Строительные стандарты станут выше. Цены — тоже
Как новые стандарты качества жилья, которые к июлю должны утвердить в Подмосковье, скажутся на стоимости и без того сверхдорогой недвижимости?
К июлю в Подмосковье должны утвердить новые стандарты качества жилья. Как уже рассказывала Business FM, разработанный документ состоит из шести разделов и касается планировочных и фасадных решений, отделки квартир и мест общего пользования, благоустройства, организации строительства и эксплуатации, конструктивных решений и инженерных систем.
Цель стандартов — внедрение новых подходов к проектированию и строительству многоквартирных жилых домов, созданию комфортной внутридворовой среды, которая будет отвечать современным запросам жителей региона. В частности, новые стандарты определяют обязательный состав нежилых помещений первого этажа (тамбур, вестибюль, помещение консьержа, колясочная площадью не менее 15 квадратных метров), закрепляют отказ от размещения мусоропроводов в многоквартирных домах, устанавливают требования по панорамному остеклению входных групп подъездов и высоте первых нежилых этажей (минимум 4,2 метра) и так далее.
Стандарты будут подлежать применению ко всем объектам, которые находятся в стадии проектирования. Проверка исполнения требований стандартов будет осуществляться до выдачи разрешения на строительство: на этапах проведения экспертизы проектно-сметной документации, рассмотрения проекта на архитектурной комиссии и согласования архитектурно-градостроительного облика дома.
Игроки региональных рынков, с которыми побеседовала Business FM, данную инициативу властей Московской области встретили с абсолютным ликованием и даже нескрываемым оттенком зависти. Среди других регионов нечто похожее на новые подмосковные стандарты имеют единицы. Там девелоперы сами вводят корпоративные нормы, заметно выходящие за рамки действующих СНиПов и повышающие качество строящегося жилья, и были бы рады, если бы их наработки получили законодательное утверждение на общерегиональном уровне.
А как отреагировали на инициативу властей участники подмосковного рынка, которым, собственно, с этими правилами жить? Прежде всего Business FM адресовала этот вопрос архитекторам, работающим в Московской области, и тон их ответов оказался более чем спокойным. По сути, сказали архитекторы, власти официально зафиксировали все или почти все то, что многие застройщики уже давным-давно делают без всяких подсказок сверху. И проблемы новые правила могут создать только девелоперам-халтурщикам, привыкшим не особо вкладываться в свои проекты.
Виталий Волохин, главный архитектор Проектного института ПИ2 (входит в «Главстрой-Регионы»):
«Обсуждаемые стандарты неформально существуют достаточно давно. В свое время их появление стало естественным откликом застройщиков и проектировщиков на эволюционные изменения требований покупателя к качеству приобретаемого жилья, к комфорту и безопасности, к тому, что сейчас принято называть средой. Практически каждый современный проект реализуется в концепции «двор без машин». Безбарьерный доступ в подъезды также стал неотъемлемой частью новых объектов. Все эти требования в том или ином виде уже существуют во внутренних стандартах девелоперских компаний. Без их выполнения проект не сможет конкурировать на современном рынке недвижимости.
Введение стандартов качества жилищного строительства в Московской области — это логичный шаг по систематизации и формализации накопленной информации, и для большинства застройщиков появление стандарта не создаст сложностей. Может показаться, что в современном конкурентном мире наличие подобных стандартов в некотором смысле излишне, так как требования диктует прежде всего рынок и покупатель, который своими деньгами голосует за определенный уровень комфортной жизни. Однако, на мой взгляд, появление таких документов подводит черту под минимальными требованиями к новому качеству и тем самым толкает застройщиков к очередному шагу.
При этом важно разделять требования, обязательные к исполнению, которые непосредственно влияют на качество жилья, и те, выполнение которых на добровольной основе обеспечит дополнительное удобство и комфорт. К первым можно однозначно отнести требования по инсоляции, системам жизнеобеспечения, требования пожарной безопасности и так далее. Ко вторым — требования к размеру комнат, возможности устройства проходных комнат, количеству и наполнению санузлов и тому подобное. Здесь речь идет о субъективных факторах, которые могут быть неприемлемыми для одних и оказываются преимуществом для других.
Еще раз подчеркну: область проектирования и строительства уже достаточно занормирована, и появление новых регламентирующих документов должно быть, как и в обсуждаемом случае, следствием изменившихся требований рынка. Возможно, более правильной была бы своевременная актуализация существующих нормативов вместо выпуска новых, так как при наличии двух документов, регламентирующих одинаковые вопросы, неизбежны противоречия, которые усложнят процесс проектирования».
Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план»:
«Новые стандарты качества жилищного строительства в Московской области не новинка для архитекторов, а распространенные и необходимые стандарты, по которым уже работают в России. Но здорово, что их формализовали. Подмосковные нормы скорее должны повлиять на безответственных застройщиков, которые пытаются максимально удешевить проекты, строят бездушные и безликие многоэтажные здания, лишенные каких-либо общественных удобств.
По своему опыту могу сказать, что девелоперы смотрят на лучший мировой опыт в строительстве и проектировании домов и стремятся внедрить его в России. Жилищное строительство меняется и под запросы клиентов, чьи требования растут. Все это приводит к появлению качественных проектов. Все чаще застройщики отказываются от размещения жилья на первых этажах. Минимальная высота потолков в нежилых помещениях выросла. Подъезды из безликих помещений с почтовыми ящиками трансформировались в полноценное общественное место с консьержем, местами для велосипедов и колясок, постаматами для доставки и даже небольшими кафе и местами для встреч.
Отдельное внимание уделено доступной среде и безопасности: входы в подъезд и лифты на первых этажах расположены на уровне земли, сквозные и остекленные входные группы — новая норма. Отказ от мусоропроводов — ожидаемая мера. Третий год в России действует программа раздельного сбора мусора, а мусоропроводы идут вразрез с ее требованиями, поскольку в них мусор не сортируется. Жители построенных домов часто сами отказываются от мусоропроводов, демонтируют их, чтобы избавиться от антисанитарии и неприятного запаха в подъездах.
Новый тренд для застройщиков — качественное благоустройство, которые игроки рынка рассматривают как конкурентное преимущество. Сегодня двор должен взаимодействовать с городом, быть проницаемым и доступным. Во дворах, помимо детских и спортивных площадок, появляются тихие зоны, прогулочные дорожки, чтобы проводить там время могли все жители домов. Набирает популярность концепция «двор без машин»: если десять лет назад такие дворы появлялись единично, то сейчас это норма, которую и зафиксировали власти Московской области. В нескольких наших проектах в подмосковном Пушкине мы реализовали «двор без машин» — в основе зданий стилобат, на котором появился полноценный двор. Рядом с одним из ЖК бюро благоустроило набережную, концептуально объединив ее со двором. Они открыты для всех и стали важными рекреационными объектами района».
Девелоперы, в принципе, согласны: новые стандарты во многом лишь фиксируют практику ведущих подмосковных застройщиков. Не исключено, что многие компании знали о готовящихся изменениях и соответствующим образом к ним подготовились. Но если нет, в объекты, которые сейчас находятся в стадии проектирования, придется вносить изменения. А это в свою очередь может привести к удорожанию разработки проектной документации, подчеркивает генеральный директор компании «Сити — XXI век» Антон Борисенко.
«В структуре себестоимости работы по проектированию составляют около 5%, но они достаточно затратные по времени, и сроки вывода объектов в продажу могут измениться. К тому же нововведения могут заметно повлиять на расходную часть тех проектов, которые не соответствуют новым стандартам: увеличение стоимости может составить 5-7% (без учета рыночного роста цен) по проектам, в которых прописанные в новых нормативах опции не предусмотрены, но вместе с тем это повысит их привлекательность с точки зрения продуктовых характеристик», — говорит Антон Борисенко. При этом эксперт отмечает, что на строительном этапе закрепленные новыми стандартами опции по-разному будут влиять на финальную стоимость проекта:
Антон Борисенко, генеральный директор компании «Сити — XXI век»:
«В частности, стандарты затрагивают такие аспекты, как создание безбарьерной среды, вход в подъезд с уровня тротуара без ступеней и лестниц, наличие сквозных входных групп, наличие обязательных помещений в подъезде (тамбур, вестибюль, помещение консьержа, колясочная). Эти требования могут частично сказаться на росте цены за счет того, что девелоперам в проектах придется размещать, например, консьержные и колясочные там, где это раньше не планировалось. Придется увеличивать зону мест общего пользования, которую нет возможности продавать, за счет уменьшения площади продаваемых жилых или коммерческих помещений, расположенных на первых этажах. Для того чтобы подъезд был расположен на уровне земли, придется отказаться от привычного способа расположения отдушин, подвальных помещений, лифтовых шахт, но, с другой стороны, не нужно тратить дополнительные денежные средства на материалы и работы по строительству крылец и ступеней.
Стандарт, подразумевающий организацию раздельного сбора мусора и закрепляющий отказ от размещения мусоропровода в многоквартирных домах, — это положительное решение. Сегодня многие жители самостоятельно решают отказаться от использования мусоропровода в тех домах, в которых он предусмотрен. Раздельный сбор мусора в целом наличие мусоропровода исключает, и это скорее плюс для застройщика: в данном случае вычеркиваются затраты на работы и оборудование по его строительству. Во всех миниполисах «Сити — XXI век» мы ушли от установки мусоропроводов, понимая, что он не востребован в современных реалиях, и во всех предусмотрены площадки, на которых расположены мусорные контейнеры. Причем расположены максимально комфортно — с учетом траекторий движения жителей за пределами двора. У нас даже в каждом подъезде работает программа раздельного сбора мусора и стоят контейнеры для батареек.
Стандарт «Двор без машин» и минимальный набор обязательных элементов и объектов благоустройства, таких как детские игровые площадки, спортивные площадки и площадки для отдыха, параметры для тротуаров, дорожек и ограждений, — на сегодняшний день это реализуемый формат благоустройства в большинстве проектов комфорт-класса. Повлиять на удорожание здесь может оборудование, его качество и функциональное наполнение площадок и зон отдыха, качество материалов, используемых для покрытия тротуаров и ограждений. К тому же если двор без машин, то либо нужна дополнительная территория, либо подземные или многоуровневые паркинги. Следовательно, растут затраты, так как норматив по обеспеченности машино-местами никто не отменял».
Словом, к удорожанию конечного продукта новые стандарты, скорее всего, приведут. Причем рост цены в более низком ценовом сегменте стандарт-класса по принципу цепной реакции может дать небольшую корректировку цен в более дорогом сегменте, считает Антон Борисенко. Хотя в этом случае будет играть роль не сам факт наличия той или иной опции, а качество использованных материалов и уровень исполнения.
Вообще, в девелоперах очевидно борются два чувства: хорошо, что новые правила, что более высокое качество строительства, что заслон для недобросовестных застройщиков и так далее, но не очень здорово, что все это станет еще одним стимулом для ценового роста. Хотя, как считает генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов, может быть, именно сейчас, в период ажиотажного спроса на жилье, появление новых региональных стандартов как никогда кстати.
Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант»:
«Изменение стандартов строительства жилья в Подмосковье — знаковое для рынка событие. В регионе действительно есть проекты, построенные «в чистом поле», без инфраструктуры и должного благоустройства. Введение новых норм сделает невозможным появление новых ЖК с подобными проблемами. Фактически это защита региона от недобросовестных застройщиков, которые уже не смогут, пользуясь высоким спросом на новостройки, выводить в продажу объекты с плохо проработанными потребительскими характеристиками.
Однако хотелось бы отметить, что многие застройщики и сейчас вдумчиво подходят к реализуемым проектам, выбирая оптимальные планировочные решения, задумываясь об удобстве всех категорий будущих жителей, в том числе развивая необязательную инфраструктуру и используя элементы предлагаемых стандартов. В частности, во многих наших домах вход в подъезды осуществляется с уровня земли, без ступенек. Недавно мы построили в нашем проекте «Лобня Сити» многофункциональную спортивную площадку с профессиональным катком, который в вечернее время освещается мощными современными софитами.
Целый ряд застройщиков уже использует в своих проектах концепцию «двор без машин», обустраивают спортивные площадки и колясочные. Таких примеров много. И это логично: покупатель в любом случае голосует рублем за продуманные и качественные проекты. При этом, повторюсь, в условиях ажиотажа на рынке жилья, который не спадает с середины прошлого года, появление новых правил обезопасит рынок от вывода недостаточно продуманных проектов и снизит соответствующий соблазн для застройщиков.
Вообще, почти все предлагаемые нормативы соответствуют стандартному набору характеристик, которыми на сегодняшний день обладает жилье класса «комфорт» и выше. Что же касается стандарт-класса, то там действительно может присутствовать лишь несколько компонентов, и то не всегда. Причина проста: главное преимущество квартир класса «стандарт» — доступная цена. Конечно, появление новых опций удорожает реализацию таких ЖК, и в самом демократичном сегменте влияние новых правил на стоимость будет особенно заметным — как на каждый квадратный метр для покупателя (исходя из возросшей себестоимости строительства), так и на эксплуатацию. Ведь комната для консьержа или колясочная потребуют от жильцов соответствующих расходов на содержание».
Потребуют непременно, предупреждает операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. И не только на содержание.
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
«Если все нововведения будут реализованы, то стоимость эксплуатации и, как следствие, размер оплаты для жильцов, безусловно, возрастет. Этот рост будет связан не только с увеличением обслуживаемых площадей. Так, например, появление помещения для консьержа и самого консьержа приведет к появлению в штате управляющей компании еще нескольких сотрудников. Ограничение подъезда к дому для всех машин, кроме спецтранспорта, потребует установки шлагбаумов и появления диспетчера, который будет его открывать (либо это будет делать тот же консьерж). Это же касается и колясочной, в которой нужно будет установить видеонаблюдение. Организованные на придомовой территории спортивные площадки потребуют дополнительных затрат на обслуживание установленного там оборудования и тренажеров и так далее. В каждом конкретном случае увеличение стоимости будет зависеть в первую очередь от размеров и этажности жилого комплекса. Например, расходы на содержание дополнительных площадей и функций в подъезде будут находиться в прямой зависимости от числа этажей, а обслуживание спортивных площадок и шлагбаумов распределится по всем подъездам».
По оценкам экспертов компании MD Facility Management, рост тарифа составит от 10% до 30%, а в отдельных случаях может доходить и до 50%. А теперь вопрос: оценят ли покупатели заботу об их жизненном комфорте, когда поймут, что его создание еще больше повысило цены на и без того сверхдорогое жилье? Удастся ли управляющей компании избежать конфликтов, объясняя людям, откуда взялись эти странные, головокружительные счета за обслуживание? И согласятся ли жители подъезда оплачивать консьержа на том лишь основании, что помещение для нее уже предусмотрено?