Как удивить Дубай. Строительный кейс от российского девелопера
Как удивить Дубай
Строительный кейс от российского девелопера
Компания Arsenal East – подразделение российского девелопера Arsenal – вышла на рынок Дубая с премиальным проектом Zephyra в 2022 году. Чем можно выделиться на стремительно растущем рынке? Как предложить инвесторам что-то эксклюзивное? Рецепт от CEO Arsenal East Арсения Лаптева.
Арсений Лаптев
CEO Arsenal East
1. Время. Место. Перспективы
– Почему вы пришли именно в Дубай и именно в 2022 году?
– Дубай – и активно развивающийся, и одновременно уже развитый рынок с понятными правилами игры. Имеющий крепкую правовую и градостроительную базу, располагающий стабильной валютой. То есть способный принести хороший доход.
Что касается даты… В 2022 году вариантов для диверсификации бизнеса у российской строительной компании осталось не так много. Конечно, присматриваться к Дубаю мы начали намного раньше и анализировали не только его, но и, например, американские города – Чикаго, Бостон, Сан-Франциско, европейские – Лондон, Париж. Мы прекрасно понимали, что происходит и в Китае, и в Японии, Южной Корее, Сингапуре… И выбрали Дубай, как наилучший трамплин с потенциалом роста – в том числе и роста цен. У нас был опыт зарубежного строительства, и мы четко понимали, куда идем и чего мы от этого хотим.
– Часть инвесторов смущает ощущение, что в Дубае много эмоций и не так много реальной аналитики…
– Действительно, в ОАЭ много маркетинга, и за исследования очень часто выдают именно маркетинговые отчеты, которые могут ввести в заблуждение и потребителя, и застройщика. И конечно, Дубай отличается от мировых столиц с устоявшимися рынками, где спрос чаще ориентирован на местных покупателей.
Однако для инвесторов, которые хотят зарабатывать понятные деньги в понятный промежуток времени, именно он сейчас наиболее интересен. Конечно, есть те, кто покупает на эмоциях, но большинство бывали в Дубае, и не раз, многие делают не первую покупку и видят четкие позитивные перспективы.
– Всё равно – любому рынку свойственны и взлеты, и падения, тем более если мы говорим о недвижимости. Не закончится ли нынешний бум? Не грозит ли Дубаю охлаждение?
– Да, сейчас к Дубаю повышенный интерес, много новых застройщиков приходит туда, усиливая конкуренцию. Но динамика, которую мы видим, – это не чудо, а закономерность, следствие правильно выстроенной стратегии.
Смотрите: стремительно растет население. Три года назад здесь жило чуть более трех миллионов, сейчас почти четыре миллиона. Одновременно резко увеличивается ВВП. А когда совпадают оба этих фактора – перспективы для инвесторов хороши!
Мне, как девелоперу, видна и другая сторона: рынок земли в Дубае подорожал в три раза за последние три, если не два года. Дефицит земельных участков без резких колебаний цен вверх-вниз говорит о хорошей экономической модели, обеспечивающей в том числе рост цен на недвижимость.
2. Проект. Идея. Востребованность
– В Дубае строят проекты разного уровня. Вы вышли со своим – Zephyra Residences, очевидно считая его потенциал максимальным. Почему именно такой проект должен принести прибыль вам и инвесторам?
– В недвижимости основной параметр всегда location. Соответственно, для каждой локации подходит свой продукт. Невозможно строить в условно плохом месте хай-лакшери или, наоборот, в центре масс-маркет.
Наше место – территория Deira, один из «пальмовых» островов Dubai Island. Место престижное. К тому же всё, что находится рядом c морем, пользуется повышенным спросом, потому что такие объекты интересны как экспатам, которые готовы тут жить постоянно, так и туристам. Соответственно, проект попадает в две целевые аудитории.
«Что строить», зависит и от градостроительной политики. Например, у Dubai Island есть определенный «эвередж», когда государство и мастер-девелопер определили, что средняя площадь квартир в подобном месте должна составлять 120 кв. м. Получается, это уже не дом с однушками и студиями, а более семейный дом.
– Как описать его одним словом – апартаменты, апарт-отель, жилой комплекс?
– В России это бы называлось «сервисный апарт-отель». Инвестиционный инструмент, который работает на привлечение денег через управление посуточной арендой. Это продукт, ориентированный на инвестора, снимающий у него головную боль из-за содержания и управления.
Ведь одно дело, когда ты купил квартиру с простенькой отделкой и тебе нужно приехать на место, меблировать апартаменты, подготовить их к сдаче в аренду, найти какого-то брокера… Наш продукт другой: мы строим полностью меблированную квартиру со шторами, карнизами, постельным бельем, вилками, ложками, чашками – готовую к эксплуатации в момент сдачи.
Одновременно наша структура обеспечивает сдачу в посуточную аренду и сервисное обслуживание через управляющую компанию.
– То есть тот, кто в Дубае живёт постоянно, вряд ли будет вашим покупателем?
– У нас есть клиенты, кто покупают апартаменты для себя, – как правило, это те, кто приобретает квартиры большой площади. Они как раз ценят улучшенный сервис. Мы пошли по пути создания максимального комфорта, и это оказалось востребованным.
3. Цены. Доходность. Сервис
– Сколько стоит сегодня ваша недвижимость и насколько её цена в рынке?
– На сегодня – то есть летом 2025 года – наши цены чуть выше $6 тыс. за кв. м. Мы плюс-минус в рынке, не продаем дешевле и не стараемся распродать всё сразу, как действуют некоторые дубайские застройщики, хотя и далеко не все.
В любом случае наш опыт – более полутора миллионов построенных квадратных метров, и нам близок более консервативный подход, когда ты постепенно повышаешь цены и не зависишь от резких колебаний рынка в будущем – когда продал с дисконтом, но «вдруг» столкнулся с ростом расходов и вынужден на чем-то экономить…
– Доход для инвестора в вашем проекте – это доход от аренды?
– Первый сценарий всё-таки «перепродажа на ключах» с фиксацией прибыли. Тем более что мы предлагаем и рассрочку, и payment plan «60 на 40» с внесением последнего платежа по окончании строительства. Это позволяет при желании продать апартаменты, не внося всю сумму, и тем самым увеличить доход. По нашим расчетам, в период от котлована до сдачи апартаменты подорожают на 50%, что может обеспечить более 20% годовых.
Но есть, разумеется, и возможность зарабатывать на аренде, просто арендная доходность обычно ниже. С другой стороны, перспективы Dubai Island с учетом реновации района «старой Дейры», будущего переезда аэропорта, развития Down Town – очевидно хороши. Это зона притяжения, которая в будущем вполне может превзойти всем известную «пальму».
– Какую доходность вы заявляете и какую гарантируете?
– Рынок часто сталкивается с лукавством или мошенничеством, когда вам обещают гарантированную доходность вроде 10% годовых, например, на первые три года. Но инвестору просто «вшивают» эти выплаты в цену, а по прошествии трех лет доходность резко падает.
Поэтому мы делаем прогнозы, но они не являются гарантией. Оценивая локацию, мы говорим о 7% годовых чистыми, при правильной эксплуатации процент может вырасти до 9-10%.
Показатель не учитывает удорожания проекта, хотя очевидно, что она неизбежна, хотя бы из-за чудовищной инфляции, которая есть по всему миру. Хотя всё будет зависеть также от развития локации, о потенциале которой мы говорили выше. Я вижу перспективы роста до 200% в течение десяти лет, но будем объективны: во-первых, динамика эта зависит от многих факторов, а во-вторых, в такие прогнозы всё равно никто не поверит.
Примеры объектов в проекте Zephyra
4. Стандарты. Качество. Идеология
– Что уникального может предложить покупателям Zephyra и чем ваш проект отличается от всех других?
– Нас выделяет уже архитектура. При создании Zephyra мы вдохновлялись работами Гауди, Захи Хадид… Было желание работать с пластикой фасада, потому что, приезжая в Дубай на отдых или просто зимой, когда температура более комфортная, хочется находиться на большой террасе, которая становится классной гостиной, позволяющей проводить много времени на свежем воздухе.
Ещё важнее, что мы предлагаем комплексный подход, сочетающий заботу и об арендаторе, и об арендодателе. Для последнего мы создаем спектр возможностей, который позволяет ему не заморачиваться с управлением, а значит с приездом в Дубай, общением на иностранных языках и т. д.
Отдельно замечу: мы предлагаем оплату рублями из российских банков в Дубай – такую услугу сегодня оказывают, насколько я знаю, всего два застройщика.
А любовь к арендатору заключается в подходе к бытовым мелочам, начиная от выбора премиальных посуды, техники, матрасов и заканчивая организацией услуг, вроде стирки или уборки апартаментов.
Сам я регулярно живу с семьей в Дубае и понимаю, что такое решение намного удобнее проживания в отеле, потому что у тебя есть большая кухня с вместительным холодильником и плитой и одновременно сервисы обслуживания.
– Но является ли это преимущество уникальным? Кажется, сейчас все премиальные проекты предлагают примерно одно и то же?
– На самом деле нет. Мало кто проповедует такой подход, чаще этим заняты брендированные резиденции под управлением известных отельных сетей. У нас же просто нет надстройки в виде бренда, который берет солидную комиссию за управление.
В действительности на том же Airbnb множество предложений, которые при ближайшем рассмотрении оказываются абсолютно неадаптивными под реальные потребности арендатора. Налицо дисгармония между красивой обложкой и более чем скромной «начинкой». Под сдачу предлагается обычное жилье с простенькой отделкой, оборудованное самой дешевой мебелью. Бывает даже, что ты хочешь снять квартиру на год, а в ней нет кухни – нужно покупать самому… Это как раз пример, когда ожидание клиентов не соответствует тому маркетингу, что демонстрирует застройщик.
Так что можно сказать, что наша уникальность как раз в комбинации: качество снаружи и внутри с full furniture и оказанием услуг управляющей компании.
P. S.: Интервью с Арсением Лаптевым вы также можете посмотреть в YouTube
- Какая новостройка в Дубае принесет доход – опыт девелопера
- Почему недвижимость Дубая будет приносить доход инвестору и дальше
Реклама. ООО ФЛЭТ, ИНН 7814373318, erid: 2SDnjeVDf9Y