Год без льготной ипотеки: продажи девелоперов рухнули, но есть устойчивые рынки
Продажи жилья в новостройках в российских городах-миллионниках год к году снизились на треть. Если в первую половину 2024 года девелоперы реализовали в крупнейших городах страны 162,2 тыс. квартир, то в аналогичный период 2025 года этот показатель составил 113,6 тыс. жилых помещений (-32,4%).
Менее всего падение продаж продемонстрировали Нижний Новгород и Москва, в тройку также вошла Казань. Рынки первичной недвижимости этих городов продемонстрировали устойчивость на фоне неблагоприятных условий рынка и по ряду других параметров.
Более, чем в два раза снизились продажи застройщиков в Красноярске и Краснодаре. Серьезное снижение произошло еще на двух крупнейших рынках — в Санкт-Петербурге (-39%) и Екатеринбурге (-37%).
Объемы реализации жилых помещений в новостройках, I полугодие 2024 года/I полугодие 2025 года, штук:
Город
Продажи жилья, I пол. 2024 г., шт.
Продажи жилья, I пол. 2025 г., шт.
Изменение
Нижний Новгород
2633
2561
-2,73%
Москва
44980
39813
-11,49%
Казань
4937
3989
-19,20%
Воронеж
4315
3371
-21,88%
Пермь
4439
3331
-24,96%
Ростов-на-Дону
8608
6193
-28,06%
Омск
1052
753
-28,42%
Тюмень
8631
5993
-30,56%
Волгоград
3102
2090
-32,62%
Екатеринбург
15482
9679
-37,48%
Санкт-Петербург
24190
14742
-39,06%
Челябинск
2553
1549
-39,33%
Новосибирск
7979
4710
-40,97%
Уфа
6696
3806
-43,16%
Самара
2831
1521
-46,27%
Красноярск
4376
2141
-51,07%
Краснодар
15574
7327
-52,95%
Большая часть рынков недвижимости городов-миллионников вошла в «красную зону» по показателю распроданности к стройготовности
Отношение распроданности к стройготовности — ключевой показатель рынка жилищного строительства, отражающий сбалансированность продаж застройщиков, за минувший год в среднем по России он снизился с 88% до 71%. В среднем по рынку городов-миллионников показатель изменился с 94% до 70%.
Отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация ДОМ.РФ считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70-80%. Дальнейшее снижение грозит тем, что у застройщиков могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов.
Большая часть российских городов с крупнейшими рынками первичной жилой недвижимости за минувший год переступила границу «красной зоны» по показателю распроданности к стройготовности жилья. Что грозит девелоперам трудностями при сведении экономик проектов в плюс из-за повышенной процентной кредитной нагрузки. Наиболее тяжелая ситуация (с учетом общих объемов рынка) складывается сейчас в Краснодаре из-за больших объемов накопленного жилья в новостройках, как находящихся в стадии строительства, так и уже сданных в эксплуатацию.
Также определенные опасения относительно устойчивости девелоперов существуют в отношении других крупных рынков: Тюмени, Екатеринбурга, Новосибирска.
Показатель распроданности к стройготовности жилья в новостройках, июнь 2024 года/июнь 2025 года, %:
Город
Распроданность/стройготовность, июнь 2024
Распроданность/Стройготовность, июнь 2025
Краснодар
73%
47%
Уфа
75%
53%
Красноярск
87%
55%
Воронеж
68%
57%
Омск
76%
59%
Челябинск
98%
62%
Самара
76%
62%
Новосибирск
91%
64%
Тюмень
96%
64%
Пермь
103%
64%
Волгоград
100%
65%
Казань
105%
80%
Екатеринбург
110%
82%
Ростов-на-Дону
113%
83%
Санкт-Петербург
89%
91%
Москва
95%
95%
Нижний Новгород
146%
105%
Девелоперы продолжают наращивать строительство на фоне рухнувших продаж
Сокращение продаж во всех городах-миллионниках идет на фоне увеличения общего объема строительства. В среднем год к году девелоперы нарастили строительные площади на 8%, при этом по отдельным локациям рост значительно существеннее. Более чем на 20% выросли площади стройки в Нижнем Новгороде, Омске и Перми.
Не прекращают наращивать объемы текущего строительства города с крупнейшими рынками недвижимости, спрос на жилье в которых очевидно не покрывает выпускаемые в продажу объемы — прежде всего это касается Тюмени и Екатеринбурга, здесь накоплена значительная масса нереализованных квартир в новостройках.
Наибольшее сокращение строительных площадей отмечено в Санкт-Петербурге и Краснодаре. В Северной столице снижение объемов стройки фиксируется несколько последних лет из-за его административно-территориального устройства — существенная часть городских новостроек располагается в районах, административно относящихся к Ленинградской области. В Краснодаре снижение обусловлено общей перегретостью рынка и недостаточным спросом, не способным поглотить объемы накопленного жилья.
Объемы текущего строительства, июнь 2024 года/июнь 2025 года, тыс. м²:
Город
Объемы текущего строительства, июнь 2024 года, тыс. м²
Объемы текущего строительства, июнь 2024 года, тыс. м²
Изменение, %
Нижний Новгород
839
1150
37,07%
Омск
504
638
26,59%
Пермь
1507
1824
21,04%
Челябинск
723
852
17,84%
Казань
1783
2097
17,61%
Тюмень
3316
3784
14,11%
Ростов-на-Дону
2923
3333
14,03%
Екатеринбург
4595
5081
10,58%
Уфа
2418
2672
10,50%
Самара
1367
1462
6,95%
Красноярск
1707
1763
3,28%
Новосибирск
2885
2894
0,31%
Воронеж
1737
1742
0,29%
Москва
18184
17676
-2,79%
Волгоград
881
812
-7,83%
Санкт-Петербург
6518
5510
-15,46%
Краснодар
6239
5083
-18,53%
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: показатели жилищного строительства — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Период оценки: первое полугодие 2024 года - первое полугодие 2025 года.