Инклюзивная среда: сегмент, который во многом зависит от общих правил, но еще больше — от частных решений
При строительстве гостиниц, торговых комплексов, бизнес-центров и создании в них инклюзивных пространств все, что должно быть сделано по закону, как правило, сделано. Однако на практике бывают разные подходы к тому, как это функционирует дальше
Возможно, многим известно, что к определению инвалидности есть два подхода. Первый — медицинский, настаивающий на том, что человек с физическими или психическими особенностями нуждается в особой защите, особых условиях и так далее. Второй — социальный, исходящий из того, что сам по себе «особенный» человек не является носителем проблем, а барьеры и ограничения возникают из-за несовершенства общественной системы. В том числе из-за несовершенства организации общественных пространств, не учитывающей того очевидного факта, что все люди разные.
Проблемы, характерные для жилого сегмента и объясняющие нежелание подавляющего большинства застройщиков выходить за рамки нормативов в деле создания инклюзивных ЖК, сегменту коммерческой недвижимости неизвестны. Поэтому здесь многое зависит от позиции конкретного собственника или арендатора всего объекта или площадей в нем. Например, как напоминает генеральный директор отелей Edge Vinogradovo и Edge Seligerskaya Александр Тимохин, инклюзивный подход признает любое разнообразие, как языковое или культурное, так и разнообразие в способностях и возможностях. Поэтому в обеих гостиницах, которые с октября прошлого года работают по франшизе c компанией Rotana, для людей с ограниченными возможностями не только создается инклюзивная среда, но и обеспечиваются рабочие места.
Александр Тимохин генеральный директор отелей Edge Vinogradovo и Edge Seligerskaya «Вопрос бизнеса здесь стоит на втором месте, но при этом все равно имеет позитивное начало, ведь многие корпоративные компании тоже придерживаются этого формата программ и разделяют наши взгляды. Мы не только устраиваем на работу сотрудников с ограниченными возможностями (такими как ментальные отклонения), но и активно участвуем в благотворительных проектах наших партнеров. Это предоставление возможности проведения на территории наших отелей экскурсий, мероприятий, встреч на безвозмездной основе для благотворительных фондов и хосписов (среди которых «Подари жизнь», «Дом с маяком», «Хрупкие люди», «Перспектива»), а также финансовая поддержка этих организаций с привлечением наших гостей, например отчисление средств с каждой проданной чашки кофе».
Создателям торговых центров строительные требования вменяют в обязанность оборудование лифтов и подъемников для маломобильных групп граждан, пандусов, позволяющих подняться на любой этаж, дублирование всех информационных надписей шрифтом Брайля и так далее. Кроме того, по закону есть обязательный процент специальных парковочных мест, которые должны находиться ближе к входу, причем такие места, как и услуги парковки, предоставляются бесплатно, даже если для остальных посетителей все платно.
Но вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин подчеркивает: то, что должно быть сделано по закону, как правило сделано, однако на практике бывают разные подходы к тому, как это функционирует дальше.
Павел Люлин вице-президент Союза торговых центров «Есть торговые центры, которые идут дальше: предоставляют бесплатный сервис инвалидных колясок, проводят тематические встречи. Конечно, существуют и другие. Причины такого разного подхода в том, что инвалидов не всегда рассматривают в качестве активных покупателей из-за невысокого дохода и ограничений по перемещению. Но это замкнутый круг: если инвалидам неудобно в торговых центрах, то они и не ходят туда, а не ходят потому, что неудобно. Если смотреть на заграничный опыт, то там люди с ограниченными возможностями более социальны и вписаны в общественную жизнь, в том числе их можно часто увидеть в торговых центрах, в ресторанах и магазинах. Есть управляющие компании, которые это понимают и работают над доступной средой, однако надо признать, что пока это больше имиджевые проекты, чем значимо влияющие на увеличение дохода. С другой стороны, если рассматривать не только людей с ограничениями, но и их друзей, членов семьи, которые часто проводят время вместе, то это уже достаточно большая группа потенциальных посетителей ТЦ с различным уровнем достатка. Поэтому и коммерческие перспективы у доступной среды есть».
Для офисных зданий главный документ — свод правил 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Новые проекты, конечно, стараются создавать безбарьерную среду, но конкретных обязательных требований в этой части не существует и здесь, говорит руководитель проектов департамента стратегического консалтинга компании IBC Real Estate Евгений Саурин.
Евгений Саурин руководитель проектов департамента стратегического консалтинга компании IBC Real Estate «На самом деле, инклюзивная среда не является ключевым фактором при выборе офисного пространства. Как правило, подобные вопросы решаются самими арендаторами при планировании внутренних помещений. Важно понимать, что инклюзивная среда — это не только пандусы, уборные для маломобильных групп граждан и различные ассистивные устройства. Комфорт и работу без ограничений способны обеспечить различные технологические решения, которые может внедрить сам арендатор. Среди разработок существуют решения, которые облегчают управление устройствами, работу с текстом в разных форматах, с фото, видео и звуком. Они помогают сделать первые шаги к созданию среды равных возможностей, и это только часть инструментов, которые уже используются в российских компаниях и образовательных учреждениях».
Кстати, по словам руководителя коммерческого департамента West Wind Group Елизаветы Ильюхиной, застройщик может избежать выполнения установленных требований о доступности здания для маломобильных граждан, если обратится в государственные органы и аргументирует, что его БЦ не будут посещать люди с ограниченными возможностями. «Мы еще не наблюдаем на рынке офисной недвижимости тренда на создание полномасштабной инклюзивной среды, и ее наличие или отсутствие никак не влияет на коммерческие условия», — продолжает генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша.
Дмитрий Клапша генеральный директор компании Remain «Сами покупатели или арендаторы интересуются темой инклюзивной среды крайне редко, гораздо большая популярность у повестки зеленой сертификации бизнес-центров. Чтобы каждый офисный центр стал инклюзивным, необходимо либо принятие государством соответствующих законов, либо существенный спрос со стороны покупателей или арендаторов. Сейчас наблюдается тренд на то, что офис становится не просто местом для работы, а местом для общения, коллабораций, встреч. Именно этот тренд и может повлиять на расширение инклюзивной среды в офисах».
Елизавета Ильюхина согласна с коллегой: степень инклюзивности бизнес-центра не влияет на ставки и стоимость лотов, это пока остается имиджевым преимуществом, и обычно покупатели офисов инклюзивностью не интересуются. «Иногда вопросы об этом поступают от арендаторов, если это государственные, муниципальные организации, социальные, благотворительные фонды: им важно наличие безбарьерной среды для слабовидящих посетителей и тех, кто испытывает сложности с передвижением.
Что касается людей с ментальными особенностями, то в современных российских БЦ для них не предусмотрена адаптивная среда. От арендаторов соответствующие запросы тоже не поступают», — делится наблюдениями эксперт.
Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента West Wind Group «В проектах точечного редевелопмента почти невозможно создать инклюзивную среду, особенно в домах XVIII-XIX веков. Например, к входной группе не получится подвести пандус, если она расположена рядом с узким тротуаром и выходит на оживленную улицу. Много нюансов и внутри зданий: сложно изменить углы наклона лестниц, расширить дверные проемы, невозможно оборудовать лифты. А вот объекты нового строительства обязательно должны стать доступными для людей с инвалидностью, чтобы у них появилось больше возможностей для социализации. Но, к сожалению, в нашей стране теме инклюзивности пока уделяется мало внимания, в том числе при проектировании с нуля».
Может быть, частично проблема заключается еще и в том, что создание инклюзивной среды серьезно повышает стоимость эксплуатационного обслуживания? Отчасти взаимосвязь есть, говорит операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев.
Борис Мезенцев операционный директор компании MD Facility Management «Во-первых, персоналу управляющей компании необходимо постоянно проверять наличие, исправность и степень износа элементов доступной среды во всех зонах БЦ, от парковки до офисов. Речь о звуковых и световых маяках, мнемосхемах, тактильных знаках, системах вызова помощи, лестничных подъемниках, замках для открывания дверей снаружи в санузлах и так далее. Кроме того, возрастает количество поверхностей и предметов, подлежащих уборке. Это и дополнительные поручни, и противоскользящие покрытия, и различные тактильные таблички. При этом повышается и значимость качества уборки, и, как следствие, контроля. Конечно, уборка всегда должна проводиться тщательно, но для людей с ограниченными возможностями плохо вытертый после мытья пол или скопившаяся грязь на тактильных табличках может оказаться критичной. Во-вторых, требуется дополнительный бюджет на замену вышедших из строя элементов и систем».
При этом, по мнению эксперта, уровень инклюзивности во многом зависит от бюджета, который собственник согласен выделить на эти цели, причем можно многого добиться без масштабной перестройки объекта. В частности, специалисты управляющей компании могут расширить дверные проемы на входе, в зонах общепита, коридорах и санузлах, добавить внутри здания пандусы и/или подъемники на небольших лестничных пролетах, установить резиновые пандусы для дверных порогов, отрегулировать ширину проемов турникетов и скорость закрывания створок.
«Настроить голосовое и визуальное сопровождение в лифтах, проработать навигацию в общих зонах (разместить тактильные, звуковые и визуальные устройства в достаточном количестве), постелить на потенциально опасные участки пола противоскользящие покрытия, добавить маркировку желтого цвета для слабовидящих людей на двери, окна и стеклянные перегородки, установить умные двери с фотоэлементами и голосовым управлением, а также системы вызова помощника на входе, в санузлах и общих зонах, наконец, модернизировать решетки ливневых стоков, чтобы маленькие передние колеса на креслах-колясках в них не застревали, — все это в силах УК», — уверен Борис Мезенцев.