Лишь половина элитных поселков на Новой Риге обладает сбалансированным пакетом инфраструктуры
Эксперты компании Villagio Estate установили, что из десяти проектов с самым дорогим предложением в полосе Новорижского шоссе только половина выделяются наличием оптимального пакета инфраструктурных опций.
Аналитическая группа Villagio Estate сформировала перечень из объектов инфраструктуры, которые должны входить в «идеальный» загородный комплекс. Четыре из них относятся к ландшафтной составляющей (парки, озера, реки/каналы, пляжи), а шесть – к социальной (детские площадки, детские сады, фитнес, ресторан, спортивные площадки, теннисные корты). Необязательно все опции должны присутствовать на территории поселка, но желательно, чтобы они находились в пределах 10 км от загородной резиденции.
Живописная локация с разнообразными ландшафтными решениями чрезвычайно ценится в высокобюджетном девелопменте. «Чтобы особенности ландшафта стали конкурентными преимуществами в контексте эксклюзивной недвижимости, от строительной и управляющей компаний требуются значительные усилия. Прибрежные зоны обязательно должны быть благоустроены и преобразованы в полноценные общественные пространства для жителей поселка – с променадом и пляжем. Застройщик поселка также обязан подумать о пляжах и причалах. Столь же тщательного ухода требуют парковые зоны», – объясняет Олег Кадыков, аналитик Villagio Estate.
Парки – самый распространенный элемент ландшафтной инфраструктуры. Они представлены во всех десяти поселках1, которые возглавляют рейтинг самой дорогой новорижской недвижимости. Водоемы в границах статусного загородного комплекса или в ближайших к нему локациях также не редкость. Рекой, каналом или озером может похвастаться любой из представителей топ-10 за единственным исключением. Едва ли не в каждом таком проекте предусмотрен собственный пляж. Лидером по «ландшафтной инфраструктуре» выступает «Миллениум Парк»: пять крупных зеленых массивов и восемь озер. Кроме того, на этой территории протекают десять рек и ручьев.
В перечень базовых объектов социальной инфраструктуры для высокобюджетных загородных поселков входят детские и спортивные площадки, детский сад, фитнес-центр, ресторан и теннисный корт. Первые две включаются в схему благоустройства повсеместно, причем не только в премиальном сегменте, но и в бизнес-классе, а также качественном комфорт-классе.
В локации поселка «Миллениум Парк» насчитывается пять детских и шесть спортивных площадок, что является рекордом для пула высокобюджетных проектов на Новой Риге. Среди спортивной инфраструктуры отдельно выделяются теннисные корты, которые служат одним из символов загородной жизни и до сих пор считаются важным статусным маркером. Но лишь в половине проектов позаботилась об этом элементе.
В свою очередь, фитнес-центры, которые в городском элит- и премиум-классе стали неотъемлемым элементом инфраструктурной линейки, на Новой Риге доступны лишь в четырех элитных проектах.
Ресторан для аудитории эксклюзивной недвижимости – часть повседневного образа жизни. Собственники поселков учитывают это и внедряют в свои концепции (семь проектов из десяти).
Новорижское шоссе – давно и хорошо освоенное направление для загородного девелопмента, не имеющее недостатка в образовательной инфраструктуре. Тем не менее, в шести случаях собственники приняли решение усилить потребительские качества своего продукта за счет детского сада на внутренней территории.
В целом только четыре элитных поселка на Новой Риге достигли максимального и набрали по 9-10 инфраструктурных очков. В рамках этого пула чек на недвижимость может составлять от 55 до 447,6 млн рублей. Разброс цен на сотку земли измеряется диапазоном от 2,86 до 9,53 млн рублей.
Любопытно сопоставить указанные ценовые показатели с предложением в поселках с менее развитой инфраструктурой. В трех проектах, насчитывающих по пять-шесть элементов, лоты продаются по цене от 35 до 214,1 млн рублей.
Наконец, в одном поселке инфраструктурный набор сводится всего к двум объектам. Однако ценовая планка держится чрезвычайно высоко – 76,5-200 млн рублей при среднем прайсе в 4,61 млн рублей за сотку. Иными словами, участки в нем продаются на 15-17% дороже, чем в полностью укомплектованном загородном проекте.
Приведенные цифры не дают оснований выявить прямую связь между пакетом инфраструктурных опций и продажной стоимостью продукта. На ценообразование влияют другие факторы (престиж локации, баланс спроса и предложения, статусное соседство, дополнительные ситуативные параметры). К тому же необходимо делать поправку на стадию реализации. Проекты с большим выбором свободных лотов по среднему ценовому показателю могут серьезно уступать проектам, которые вышли на финальную стадию реализации. В последних к этому моменту остаются лишь 5-15 наиболее дорогих объектов с очень узкой потенциальной аудиторией. Данное обстоятельство вносит серьезные искажения в статистику.
«Владельцы загородных домов все чаще рассматривают их как варианты для постоянного проживания. Это означает, что для поддержания необходимого комфорта нужно хотя бы частично перенести в поселок матрицу привычной городской инфраструктуры. Далеко не все компании готовы к подобным издержкам. Но если застройщики не будут вкладываться в ландшафтные и социальные объекты, покупатели не будут вкладываться в их продукт», – убежден Олег Кадыков, аналитик Villagio Estate.
[1] Учитывались проекты, где в продаже представлены участки площадью до 50 соток: «Береста», «Ренессанс Парк», «Шервуд», «Монтевиль», «Гринфилд», «Мэдиссон Парк», «Агаларов Эстейт», «Резиденция Бенелюкс», «Николино», «Миллениум Парк».
Справка о компании:
Villagio Estate – один из ключевых игроков рынка премиальной и элитной загородной недвижимости. Среди завершенных девелоперских проектов компании такие поселки элит- и премиум-классов, как: «Шервуд», «Гринфилд», «Риверсайд», «Монтевиль», Madison Park и Renaissance Park.
Более 17 лет компания занимается строительством и реализацией продуктов высокого класса, воплощая наиболее знаковые проекты рынка в сегменте. На текущий момент портфель компании состоит из 11 поселков Новорижского направления.