10 ошибок иностранных покупателей недвижимости в Таиланде и как их не повторить

Ошибка № 1. Покупать объект без разрешения на строительство или с неясным статусом документов

Главный риск здесь в том, что вы теряете управляемость. Если недвижимость продают без понятной «базы», покупатель становится заложником ситуации.

Что может пойти не так:

• сроки сдвигаются;
• концепция комплекса «упрощается»;
• материалы заменяются на более дешевые;
• планировки меняются;
• в худшем сценарии работы останавливаются из-за проблем с документами или землей, а значит, деньги «зависают» до выяснения (иногда «навсегда»).

Важно понимать: ранние продажи (presale) в Таиланде нормальная практика. Вопрос не в самом факте пресейла, а в прозрачности проекта и девелопера.

Что проверить при покупке квартиры на раннем этапе:

• земля и документы на нее: какое право, кто владелец, нет ли обременений;
• соблюдение ограничений: этажность, плотность застройки – на Пхукете это критично из-за регуляций по высоте и зонам;
• разрешительная часть и дорожная карта получения разрешений;
• готовность застройщика менять условия платежей, если полного пакета документов по закону пока нет;
• понятный договор: платежи привязаны к прогрессу, прописаны условия возврата и переуступки, прозрачная структура оплаты.

Ошибка № 2. Покупать у застройщика без реализованных проектов или с плохой репутацией

Если вы покупаете почти построенную недвижимость, то базовую проверку можно провести самостоятельно.

Рекомендую выяснить:

• кто девелопер;
• какие проекты уже сданы;
• как соблюдал сроки;
• что пишут о качестве.

Советую поговорить с теми, кто живет в Таиланде. Например, наша представительницы Люси десять лет живет в Паттайе и видит, как на протяжении девяти лет (!) пытаются достроить один известный проект. Кто-то наверняка покупает там квартиры по красивым рендерам застройщика, но мы бы, конечно, отговорили клиента от этой сделки.

На Пхукете тоже есть негативные кейсы: проект первым начал строиться после пандемии, но не завершен до сих пор. А вот в Бангкоке почти нет таких историй, так как свободной земли в столице крайне мало, строят только проверенные застройщики и всегда доводят проекты до финала.

Если сделка на ранних этапах, юрист нужен всегда – для проверки статуса земли, договоров, структуры платежей, ответственности сторон. Мы обычно первичный скрининг проводим сами, а уже потом подключаем юристов для анализа документов.

Из практики: на Пхукете сейчас более 400 проектов в стройке. Из них только чуть более 100 прошли нашу проверку и попали в каталог MERU Estate.

Наши критерии «надежного застройщика»:

• есть история сдачи объектов;
• можно оценить их качество в реальной эксплуатации (приехать и посмотреть, как выглядят комплексы через два-три года);
• нет повторяющихся конфликтов с клиентами;
• финансовая дисциплина;
• документация в полном объеме;
• сдача в срок или раньше;
• готовность корректировать договор, когда это необходимо.

Простая формула: не обещает чудес – делает в срок и в заявленном стандарте.

Ошибка № 3. Ориентироваться только на низкую цену и радоваться «суперсделке»

Низкая цена сама по себе не зло. Но «подозрительно низкая цена» почти всегда означает, что ты не знаешь каких-то важных нюансов о проекте.

Чтобы понять, почему цена именно такая, я всегда смотрю на шесть факторов:

• локация и спрос;
• класс проекта;
• стадия стройки;
• репутация девелопера;
• вид/планировка/ликвидность;
• условия владения и будущей продажи.

Да, некоторые застройщики могут демпинговать, особенно на старте продаж. Но если не провести анализ, то велик риск, что сделка окажется проблемной. Например, стройка затянется в два раза или в отделке будут использованы некачественные материалы, что в свою очередь приведет к необходимости чаще проводить реновацию. Для покупателя это заморозка актива или упущенная прибыль.

Ошибка № 4. Покупать неликвидный юнит внутри хорошего проекта

Анализ важно проводить не только для всего комплекса, но и для конкретного юнита, который вы намерены приобрести.

Даже в качественных проектах встречаются неликвидные квартиры. Проблемы могут быть самые разные: от неудачной планировки до вида на стену или шумную улицу. Собственники таких апартаментов будут вынуждены снижать цену за аренду, а при перепродаже – соглашаться на дисконт.

Это одна из самых частых «скрытых» ошибок новичков.

Ошибка № 5. Верить красивым цифрам по доходу, не понимая, чем они подкреплены

Я настороженно отношусь к любым обещаниям «гарантированной высокой доходности», если за ними нет объяснений и расчетов. Доход в Таиланде – это не магия, он складывается из конкретных составляющих: локация + сезонность + качество управления + стратегия аренды (долгосрок/краткосрок) + конкуренция.

Средние показатели арендной доходности в Таиланде

• Пхукет: 8–10% годовых от аренды в правильных проектах при адекватной модели управления;
• Паттайя: 6–8%;
• Бангкок: 6–7%.

Всё, что заметно выше рынка, должно подкрепляться понятными доказательствами и условиями.

Что можно и нужно запросить у застройщика и управляющей компании:

• реальные кейсы УК по аналогичным объектам (с цифрами);
• прогноз P&L (ADR/загрузка/комиссии/расходы);
• условия договора управления: кто оплачивает коммуналку, ремонт, фонд обновления, какова комиссия УК;
• ограничения: сезонность, правила краткосрочной аренды, тарифные рамки.

Ошибка № 6. Подписывать договор и вносить деньги без полноценной юридической проверки

Это одна из самых дорогих ошибок, потому что исправить ее потом практически невозможно.

Что нужно проверить:

• землю и право девелопера на строительство;
• ограничения по зонированию/высотности/назначению;
• разрешительную часть;
• договор бронирования и основной договор: этапы платежей, штрафы, сроки, что считается «сдачей»;
• схему владения (freehold/leasehold) и возможность перепродажи;
• порядок регистрации права и передачи объекта.

И очень важный момент: юрист должен быть независимым, работать на вас, а не на девелопера. Юрист застройщика в первую очередь защищает его интересы и минимизирует его риски.

Ошибка № 7. Купить – и только потом думать, кто будет сдавать и обслуживать объект

В Таиланде управляющая компания – не «дополнительная опция», а ключевой элемент инвестиционной модели, особенно в курортных локациях.

В ее обязанности входит:

• заселение/выселение, уборки, мелкие ремонты – это постоянный процесс;
• динамическое ценообразование и маркетинг на площадках;
• работа с отзывами и конфликтами;
• уплата налогов и соблюдение правил сдачи;
• контроль состояния жилья в тропическом климате (влажность, агрессивное солнце).

Качество управления напрямую влияет на загрузку, среднюю цену ночи, сохранность юнита, расходы на мелкий ремонт. И в итоге – ликвидность при перепродаже.

В некоторых комплексах сразу есть программы гарантированного дохода со сдачей через УК застройщика (обычно брендовые резиденции, крупные застройщики с историей на рынке), в некоторых сразу не предполагается наличие управляющей компании и инвесторам нужно искать сторонние сервисы.

Главное: модель управления должна быть понятна до покупки.

Ошибка № 8. Смотреть только на комплекс, а не на будущее района

Если вы хотите, чтобы ваша недвижимость дорожала быстрее среднего по рынку, важно оценить не только сам комплекс, но и перспективы развития локации. Мы анализируем транспортную доступность, инфраструктуру и планы по ее созданию, платежеспособный спрос, ограниченность предложения и даже бренд района.

Примеры логики по направлениям

• Пхукет: сейчас на пике популярности район Банг-Тао, параллельно развиваются Най-Янг и Камала – через три-четыре года они по инфраструктуре приблизятся к Банг-Тао, поэтому их уже сейчас стоит рассматривать.
• Паттайя: многое зависит от программы Восточного экономического коридора и транспортных проектов; Джомтьен сейчас один из самых востребованных для аренды.
• Бангкок: важнее близость к метро и окружение «для жизни», а значит, смотрим районы Тонглор, Сатхон, Силом, Рама 9, Wireless Road.

Много информации о планах развития районов есть в открытом доступе: официальные публикации правительства Таиланда, программы развития, законы, статьи в местных СМИ. Нелишним будет пообщаться и с местными жителями, и с риелторами, которые живут и работают в Таиланде.

Ошибка № 9. Заходить на рынок с расчетом на быструю спекуляцию

Многие приезжают с идеей «куплю на котловане, через пару месяцев продам с плюсом». И это редко срабатывает. Сейчас рынок Таиланда стабилен, разумный горизонт планирования пять – семь лет.

Спекуляция на недвижимости в Таиланде возможна, но это не стратегия «для бытового инвестора». Она больше похожа на трейдинг: нужно, чтобы сложились условия, нужен расчет и честный ответ себе на вопрос «сколько я готов потерять?».

Когда это может сработать:

• топ-локация,
• сильный девелопер,
• дефицитный юнит (вид/этаж/планировка),
• вход с максимальными скидками и бонусами.

Ошибка № 10. Работать с неподходящими агентами или вообще без агента

Здесь риск простой: вы теряете деньги, время и нервы.

Самая частая проблема «неподходящих» риелторов – он сопровождает вас до первого контрактного платежа, получает свою комиссию и пропадает. А дальше остаются договоры, переговоры, приемка, регистрация, вопросы по управлению – и покупатель один на один со всем этим.

Покупать вообще без агента тоже нет смысла: вы ничего не сэкономите, наоборот, получите менее выгодное предложение от застройщика. Мы как агенты выстраиваем с ними долгосрочные отношения, регулярно приводим клиентов, соответственно – и они дают нам более интересные условия.

История из практики. Девушка (сама риелтор, но в другой стране) купила квартиру напрямую от застройщика, увидела нашу рекламу и обратилась к нам, чтобы узнать, за сколько мы продадим ей похожий вариант. Мы сделали для нее предложение с лучшими условиями по цене и договорились о мебельном пакете в подарок. В итоге девушка честно призналась, что просто перепроверяла нас и сожалеет, что не купила с нами.

Если вы сейчас планируете покупать напрямую от застройщика, советуем перед сделкой попробовать зайти в проект через брокера. Вы удивитесь, но условия для вас будут лучше.

Что спросить у агента, чтобы понять его уровень:

• как давно он живет в локации;
• есть ли у него собственная недвижимость/инвестиции в этом рынке;
• кейсы клиентов: цель → что купили → почему → результат;
• как он проверяет девелопера и документы;
• как считает доходность (пусть покажет модель расходов);
• какие проекты он сам бы не рекомендовал и почему;
• кто решает вопросы после сделки.

И в целом при общении рекомендую обращать внимание на красные флаги. Для меня это: «берем срочно, потом разберемся», «документы не важны», «доходность гарантирована», «это самая низкая цена на острове», «не сравнивайте, просто бронируйте».

Я часто прошу клиентов – подождать и обдумать предложение. И считаю, что любое давление, манипуляции и уход от вопросов про управление, договор, перепродажу – повод остановиться.

Реклама. Meru Estate Co., LTD, рег. номер 0835566005694, erid: 2SDnjdd3TL5