Дольщики против застройщиков
В последние несколько лет застройщики серьезно обеспокоены проблемой так называемого потребительского экстремизма. Многочисленные юридические компании обещают покупателям квартир в новостройках взыскать со строителей через суд крупные неустойки за выявленные недоделки. Суммы таких исков могут не только многократно превышать стоимость устранения дефектов, но и быть сопоставимыми с ценой квартиры.
«Сложившаяся ситуация создает угрозу финансовой устойчивости застройщиков, а значит, создает риски и для покупателей жилья. Проблема требует незамедлительного правового регулирования», — считает член Совета Федерации (СФ) РФ от Воронежской области Сергей Лукин. Как минимум, по мнению сенатора, в закон «О защите прав потребителей» целесообразно внести самостоятельный раздел, который будет регулировать правоотношения, связанные с приобретением объектов недвижимости. «Нужно принимать во внимание высокую стоимость такого товара, как жилье, в том числе установить размер неустойки, исходя из стоимости устранения недостатков, а не цены объекта, как это происходит сейчас», — уточнил Сергей Лукин.
Необходимость законодательной «донастройки» отношений между застройщиками и покупателями жилья при оценке качества построенных домов обсуждается уже давно и на разных уровнях. Однако правовой подход, который не только обеспечит реальное соблюдение и защиту прав потребителей, но и не допустит возможности злоупотреблений с их стороны, до сих пор не найден. Свой вариант «как сделать так, чтобы «правила игры» в строительной сфере в равной мере отвечали интересам всех участников правоотношений» предложили участники специального круглого стола, прошедшего накануне новогодних праздников в СФ РФ.
В частности, как напомнил председатель комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко, в соответствии с «Законом о долевом строительстве» (214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора и всем обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от таких обязательных требований или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, законом предоставлены достаточно широкие основания для защиты прав потребителей при обнаружении недостатков в объекте строительства, однако на практике требование безвозмездного устранения недостатков в разумный срок не получило широкого распространения.
Большинство покупателей, не обладая должными знаниями в области строительства, при приемке квартиры не могут самостоятельно выявить строительные дефекты и недоделки. В этом к ним на помощь приходят эксперты, которые нередко выступают как профессиональные юристы. Зачастую формально представляя собственников жилья, они направляют в суд иски к застройщику по поводу как реальных, так и мнимых недостатков объекта строительства.
Подобные действия, которые в строительных кругах называют потребительским экстремизмом, по мнению Олега Мельниченко, направлены не на устранение реальных недостатков объектов строительства и защиту нарушенных прав дольщиков, а на личное обогащение. За последние два года против строителей было подано около 3700 исков. Суды применяют для решения таких споров положения закона «О защите прав потребителей» и, как правило, выносят решение о взыскании неустойки с застройщика. За два года общий объем взысканных средств об истребовании неустоек составил более 6,5 млрд рублей. В свою очередь, в случае принятия решения не в пользу застройщика он обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При этом общая сумма взысканных на основании решения судов неустоек и штрафов иногда в полтора раза превышает стоимость объекта долевого строительства.
Сенатор подчеркнул, что взыскание значительных сумм негативно сказывается на финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, их устойчивости, особенно в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование. По его мнению, во многих случаях недочеты в объекте строительства не носят масштабный характер и могут быть устранены без суда. Он считает, что важно расширить практику урегулирования споров между потребителями и застройщиками в досудебном порядке.
Стоит отметить, что во многих случаях претензии к строителям связаны с отделкой квартир. Избежать погрешностей в ней очень сложно даже крупным строительным компаниям. Именно они чаще всего и становятся жертвой потребительского экстремизма, потому что сдают квартиры «под ключ» с чистовой отделкой, придраться к качеству которой не составляет большого труда.
Конечно, есть случаи, когда строители действительно допускают существенные недоделки, за которые бракоделам надо расплачиваться сполна. Отмечалось, что чаще всего покупатели жилья в новостройках сталкиваются с некачественной установкой окон, недостаточной шумоизоляцией межквартирных стен, кривым полом и косыми стенами. За такие недостатки в качестве строительных работ надо отвечать. Но при этом нельзя приравнивать материальную ответственность, например, за дырку в перекрытии между этажами, через которую можно перекликаться с соседями, и за едва различимую неровность, допущенную при укладке линолеума. В нормативных актах необходимо четко прописать ответственность застройщика за те или иные виды брака, сделав ее соразмерной причиненному потребителю ущербу. Иначе число желающих поживиться за счет строителей не убавится.
При этом, как предложил президент Ассоциации обследователей зданий и сооружений Алексей Улыбин, следует актуализировать классификатор дефектов повреждений, который давно уже устарел. Именно классификатор должен помочь суду определить, насколько важен тот или иной дефект. Одно дело, если не стыкуются обои, и совсем другое, если имеется трещина в несущей конструкции, которая опасна не только для одной квартиры, но и для здания в целом. Однако в практической деятельности обследователей и экспертов этот классификатор не используется. Необходимость его доработки особенно очевидна в связи с тем, что, как утверждает обследователь, низкое качество строительных конструкций в домах по-прежнему остается нерешенной проблемой — и с ней он встречается гораздо чаще, чем с желанием жильцов необоснованно обогатиться.
3700 исков за выявленные недоделки было подано дольщиками против застройщиков в 2018-2020 годах
Цитата в тему:
Сергей Лукин, член Совета Федерации РФ от Воронежской области:
«Наличие недостатков в помещении должно подтверждаться заключением независимого эксперта, квалификация которого удостоверена надлежащим образом — такого требования в настоящее время не существует, поэтому уровень проведенной экспертизы вызывает массу нареканий»