота.

Жильцы дома поставили вопрос о смене УК на собрании 5 сентября 2023 года, предложили УК «Согласие». С 10 по 28 сентября наш дом голосовал. В каждом из 5 подъездов есть собственник, который входит в совет дома, они разносили по квартирам бюллетени для голосования и они же их сдавали председателю совета дома.

С 1 декабря 2023 мы перешли в «Согласие». А дальше всплыл протокол от 21 ноября 2023, где якобы с 1 по 105-ю квартиру 100% собственников проголосовали за УК «ЖСК», причем голосовали и умершие люди, и недееспособные, а также люди, проживающие в других регионах и находящиеся в местах лишения свободы.

Когда я увидела поддельные листы голосования, то обнаружила свою и мужа подписи, которые даже подделать под настоящие не пытались. Совет дома при помощи УК «Согласие» обратился в прокуратуру Свердловского района с коллективным заявлением о подделке подписей. Также обратились в Стройнадзор, и нас оставили в выбранной УК.

Пока ждем результатов проверки прокуратуры, но, как я понимаю, за всю историю УК «ЖСК» ее за подделку протоколов никто не привлекал, — поделилась Яна с NGS24.RU. Насколько часты подделки?

Протоколы общих собраний жильцов поступают в Стройнадзор. Сотрудники этой службы обращают особое внимание на случаи, когда от одного и того же дома поступают два протокола подряд. Например, первый протокол говорит, что жильцы хотят перейти в управляющую компанию X, а второй — что те же люди спустя месяц хотят перейти в компанию Y.

Стройнадзор не имеет права решать, какие из подписей подлинные, а какие поддельные, поэтому служба пишет в полицию и прокуратуру, что обнаружены признаки фальсификации. Правоохранители опрашивают жильцов и устанавливают, который из протоколов действительный.

Так, в 2022 году Стройнадзор выявил 48 случаев с признаками фальсификации протоколов в пользу «ЖСК». В 37 случаях из них подделку подтвердили правоохранительные органы.

За 2023 год и первые три месяца 2024 года аналогичных случаев — 69 и 37 соответственно. Также полиция сообщила в Стройнадзор о еще 17 случаях фальсификаций в пользу «ЖСК».

После выявления подделки дело попадает в суд. Мы нашли примеры дел, где Стройнадзор, прокуратура и сами жители успешно доказали, что их подписи в протоколах подделаны в пользу «ЖСК». Большинство исков рассмотрено в Советском районном суде — по месту прежней регистрации компании (недавно головной офис «ЖСК» переехал в Железнодорожный район, на Республики, 33).

Приведем несколько типичных цитат из опубликованных судебных решений:

«Все опрошенные лица свое участие в выборе ООО УК "ЖСК" отрицали, сообщили, что собрания не проводилось, подписи в решениях им не принадлежат», — решение от 11 января 2024 года Советского районного суда.

«Янгуразов В. Ю., указанный как инициатор собрания <...>, где в качестве управляющей компании избирали ООО УК "ЖСК", опроверг его проведение, пояснив, что инициатором, председательствующим собрание, не являлся, участие в собрании не принимал, протокол <...> не подписывал», — решение от 12 сентября 2023 года Советского районного суда.

«Выборочным опросом собственников установлено, что собственники не принимали участие в голосовании, подписи не ставили, в решениях подписи им не принадлежат», — решение от 16 августа 2023 года Советского районного суда.

На сайтах судов публикуются далеко не все решения. Больше информации можно найти в отчетах Стройнадзора. Согласно им, за последние полгода служба выиграла суды по следующим домам, где якобы голосовали за «ЖСК»: Воронова, 16г, Вавилова, 47, Алеши Тимошенкова, 169, Гладкова, 13, Свердловская, 61 и Красноярский Рабочий, 135, 9 Мая, 37 и Тельмана, 33, Комарова, 8, Сергея Лазо, 28, Воронова, 23, Щорса, 46.

К сожалению, судебные тяжбы длятся и по полгода, и по году, и более. Владельцы и директора

О конечном владельце «ЖСК» известно очень мало. До 2019 года компания принадлежала СГК, а в 2019-м ее купило московское АО «СиБ» («Содержание и благоустройство»), чьи конечные бенефициары неизвестны. В январе 2022 года управляющую компанию перекупило АО «Реал Титан». Однако «ЖСК» хоть и перешло к новому владельцу, но по сей день осталось в залоге у старого, как видно по сервису «Контур.Фокус». Таким образом, можно предположить, что смена собственника носит формальный характер.

За прошлый год в «ЖСК» трижды менялся руководитель. В январе 2023 года пост занял Дмитрий Пыхтенков, который обещал наладить работу компании. В августе его сменил Николай Кемайкин, который заявил, что «продолжит ранее выбранный курс, направленный на обеспечение комфортных и безопасных условий для жизни в домах». Наконец, в декабре пришла Анастасия Казанцева, которая сказала, что планирует «внедрить высокие стандарты качества обслуживания многоквартирных домов».

При этом буквально за пару недель до Казанцевой главой компании едва не стала ее мать — Ирина Сидорова, хозяйка УК «Холмсервис». Новость о назначении Сидоровой успела появиться на официальном сайте «ЖСК», но быстро исчезла. Наши собеседники из сферы ЖКХ в Красноярске уверены, что готовится перевод домов из «ЖСК» в «Холмсервис» с целью последующего банкротства крупнейшей УК.

По данным «Контур.Фокуса», Анастасия Казанцева является гендиректором не только «ЖСК», но и еще четырех управляющих компаний в Москве и Московской области. У трех из них конечный бенефициар — группа компаний «ПИК». Это крупнейший застройщик России, который покупает УК в разных регионах.

Как работают региональные «управляшки» строительного гиганта, можно посмотреть на примере Воронежа. В 2018 году «ПИК» купил там 24 управляющие компании, которые обслуживали 60% жилого фонда. Но дома уходили от «пиковых» фирм, так что в начале 2023 года они обслуживали уже только 25%. В марте 2023-го правительство Воронежской области сообщило жителям, что «ПИК» продает свои фирмы и покидает регион, правда, перед этим структура должна будет погасить долги перед ресурсниками и сотрудниками. Как пишут наши коллеги из VORONEZH1.RU, власти рассчитывали, что до конца года они передадут свои дома другой УК и уйдут из Воронежа. Но они не смогли найти фирму, которая захотела бы купить все их активы. Что говорит новый директор «ЖСК»?

Мы задали свои вопросы непосредственно Анастасии Казанцевой. Публикуем ее ответы без сокращений. Курсивом выделены вопросы журналистки.

— По данным ГИС ЖКХ, компания за последние два года потеряла около четырехсот домов. Вот данные на 1 февраля за последние годы:

01.02.2022 — у «ЖСК» 1866 домов общей площадью 8 642 202 квадрата; 01.02.2023 — у «ЖСК» 1657 домов общей площадью 7 404 471 квадрат; 01.02.2024 — у «ЖСК» 1487 домов общей площадью 6 556 309 квадратов; на сегодня (1 апреля 2024) у «ЖСК» уже 1447 домов. Пресс-служба компании нам пояснила, что это связано с агрессивными методами конкурентной борьбы со стороны небольших новых компаний. Однако по ГИС ЖСК видно, что, например, 39 домов ушли в УК «Покровские ворота», 24 дома — в УК «Затонская», 23 дома — в УК «Премиум», 15 домов — в УК «Комплекс», 15 домов — в УК «Проект». Эти компании сложно назвать новыми или мелкими.

Так почему же всё-таки уходят дома?

— Частично это действительно так. Красноярский рынок коммунальных услуг, можно сказать, сверхконкурентный. И некоторые управляющие компании ведут себя агрессивно и разными методами переманивают дома. Иногда жители жалуются и на угрозы, и на то, что членов советов домов подкупают. Разное бывает, и это тоже влияет на отток домов.

Но, если говорить откровенно, есть и другая проблема. Я понимаю, что не во всех домах услуги оказывались надлежащим образом. И я понимаю жителей, которые недовольны. Но мы сейчас меняем ситуацию.

Сейчас я выполняю роль антикризисного менеджера. Что мы делаем сейчас в первую очередь: мы иначе выстраиваем работу с подрядными организациями. Для многих не секрет, что любая управляющая компания, по сути, выполняет административные функции — организует процесс и привлекает подрядные организации для выполнения работ. А вот подрядные организации бывают разные. Есть добросовестные, а есть те, кто говорят «мы всё сделали», а на самом деле оказывается, что нет. Это приводит к справедливому возмущению жителей. Сейчас мы сконцентрированы на том, чтобы все работы выполнялись в срок и качественно. Сотрудники дирекций регулярно обследуют жилые дома. С теми подрядными организациями, которые не хотят или не могут работать хорошо, мы расстаемся.

Схожая ситуация с текущими ремонтами. Вынуждена признать, что после вступления в должность я узнала, что есть дома, где ремонт начали и не закончили. Такого быть просто не должно. Поэтому в этом году мы раньше открыли сезон текущих ремонтов. В 124 домах работы по текущему ремонту завершены, а в этом году в плане 1053 дома. И на данный момент всё проходит согласно графику и без срыва сроков. За этим я слежу лично. План на 2024 год уже полностью сформирован. Сформирован и график подготовки к отопительному сезону 2024–2025 годов.

Работы очень много. Мне кажется, здесь важно понимать, что «ЖСК» — это самая крупная управляющая компания в Красноярске. Мы обслуживаем большую часть жилого фонда города, при этом у нас в лицензии находятся и аварийные, и ветхие дома, и дома гостиничного типа, и общежития. Фонд — сложный. Я возглавляю «ЖСК» три месяца и понимаю, что изменения сейчас заметны не всем и не везде, но сейчас мы делаем всё возможное, чтобы жители почувствовали, что компания меняется. Быстро это сделать невозможно, но маленьких шажками мы к этой цели идем.

— На сайтах районных судов Красноярска я вижу буквально десятки решений о признании недействительными протоколов собраний собственников жилья о переходе в «ЖСК». Вот типичное судебное решение: житель дома даже не знал, что его именем подписан протокол собрания.

То есть кто-то постоянно фальсифицирует собрания жильцов — якобы они хотят быть в управлении «ЖСК». Очевидно, что такие фальсификации могут быть выгодны только «ЖСК». Как вы объясняете такое количество фальсификаций?

— Здесь в каждом конкретном случае нужно разбираться отдельно, но важно понимать, как вообще проходят собрания. Собственники могут обратиться в УК за помощью в подготовке пакетов документов для проведения собраний, и в таком случае мы это делаем и передаем пакет документов собственникам, либо собственники могут организовать собрание и подготовить все документы самостоятельно. Далее жители размещают в общедоступных местах дома уведомления о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до его начала. В назначенное время жители собираются у себя во дворе, инициаторы собрания оглашают повестку и обсуждают вопросы, поставленные на голосование. Затем инициаторы или совет дома проводят поквартирный обход, вручают каждому собственнику бюллетень для самостоятельного принятия решений. После инициативная группа или относит все бюллетени и документацию по собранию нам, где мы уже подсчитываем количество голосов и оформляем протокол, или делают это самостоятельно и направляют в наш адрес только копию документов, и то не всегда. И получается, что управляющая компания не может контролировать или как-то влиять на ход собрания. Мы принимаем на веру ту информацию, которую нам предоставляют собственники. Мы можем только предположить, что сами собственники, которые не хотят уходить в другую управляющую компанию, могут что-то сделать с протоколами. Известны ситуации, когда в доме происходит буквально раскол: одни жители за переход в другую УК, а кто-то — против, и тут начинается противостояние. И в этих ситуациях и та, и другая сторона могут использовать при этом разные методы, но управляющая компания не может на это влиять.

— Казанцева Анастасия Александровна является генеральным директором не только «ЖСК», но и еще ряда управляющих компаний в Москве и Московской области. Очевидно, что один человек не может руководить такой крупной компанией, как «ЖСК», и при этом отвечать за работу ряда других компаний в других регионах. Это невозможно чисто физически. Отсюда вопрос: Казанцева Анастасия Александровна — номинальный руководитель?

— Конечно, я не являюсь номинальным руководителем «ЖСК». Сейчас я вернулась в Красноярск, это, кстати, мой родной город. Здесь я получила образование, начинала свою карьеру, и я хорошо знаю и понимаю, как устроен рынок в Красноярске, это помогает мне в работе. Всё же Красноярск — особенный город, со своей спецификой, и приезжим, пожалуй, может быть сложно. Сейчас я живу в Красноярске и работаю здесь — и сконцентрирована полностью на работе управляющей компании «ЖСК».

Что же касается управляющих компаний, где я являюсь генеральным директором, там работа уже отлажена. Они не требуют столь пристального внимания, и там есть исполнительные директора, заместители, которые и погружены в текущий процесс.

— Ранее Казанцева Анастасия Александровна работала исполнительным директором УК «Мособлэксплуатация» в Сергиевом Посаде. Судя по новостным порталам Сергиева Посада, компания постоянно теряла дома. Если Анастасия Александровна не смогла удержать жилой фонд в небольшой компании, то как она собирается удерживать его в огромной «ЖСК»?

— Критерий удержания или оттока домов далеко не всегда является показателем эффективности руководителя управляющей компании. На мой взгляд, гораздо важнее смотреть на качество обслуживания домов. В конечном ведь итоге именно это важно для жителей, чтобы просто в доме было хорошо, чисто и всё работало. И как раз в этом направлении было много сделано. Например, там мы за каждым домом ввели такого смотрителя. Они ежедневно обходят жилой фонд и по-хозяйски смотрят, что нужно сделать, чего не хватает, находятся в постоянном контакте с жителями. При этом жилой фонд там тоже довольно проблемный, много возрастных домов. Но нам существенно удалось повысить качество работ. Вот такой же принцип работы я сейчас хочу внедрить и в «ЖСК».

По оттоку же домов хочу сказать, что приличная часть домов, которые ушли из управляющей компании, в итоге в лицензию вернулись. Там судом и в том числе правоохранительными органами была установлена подделка протоколов общих собраний в пользу конкурирующих управляющих компаний. И по суду они были аннулированы.

Мы просмотрели всю историю ухода-прихода домов «Мособлэксплуатации» в ГИС ЖКХ. С начала 2021 года и по сей день от компании ушли 104 дома, а пришли всего 3. Сейчас у нее 203 дома.

— Ни для кого не секрет, что в «ЖСК» уже почти назначили главой маму Анастасии Александровны — Ирину Сидорову, директора УК «Холмсервис», и даже сделали сообщение об этом на сайте «ЖСК». В последний момент Ирина Сидорова отказалась от должности, и должность заняла ее дочь. Планируется ли перевод домов из «ЖСК» в «Холмсервис»?

— Мы уже неоднократно комментировали этот вопрос. И я еще раз повторю: никакого перевода домов из управляющей компании «ЖСК» в «Холмсервис» или из «Холмсервиса» в «ЖСК» не происходит и происходить не будет! Как не происходит и не планируется никакого слияния. И «ЖСК», и «Холмсервис» являются не зависимым друг от друга компаниями, это два самостоятельных хозяйственных субъекта.

Да, «Холмсервис» создала и руководит им моя мама — Ирина Ивановна Сидорова. И я это никогда не скрывала. И я сама проработала в «Холмсервисе» более 10 лет. И именно там я получила бесценный опыт в жилищно-коммунальной сфере и понимание, как этот рынок работает и как должна работать управляющая компания. Объективно «Холмсервис» — одна из лучших, если не лучшая, управляющая компания в Красноярске. И как раз в «ЖСК» сейчас остро стоит задача внедрить те высокие стандарты качества работы, которые применяют в «Холмсервисе». Именно поэтому возглавить ЖСК предлагали Ирине Ивановне, а после мне. Я хочу, чтобы «ЖСК» смогла занять достойное место на рынке ЖКХ Красноярска, — ответила нам Анастасия Казанцева. Работа с общественным мнением

Как именно новое руководство компании планирует решать накопившиеся в домах проблемы, можно почитать на странице компании в VK. Например, в конце марта представитель Стройнадзора приехал по обращениям жителей в дом на Транзитной, 48. Туда же подъехала и Анастасия Казанцева. Договорились, что нужно «в самое ближайшее время поменять надподъездные козырьки и составить смету на ремонт подъездов». Однако средств на это на счете дома недостаточно, поэтому «ЖСК» предложила им... поднять тариф.

Вообще, судя по присутствию «ЖСК» в медиапространстве в последние месяцы, работать с общественным мнением в УК умеют.

Скажем, в конце февраля прокуратура объявила, что в доме на Менжинского, 16а подделали протокол собрания о перезаключении договора с «ЖСК» на новых условиях. Зашла речь даже об уголовном деле по статье о мошенничестве. Один из телеканалов города выпустил сюжет, где жители дома рассказали, как хотели уйти от «ЖСК», но вместо этого обнаружили, что им повысили тариф, якобы они сами за это проголосовали.

Прошло три недели, и на другом телеканале вышел другой сюжет про тот же самый дом на Менжинского, 16а, на этот раз с положительным посылом. В доме затянулся ремонт подъездов из-за плохого подрядчика, которого выбрали сами жители. Но потом Анастасия Казанцева взяла ситуацию под контроль, «ЖСК» выбрала нового подрядчика и ремонт благополучно провели. Уголовное дело, связанное с «ЖСК»

Год назад, 6 апреля 2023-го, замглавы ГУВД края Руслан Северин объявил об уголовном деле, связанном с «ЖСК». Его возбудили в отношении бывшего директора АО «СиБ» Олега Кожинова (он руководил АО до конца 2021 года). Северин рассказал, что с 2019 по 2021 годы УК перечисляла собранные с жильцов деньги своему учредителю — АО «СиБ». Всего за этот период было перечислено 7,5 миллиарда рублей. Из них 5 миллиардов впоследствии всё же были использованы на обслуживание жилого фонда и оплату ресурсов, а вот 2 миллиарда рублей не вернулись.

Полицейский подчеркнул, что вывод 2 миллиардов на счет учредителя не обязательно является хищением, но, чтобы выяснить все обстоятельства, необходимо допросить Кожинова. Тогда его объявили в федеральный розыск.

Сейчас, спустя год, в полиции нам пояснили следующее:

— Местонахождение бывшего должностного лица до настоящего времени не установлено. Он в розыске. В настоящее время производство по уголовному делу приостановлено по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 1 статьи 208 УПК РФ в связи с розыском фигуранта.