Обзор рынка офисной недвижимости. Москва. Итоги 1 П. 2025

 

Темпы роста цен демонстрируют заметное снижение по сравнению с предыдущим годом. Средневзвешенная цена экспонирования новых объектов с начала года выросла на 3,9% (+11% за год), причем рост цен продаж отстает от роста себестоимости строительства.

 

Новое строительство

В первой половине 2025 г. в Москве было введено в эксплуатацию 27,7 тыс. кв. м офисных площадей. В их числе особняк на улице Гончарной, д. 20/1, стр. 2, общей площадью 5,9 тыс. кв. м, построенный под собственное использование, а также деловой квартал «ЮПорт» площадью 12,4 тыс. кв. м и бизнес-центр «Ferrum» площадью 9,4 тыс. кв. м реализуемые в аренду.

Отметим, что из всех введённых площадей на конец II квартала для аренды доступны только БЦ «Ferrum» и несколько зданий квартала «ЮПорт» общей площадью 14,9 тыс. кв. м.

Несмотря на незначительные объёмы ввода в I полугодии, наш прогноз на конец года составляет 500–700 тыс. кв. м, с учетом традиционного переноса сроков ввода в эксплуатацию. Это соответствует 43–60% от анонсированного объема в 1,16 млн кв. м.

Только 15% (186,3 тыс. кв. м) от заявленного объема реализуется в аренду. При этом большая часть предлагаемых в аренду площадей остается доступной до ввода в эксплуатацию. Более половины – 53% (620,2 тыс. кв. м), от объема нового ввода 2025 г. строится на продажу. На конец июня на рынке экспонировалось не более 32% от данного объема.

 

Спрос

Во II квартале 2025 г. продолжилась тенденция охлаждения рынка, начавшаяся после пика деловой активности 2024 г. Объем сделок по итогам II квартала 2025 г. сократился на 11% относительно II квартала 2024 г. А также впервые за десять лет зафиксирована отрицательная динамика по сравнению с I кварталом — снижение составило 8%. Таким образом, общий объём спроса за первые шесть месяцев 2025 г. сократился на 7% и составил 632 тыс. кв. м.

При этом стоит отметить, что относительно умеренное снижение показателя за полугодие во многом обусловлено переносом технического закрытия нескольких крупных сделок прошлого года на I квартал 2025 г. В частности, приобретение зданий Центрального телеграфа (71,6 тыс. кв. м) и AFI2B (50,2 тыс. кв. м), что смягчило эффект спада на фоне общей тенденции к снижению активности.

Замедление деловой активности в первую очередь обусловлено отложенным эффектом жесткой денежно-кредитной политики. Несмотря на начавшееся снижение ключевой ставки, текущий уровень продолжает сдерживать инвестиционную и деловую активность. В условиях экономической неопределенности компании пересматривают планы по развитию и, следовательно, расширению своих офисов. Мы прогнозируем умеренное охлаждение рынка до тех пор, пока не произойдут значимые структурные изменения в экономике, способные стимулировать восстановление деловой активности.

Кардинальных изменений в соотношении сделок аренды и купли-продажи в структуре общего спроса по итогам полугодия не произошло: доля аренды составила 56%, купли-продажи — 44%. К концу года соотношение сохранится на примерно равнозначном уровне с отклонением от паритета в ±10%.

 

Аренда

По итогам I полугодия 2025 г. общий объём арендных сделок составил 357 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 г. Показатель сопоставим с результатами первой половины 2023 г., однако динамика рынка существенно отличается. Если в 2023–2024 гг. наблюдался устойчивый рост, то в 2025 году рынок перешёл в фазу охлаждения.

Это, в том числе, обусловлено отсутствием традиционных для арендного спроса факторов. Таких как потребность корпоративного сектора в расширении площадей, потенциальная экономия или возможность улучшения качества офиса в рамках сопоставимого бюджета.

Спрос на помещения в состоянии shell&core остается низким – 10% от объема сделок аренды по итогам I полугодия. При этом большая часть этого показателя сформирована крупными сделками аренды: 10 тыс. кв. м в БЦ «Неополис» компанией Хеликс, 4,5 тыс. кв. м в БЦ «Dubinin Sky» компанией Pridex Spaces под реализацию сервисного офиса, 4,3 тыс. кв. м в деловом квартале «Сколково Парк» компанией 12 Storeez и др.

Низкий интерес арендаторов обусловлен высокой стоимостью отделки, эквивалентной арендной плате за 3–5 лет. Некоторые арендодатели принимают на себя обязательства по выполнению отделочных работ под клиента с увеличением арендных платежей.

Крупные сделки предыдущих периодов по аренде и приобретению офисных площадей под собственное размещение стимулируют спрос со стороны текущих резидентов этих зданий, вынуждая их переезжать. Например: «Дукат Плейс II», «Искра Парк», «Домников», «Росбанк Плаза» и «Московский шёлк». Однако ожидаемое влияние на рынок останется ограниченным, поскольку переезд компаний растянется на 2025–2027 гг. в связи с разными сроками окончания арендных соглашений.

 

Ставки и вакансия


47 500 руб./кв. м/год - Ставка в классе A с современной высококачественной отделкой в деловых районах.
3,2% - Доля вакантных площадей.


По сравнению с 2024 г. темпы роста средневзвешенных ставок аренды замедлились. На конец II квартала 2025 г. средняя ставка (совокупно по всем классам) выросла на 1,5% с начала года и достигла уровня 26 400 руб./кв. м./год. При этом наблюдается незначительный, но заметный рост дельты между ставками экспонирования и закрытия.

По состоянию на конец I полугодия 2025 г. доля свободных площадей в бизнес-центрах столицы снизилась до 3,2%, обновив локальный минимум. Однако темпы поглощения продолжают замедляться: с начала года показатель сократился на 0,4 п. п. Учитывая ограниченный объём строительства новых объектов, реализуемых через аренду, на рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей, что создаёт базу для дальнейшего умеренного роста арендных ставок, несмотря на снижение деловой активности.

 

Продажа

По итогам I полугодия 2025 г. объем сделок купли-продажи составил 275 тыс. кв. м, что на 57% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом 61% общего объема было представлено тремя крупными сделками:


Центральный Телеграф – Т-Банк (71,6 тыс. кв. м);
AFI2B – Лукойл (50,2 тыс. кв. м);
Легион I – Wildberries&Russ (46,7 тыс. кв. м).


Завершение юридических аспектов двух наиболее крупных сделок в I кв. 2025 г., несмотря на их фактическое завершение в 2024 г., способствовало поддержанию показателя на высоком уровне несмотря на общее снижение активности на рынке.

Объем транзакций купли-продажи до конца года сохранится на высоком уровне. Однако если ранее спрос был представлен преимущественно конечными пользователями, то в 2025 г. он приобретает более выраженный инвестиционный и спекулятивный характер. Так, большая часть сделок площадью от 5 тыс. кв. м приходится на нерыночные дистресс-активы или объекты с банкротных торгов.

 

Цены продаж

Средневзвешенная цена экспонирования новых объектов с начала года выросла на 3,9% (+11% за год). Тем не менее, темпы роста цен демонстрируют заметное снижение по сравнению с предыдущим годом. В условиях сокращения активности мы наблюдаем, что вышеобозначенный рост цен продаж отстает от роста себестоимости строительства.

 

Подробнее аналитику ищите тут https://ricci.ru/analitics/