В Черногории принят новый закон о посредничестве в сфере недвижимости. Что надо знать агентствам, собственникам и покупателям

Главное: теперь сделки с недвижимостью – будь то продажа или аренда – невозможно законно проводить без оформления договоров, сертификации специалистов и строгого соблюдения новых требований.

Зачем принят новый закон

До настоящего времени рынок Черногории работал, не имея четкой законодательной базы для риелторов. Это порождало правовую неясность, фальшивые объявления, сделки без договоров и непредсказуемые риски для всех сторон.

Цель закона – упорядочить рынок. Теперь четко определяется, кто может оказывать услуги по посредничеству, как должны быть оформлены отношения между агентством и собственником, в каком случае объект можно размещать в рекламе. Также обозначена ответственность за нарушения.

Ключевое изменение: без заключенного договора по объекту его нельзя показывать или публиковать в рекламе.

Что обязано сделать агентство

Чтобы легально работать, компания должна пройти официальную регистрацию и соблюсти целый ряд новых требований. Среди них:

• заключить письменный договор с собственником до размещения объекта в рекламе;
• быть зарегистрированным в государственном реестре посредников;
• основным видом деятельности в уставе прописать "недвижимость";
• иметь офис;
• разместить на видном месте и на сайте общие условия работы и устав;
• иметь в штате сертифицированного агента, трудоустроенного на полный рабочий день и сдавшего экзамен в Торгово-промышленной палате Черногории (т. е. оказывать услуги клиентам может только сотрудник, сдавший экзамен, а агентство имеет право работать, если у него есть хотя бы один сдавший экзамен риелтор);
• заключить договор страхования ответственности – минимум €20 тыс. на один случай, €60 тыс. в год;
• вести журнал посредничества, где фиксируются все действия по объектам, в том числе:

1. информация о собственнике,
2. юридический статус объекта,
3. даты и участники показов,
4. заключенные договоры,
5. начисленные комиссии.

Каждое объявление должно содержать:

1. название агентства;
2. регистрационный номер из реестра;
3. локацию, площадь и структуру объекта;
4. актуальные условия продажи или аренды.

Работа без регистрации, страхования, сертифицированного агента или договора с клиентом – нарушение закона.

Что должен сделать собственник

• Подписать письменный договор с агентством до публикации объекта или его показа.
• Представить документы, подтверждающие право собственности.
• Обеспечить доступ к объекту для просмотра.
• Сообщить агентству о любых изменениях (цене, статусе, продаже и т. д.) в течение трех рабочих дней.
• Выплатить агентству вознаграждение, если сделка состоялась с покупателем, привлеченным агентством, – даже если договор уже расторгнут. Это правило действует в течение девяти месяцев после прекращения договора.

Как теперь защищен покупатель

Новый закон существенно повышает уровень защиты покупателей и арендаторов.

Теперь агент обязан:

• проверить все документы на объект и раскрыть клиенту юридические риски;
• предоставить следующую информацию:

1. регистрационный номер агентства,
2. статус агента (прошел ли сертификацию),
3. наличие страховки;

• работать только по письменному договору и не требовать предоплату, если иное не указано в договоре.

Что нужно знать агрегаторам и платформам

Закон не регулирует напрямую деятельность сайтов и платформ, размещающих объявления. Однако обязывает агентства публиковать только те объекты, по которым заключен официальный договор.

Это означает, что:

• объявление без договора с собственником – незаконно;
• каждое опубликованное объявление об объекте должно включать:

1. название агентства;
2. регистрационный номер;
3. достоверные сведения о недвижимости.

Ответственность и штрафы

Закон содержит исчерпывающий список нарушений и санкций. Вот основные из них.

Нарушение	Штраф
Работа без регистрации	До €20 000
Публикация объекта без договора	До €6 000
Работа с несертифицированным агентом	До €4 000
Отсутствие страхования	До €6 000
Нарушения при размещении объявления (отсутствие данных, неточный объект)	До €6 000
Повторные нарушения	Запрет на деятельность на срок от 30 дней до 6 месяцев

Даже физическое лицо (например, агент без лицензии) может быть оштрафовано на сумму до €2 000.

Хотя закон вступил в силу с 8 августа 2025 года, он предусматривает переходный период в 12 месяцев – до 8 августа 2026 года.

В течение этого времени агентства должны:

• зарегистрироваться в реестре;
• привести офисы и документы в порядок;
• назначить будущих сертифицированных агентов;
• оформить страховые полисы.

Собственники должны подписать договоры по ранее размещенным объектам, если этого не было сделано.

С 9 августа 2026 года выполнение всех требований закона станет обязательным и подлежит контролю.

Как изменится рынок недвижимости в Черногории

Фактически от этих изменений выигрывают все. Покупатели получают защиту, достоверную информацию и юридическую чистоту. Ответственные агентства заручаются доверием клиентов и выделяются на фоне серого рынка. Добросовестные собственники могут продвигать объекты безопасно и прозрачно.

Ну а в зоне риска оказываются агентства без регистрации и договора, независимые агенты без сертификации, платформы, не проверяющие объекты, клиенты, работающие без оформления.

Фото: Elements.envato.com (BGStock72)