Кадастровая стоимость объектов недвижимости: спорный момент
Что такое кадастровая стоимость? За счет каких ценообразующих факторов она формируется? Как можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и как ее оспорить?
Росреестр* продолжает публиковать материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере недвижимости. На этот раз Business FM представляет ответ экспертов ведомства на вопрос: «Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как ее оспорить?»
Каждый объект недвижимости имеет кадастровую стоимость, которая применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, стоимости объекта в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для различных иных предусмотренных законодательством целей. Для тех, кто не в курсе: кадастровая стоимость, в отношении которой действует 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», — это полученный на определенную дату результат оценки, проведенной на основе целого ряда ценообразующих факторов; в первую очередь на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта. Например, при расчетах может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, ее состояние, площадь и так далее.
Государственная кадастровая оценка проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона, они же утверждают итоговую кадастровую стоимость, а вот определяют ее специально созданные в каждом субъекте РФ государственные бюджетные учреждения. Специалисты Росреестра напоминают, что в прошлом году вступил в силу федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ, направленный на совершенствование кадастровой оценки. Как рассказывала Business FM, цитируя тогдашнего заместителя министра экономического развития, руководителя Росреестра Викторию Абрамченко, главный принцип этого закона — «любое исправление — в пользу правообладателя». И если исправление привело к уменьшению кадастровой стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой. Также согласно упомянутому закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки — раз в четыре года, а для городов федерального значения — раз в два года по их решению.
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно несколькими способами. Например, на сайте Росреестра с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» (он позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства — зданий и сооружений), «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (здесь можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капитального строительства, но и помещений) или «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Другой вариант — выписка из ЕГРН, с помощью которой можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте Росреестра, на сайте «Госуслуги» или через сервис Федеральной кадастровой палаты. Наконец, можно зайти в личный кабинет на сайте ФНС России, но так можно узнать кадастровую стоимость только тех объектов, по которым уплачиваются налоги.
Самое, пожалуй, важное — как оспорить кадастровую стоимость. В Росреестре поясняют, что сделать это может любая компания и любой человек, причем не только владелец, но и арендатор недвижимости. Для того чтобы запустить процесс, необходимо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд: лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал «Госуслуги». Важно, что обратиться в комиссию удастся в том случае, если она создана в субъекте РФ; в состав комиссии входят представители органов власти и органа регистрации прав, а также представитель регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей. И еще: заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН результатов государственной кадастровой оценки до даты внесения новых результатов или результатов оспаривания либо до даты пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта недвижимости (был ли произведен такой пересчет, можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости).
К заявлению необходимо приложить ряд документов, а именно: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, которая оспаривается; копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимость; отчет об оценке ее рыночной стоимости.
«Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости. Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления», — подчеркивают в Росреестре.
Бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В качестве утешения: отрицательный вердикт тоже может быть оспорен в судебном порядке.