Экономист объяснил дольщикам, как не попасть в число обманутых
Снизить риски для россиян при приобретении жилья в строящемся доме могут эскроу-счета, а также обновление законодательной базы, рассказал ФБА Экономика сегодня экономист Никита Масленников.
Снизить риски для россиян при приобретении жилья в строящемся доме могут эскроу-счета, а также обновление законодательной базы, регламентирующей основания признания судом юридического или физического лица несостоятельным, рассказал ФБА "Экономика сегодня" ведущий эксперт Центра политических технологий, экономист Никита Масленников.
Счетная палата Российской Федерации увидела риски увеличения количества обманутых дольщиков в связи с ростом числа долгостроев на фоне участившихся случаев банкротств застройщиков. Аудитор Счетной палаты Светлана Орлова в рамках коллегии подчеркнула, что «с одной стороны, это обусловлено текущей экономической обстановкой, с другой – нехваткой финансирования».
Также в документе, опубликованном на официальном сайте ведомства, отмечается, что пор состоянию на март 2020 года в «Единый реестр проблемных объектов включено более трех тысяч домов и свыше тысячи застройщиков в 76 регионах. Наиболее сложная ситуация складывается в Москве, Московской, Ленинградской, Нижегородской областях и Краснодарском крае. С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков».
«На сегодняшний день существует озабоченность, связанная с переходом строительной отрасли на эскроу-счета. В начале 2020 года этот процесс казался непростым и серьезным, но сейчас благодаря слаженным действиям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России и сильному контролю со стороны Центрального банка ситуация становится более-менее стабильной в связи с чем перспективы перевода на эксроу-счета уверенные и не предвещающие особых потерь для всех участников процесса.
Однако аудиторы счетной палаты увидели риски, и они абсолютно правы в том, что необходимо учитывать последствия кризиса, вызванного пандемией коронавирусной инфекции», - комментирует эксперт.
Отметим, что система эскроу-счетов введена в Российской Федерации для того, чтобы снизить риск граждан остаться без денег и объекта недвижимости при участии в долевом строительстве. Иными словами, такая система напоминает трехстороннюю сделку, в которой вместе с застройщиком и покупателем жилья, решившего вложиться в строительство, напрямую участвует банк.
При этом эскроу-счет – это счет, куда покупатель недвижимости кладет полную сумму, которую застройщик сможет снять только после выполнения всех своих обязательств, прописанных в договоре. За отчетность выполнения сделки и за сохранность финансовых средств отвечает банк. Такой способ считается наиболее безопасным по сравнению со стандартными схемами.
Внедрению эскроу-счетов предшествовало изменение законодательства в 2019 году, которое, по мнению аудиторов Счетной палаты Российской Федерации, позволило регионам не вести реестр обманутых дольщиков. Поэтому российскому правительству рекомендуется провести совместно с регионами инвентаризацию таких граждан. Отметим, что на июль 2019 года реестр фиксировал около 48 тыс. обманутых дольщиков, но по различным экспертным оценкам общее количество таких россиян достигает 200 тыс. человек.
«Ситуация на сегодняшний день такова, что строительство также оказывается в числе пострадавших отраслей из-за того, что в начале пандемии деятельность некоторых застройщиков была приостановлена во избежание рисков распространения вируса.
Такая пауза может негативно сказаться на финансовом положении компаний, но в целом сейчас, по усредненной оценке, под рисками банкротств находится от 30% до 40% предприятий по всей России, так как «коронакризис» запустил цепочку неплатежей, затронувшую все отрасли. Поэтому риск банкротств выше, чем предполагалось. Этот процесс можно назвать естественным, но игнорировать его нельзя для того, чтобы не допустить роста числа обманутых дольщиков в России», - полагает экономист.
Снизить риски при приобретении жилья поможет не только использование эскроу-счета, но и тщательная проверка застройщика через Единый реестр застройщиков, Единый государственный реестр недвижимости, а также, отмечает эксперт, внимательное изучение договора долевого участия в строительстве. В случае приобретения объекта недвижимости без эскроу-счетов поддержку дольщикам будет оказывать Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, в который каждый застройщик должен был переводить обеспечительные взносы.
Россия найдет решение проблемы обманутых дольщиков
Развитие такого сценария, считает Никита Масленников, требует от российского правительства пристального внимания на состояние строительной отрасли, которая, как и другие, нуждается в определенных мерах поддержки. В ней задействовано большое количество людей, и она решает острую для нашей страны социальную проблему. В связи с этим президент Российской Федерации Владимир Путин ранее поставил задачу обеспечить беспроблемность рынка жилья и снизить число обманутых дольщиков вместе с числом банкротящихся строительных компаний.
«В России действует Мораторий на возбуждение дел о банкротстве для предприятий, которые близки к нему, на возбуждение соответствующих исковых заявлений и процедур в том числе со стороны Федеральной налоговой службы и стороны платежных агентов. Однако, как долго он будет активен, будет ли пересмотрен или скорректирован и продлен – еще не известно. Но для бизнеса крайне важно иметь определенность. Так как данный мораторий относится к остальным видам отсрочек, вопрос с ним будет решен в ближайшее время. При продлении сроков послаблений на третий квартал текущего года риски банкротств не смогут реализоваться в полной мере. Вопрос острый для многих предприятий отрасли. Поэтому правительство, я думаю, решит его быстро.
Помимо этого, руководству страны стоило бы задуматься о серьезном обновлении и глубокой переработке законодательства, регламентирующего основания признания судом юридического или физического лица несостоятельным. Например, в США нормы закона предусматривают смена собственника предприятия-банкрота для продолжения строительства. Запрос на внесение изменения ранее уже исходил от российского бизнеса, требующего сохранения деятельности при банкротстве. На текущий момент действующее законодательство таких гарантий не предусматривает, что подтверждает необходимость изменений с сохранением моратория на банкротства. Этот шаг будет правильным и сработает на долгосрочную перспективу», - констатировал эксперт.