Офисный рынок, часть I: о будущем, которое наступит во втором квартале
В 2022 году только половина строящихся офисов предлагается в аренду или на продажу, другая часть — бизнес-центры для конечного пользователя или уже реализованные объекты. Какая ситуация на рынке офисной недвижимости? Каков взгляд игроков рынка на настоящее и будущее офисного сегмента?
Офисный сегмент недвижимого рынка Москвы начинает слегка потряхивать. По данным компании CORE.XP*, за первый квартал в эксплуатацию был введен только один БЦ — деловой центр Jazz офисной площадью примерно 13,4 тысячи квадратных метров. А всего, по прогнозам аналитиков компании, в 2022 году будет введено около 600 тысяч офисных квадратных метров. Впрочем, сейчас в аренду или на продажу предлагается только половина этого объема, большая часть — это бизнес-центры, построенные для конечного пользователя или уже реализованные объекты.
«С точки зрения географии, самый дефицитный рынок сегодня — это деловой центр «Москва-Сити», где не занято лишь 3,5% офисов. В центре столицы показатель выше — 10,6% в среднем по Центральному деловому району (ЦДР) и 9,5% конкретно в классе А. Но свободные площади распределены неравномерно и доступны лишь в ограниченном числе объектов, а значит, рынок пока находится на стороне арендодателя, что приводит к росту арендных ставок», — поясняет руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Дмитрий Клапша.
Действительно, по статистике Knight Frank Russia*, за первый квартал запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в классе А выросла на 1,2%: показатель составил 26 149 рублей/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Как считают аналитики компании, рост связан, в основном, с появлением на рынке блоков качественных зданий, которые ранее были заняты крупными компаниями, в том числе иностранными. В классе В, наоборот, средневзвешенный показатель ставки аренды снизился за три месяца на 1,5% и составил 17 286 рублей/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
В первом квартале уровень вакансии в офисном сегменте по инерции продолжил снижаться, по данным CORE.XP составив к концу марта 7,3% от общего объема предложения. Иностранные компании, которые приняли решение приостановить деятельность в России, не всегда спешат расставаться со своими офисными площадями, а на месте тех, кто решил совсем уйти, в большинстве случаев уже как самостоятельные юридические лица продолжают работать российские команды, вышедшие из состава международных структур.
Правда, по наблюдениям директора по аренде компании PARUS Asset Management Александра Ларина, сейчас арендаторы приостановили свою активность по поиску новых офисов.
Александр Ларин директор по аренде компании PARUS Asset Management «Это связано с тем, что они концентрируются на своих внутренних задачах, связанных с основным бизнесом. Сейчас всем необходимо время, чтобы адаптировать процессы к новым реалиям. Поэтому вопрос улучшения качества офисного пространства переносится арендаторами на потом. Они будут готовы вернуться к решению этих вопросов, когда разберутся с необходимыми задачами первого плана. Если говорить о перспективах, то в ближайшее время мы наверняка столкнемся с определенной ротацией: какие-то арендаторы будут сокращать площадь, какие-то будут переезжать в эти освобождаемые площади. Цели и тех и других одинаковые — сократить затраты и оптимизировать расходы на аренду».
И все-таки затишье в стане арендаторов, сокращение офисного персонала, частичный или полный отказ от офисных помещений не будут носить массовый одномоментный характер, что не приведет к резкому увеличению объемов свободных помещений, думают в CORE.XP. Однако будет формироваться рынок grey space — помещений, предлагающихся в субаренду или через переуступку права аренды. «В конце первого квартала мы оцениваем объем таких помещений примерно в 240 тысяч квадратных метров», — говорят в компании.
Старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов компании CORE.XP Ирина Хорошилова полагает, что будущее, которое несет изменение трендов, наступит совсем скоро — уже во втором квартале. Среди основных новых трендов — снижение объемов строительства и нового спроса, постепенное увеличение уровня свободных помещений: к концу года средний уровень вакансии может подняться до 10%, а с учетом объема grey space показатель может составить 12%.
«Если при пандемии в 2020 году восстановление рынка заняло менее года, то при текущей ситуации этот период может быть более затяжным. При этом многие компании сейчас могут вновь начать пересмотр условий размещения, а также обратить внимание на гибкие офисы из-за более комфортных и быстрых условий заключения договоров и отсутствия необходимости нести затраты на отделку», — добавляет директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Russia Мария Зимина.
По мнению Дмитрия Клапши, в отсутствие значительных потрясений можно ждать высокой активности арендаторов в ключевых районах столицы: в центре, «Москве-Сити», Ленинградском деловом коридоре. Ограниченный объем предложения качественных офисов в них будет стимулировать рост ставок аренды. «При этом девелопмент новых проектов будет происходить за пределами ЦДР: так, на 2022 год девелоперы заявляют ввод 755 тысяч квадратных метров офисов в Москве, но мы ожидаем сохранения объема нового предложения на прошлогоднем уровне — около 580 тысяч, при этом 76% этого объема появится за пределами ТТК. Из заявленных на ближайшие пять лет проектов на Центральный деловой район приходится лишь 3%, в то же время среди новых офисных площадей, заявленных за пределами Садового кольца, основной объем планируется в востребованной западной зоне», — делится данными эксперт.
Дмитрий Клапша руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» «Сегодня рынок стремится к качеству: в условиях роста требований компаний и их сотрудников к офисному пространству спросом пользуются наиболее современные объекты в удачных локациях. Так, мы видим здания с вакантными площадями в хороших местах в центральной части города, которые при этом не востребованы в силу, например, устаревшего лобби или отделки здания в целом. Пользователи сегодня хотят качества, что в первую очередь воплощается в новом строительстве, тогда как собственникам давно работающих офисных зданий для привлечения арендаторов необходимо инвестировать в их обновление, в том числе во входные группы, отделку внутри помещений и так далее. Это стимулирует девелоперов и собственников объектов уделять внимание качеству своих активов: большинство строящихся сейчас зданий относится к классу А, так, во вводе 2021 года на них пришло 79% новых площадей».
А каков взгляд игроков рынка на настоящее и будущее офисного сегмента? Согласны ли они с мнением аналитиков? Об этом BFM.ru рассказала руководитель департамента оценки и аналитики компании STONE HEDGE Кристина Недря.
— За последние несколько лет на рынке офисной недвижимости сформировался дефицит качественных объектов, в особенности крупных блоков (10+ тысяч квадратных метров) и офисных зданий для одной компании. Говоря о развитии рынка в последние несколько лет, стоит отметить, что в 2019-2020 годах было введено рекордно низкое число офисных проектов класса А, а новых объектов в этот период заявлено практически не было. В прошлом году офисных площадей класса А введено было больше, по нашим оценкам, 456 тысяч квадратных метров, но большая их часть (почти 60%) вышла в формате build-to-suit (под конечного пользователя). Такая динамика стала предпосылкой к формированию устойчивого дефицита, который только усиливается растущим спросом на качественную офисную недвижимость. Спрос на офисы наблюдался даже на фоне пандемии, когда компании переводили своих сотрудников на удаленный режим работы. Старт основных офисных проектов, которые сейчас есть в реализации, пришелся на 2021 год. Однако удовлетворить спрос в моменте эти объекты не могут. Связано это в том числе с длительным девелоперским циклом — в среднем три года. Дефицит качественного предложения в готовых объектах приводит к тому, что растет интерес к строящимся бизнес-центрам, и такая конъюнктура сохранится в ближайшие годы. Спрос сегодня концентрируется в качественных объектах класса А, а наиболее дорогие предложения быстро вымываются с рынка. Стоит отметить, что ранее офисная недвижимость не реализовывалась в нарезку и со стратегией «под инвестора». Начиная с 2020 года на рынке офисной недвижимости начал появляться такой продукт, и уже сегодня мы видим на него повышенный спрос. Во-первых, дефицит качественного предложения подталкивает резидентов рассматривать офисы в строящихся бизнес-центрах при долгосрочном планировании бизнеса. Во-вторых, растет интерес частных инвесторов к офисной недвижимости, которые увидели возможность получать не только стабильный рентный доход с прозрачными условиями договора, но и большую доходность, чем от сдачи в аренду квартир.
— Как с точки зрения географии будет развиваться офисный рынок и почему именно так?
— В настоящее время городские власти заинтересованы в решении задач по снижению маятниковой миграции и созданию новых рабочих мест вне центральных районов. С учетом этого в ближайшей перспективе новые проекты внутри ТТК будут единичными, а за его пределами начнут формироваться новые деловые локации. Учитывая, что рынок офисной недвижимости в своем развитии следует за транспортной инфраструктурой, бурный рост и эволюция транспортного каркаса города повышают потенциал отдельных локаций для появления новых объектов офисной недвижимости. Например, запуск БКЛ и строительство диаметров стали драйверами развития офисного сегмента для района вокруг станции метро «Савеловская» и создали базу для бизнес-связей со сложившимися деловыми районами. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе город будет развиваться по принципу полицентричности, когда в центре крупный транспортный хаб, и вокруг него формируется инфраструктура, в том числе торговая и офисная, а замыкают круг жилые проекты. При таком симбиозе выигрывает и город, и его жители, которые получают всю необходимую инфраструктуру в шаговой доступности.
— В прошлом году было модно говорить, что flex-форматы вот-вот чуть ли не полностью вытеснят классические офисы. А как, по вашим наблюдениям, получается на самом деле?
— Мы видим интерес к гибким офисам, но стоит отметить, что качественное гибкое пространство невозможно реализовать вне качественного бизнес-центра. Требования, в том числе к инженерному оснащению, у гибких офисов крайне высокие: учитывается, что одновременно в таком пространстве могут работать несколько команд, и всем должно быть комфортно. По нашей оценке, говорить о том, что flex-форматы заменят классические офисы, сегодня не приходится. Безусловно, этот сегмент будет развиваться в своем векторе и для своей аудитории. Сегодня появляется все больше операторов гибких офисов, тем самым формируя свою нишу. Но мы видим, что крупные и динамично развивающиеся компании стремятся к аренде собственных офисов. Для них офис становится символом идентичности бренда, местом формирования корпоративной культуры и объединения команд для развития креативных идей. И растущая динамика спроса на офисную недвижимость это подтверждает: за 2021 год объем новых сделок увеличился на 26% и составил 1,6 млн квадратных метров. Наибольшее число сделок было заключено в проектах, расположенных внутри ТТК, где представлены наиболее дорогие бизнес-центры класса А. Что еще раз подтверждает ставку на качество бизнес-центра, его соответствие современным требованиям и выбор в пользу удобной транспортной доступности как на личном, так и общественном транспорте.
Выходит, гибкие офисы продолжат являться неким приложением к классическим офисам и в нынешней ситуации не то что не вытеснят «старших товарищей» с рынка, но даже серьезной конкуренции им не составят? Ой ли? Пожалуй, будущее flex-форматов заслуживает отдельного разговора.
*Есть в распоряжении Business FM