Конец эпохи лазеек: прецедент в Берлине ставит под удар краткосрочную аренду

Правовой прецедент в Нойкёльне и борьба с краткосрочной арендой

Данный случай касается 14 жилых объектов в районе Нойкёльн, площадь каждого из которых не превышает 11 квадратных метров. Арендодатель предлагал эти помещения за €700 в месяц, ограничивая срок проживания одним годом.

Такое решение властей юго-восточного округа стало реализацией майских планов по очистке специфических охранных зон от спекулятивных схем, которые способствуют вытеснению коренных жителей и резкому росту цен на жильё.

Защита социальной среды и противодействие джентрификации

Основным инструментом в руках чиновников стали так называемые зоны защиты социальной среды, или Milieuschutzgebiete. Указанные микроквартиры располагаются в охраняемом квартале между улицами Flughafenstraße и Donaustraße, где любые изменения в структуре использования недвижимости жёстко контролируются для предотвращения джентрификации.

Местное руководство в лице советника от партии «Зелёные» Йохена Бидерманна подчёркивает, что такие меры являются чётким сигналом против эксплуатации в сфере субаренды. По мнению властей, подобные бизнес-модели подрывают общую доступность жилья в городе, превращая стандартный жилой фонд в дорогостоящие объекты временного пребывания.

Лазейки в законодательстве и механизмы их обхода

Конфликт в Нойкёльне обнажил серьёзную проблему в системе немецкого регулирования арендной платы. Несмотря на существование государственного механизма сдерживания цен, арендодатели часто используют исключения в законе.

Под ограничения не попадают жилые помещения, впервые сданные после октября 2014 года, а также жильё, предназначенное для временного проживания. Владельцы недвижимости активно используют статус меблированных комнат и краткосрочных договоров, чтобы диктовать условия, значительно превышающие рыночные нормы.

При этом многие арендаторы не решаются оспаривать завышенные ставки, опасаясь потерять крышу над головой или не обладая достаточными юридическими знаниями.

Судебные перспективы и системный контроль

Текущий спор неизбежно переходит в плоскость административного судопроизводства, поскольку владелец недвижимости уже подал апелляцию на решение районного управления. Если суд подтвердит правомерность действий властей Нойкёльна, это создаст мощный юридический прецедент для всего Берлина, где насчитывается более 70 зон с особым охранным статусом.

Государство уже усиливает давление на нарушителей, о чём свидетельствует запуск специализированной горячей линии Сената по вопросам городского развития в марте 2025 года. Статистические данные за второй квартал 2025 года подтверждают масштаб проблемы, поскольку практически во всех проверенных ведомством договорах аренды были зафиксированы незаконные требования по оплате.

Источник: I am Expat