Кооперативам нужна поддержка
Жилищная кооперация – форма решения жилищного вопроса, весьма популярная в советское время. После 1991‑го это направление долгое время не развивалось – акцент в госполитике делался на ипотеку. Но во второй половине 2000‑х и в 2010-е годы были приняты законодательные нормы, которые давали возможность создавать жилищные кооперативы в рыночных условиях.
В гражданском законодательстве появились нормы о потребительских кооперативах, которые дают возможность объединениям потребителей покупать готовые квартиры на первичном и вторичном рынках. Жилищное законодательство было дополнено нормами о жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).
Появился также отдельный закон о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) – кооперативах с чертами финансового института, они должны быть зарегистрированы в специальном реестре ЖНК, который ведет Центральный банк России. Несколько лет назад приняты нормы о государственной финансовой поддержке отдельных категорий ЖСК. Только что принят закон о компенсации пайщикам ЖСК, участвующим в долевом строительстве, как обычным дольщикам, в случае банкротства застройщика. Нормы эти разрозненные, и, хотя их суммарно достаточно для того, чтобы ЖК создавались и развивались, трудно назвать созданную законодательную базу системной. Это одна из причин, почему на российском рынке на ЖК приходится покупка доли процентов объектов недвижимости, в то время как на германском, например, рынке – 10%.
Принятие системного закона о ЖК станет шагом вперед в развитии жилищной кооперации. Что должно быть в этом законе? Общие правила, касающиеся всех ЖК, виды жилищных кооперативов со специфическими требованиями к ним и ограничениями. Прежде всего ЖК должны поддерживаться как некоммерческие организации – освобождаться от налога на имущество, иметь льготы при оказании им банковских и иных услуг.
Ограничений, которые вводят некоторые ЖК, создаваемые при застройщиках, – покупка квартир только в домах этих застройщиков или даже в одном конкретном доме, – быть не должно. Кооператив должен приобретать любую квартиру, которую захочет пайщик, естественно, если она проходит юридическую проверку и независимую оценку. Кооператив может работать в любом регионе, где бы он ни был зарегистрирован.
Приоритет должна получить покупка готовых объектов как менее рискованная для пайщиков ЖК. В последнее время большое внимание государством уделяется ЖСК – кооперативам, строящим новое жилье. Понятен интерес государства: это форма прямого финансирования жилищного строительства.
Но получается, что одной рукой мы защищаем дольщиков с помощью системы эскроу-счетов, а другой – стимулируем создание рискованных механизмов финансирования долевого строительства с помощью ЖСК и создаем риски для пайщиков таких кооперативов. Это как минимум нелогично.
Финансирование нового строительства при покупке готовых квартир косвенное, а не прямое, но может быть весьма обильным. И при этом оно безопасно для пайщиков.
В отношении готовых квартир или индивидуальных домов таких рисков нет вообще: это готовые квартиры, зарегистрированные в Росреестре, они как минимум не дешевеют. Если пайщик по каким-то причинам решил выйти из кооператива, они при необходимости могут быть проданы ЖК на открытом рынке, чтобы вернуть ему пай.
Важнейший раздел, который должен быть в законе, – формы государственной поддержки. Это могут быть и льготы на товары и услуги, и прямое финансирование паевых фондов кооперативов. В Германии финансирование паевых фондов государством доходило до 25%.
Все формы государственных дотаций – материнский капитал, дотации военнослужащим, увольняемым в запас, другие формы дотаций – должны приниматься в качестве первоначального взноса в кооператив. Сегодня они принимаются, но на стадии, когда квартира для пайщика уже куплена, а потребность в них наиболее велика в период аккумулирования средств на покупку.
Сейчас над законопроектом о ЖК работают несколько депутатов Госдумы. Но закон далек даже от нулевой стадии. Подготовку этого законопроекта для развития жилищной кооперации в России необходимо ускорить.