Новый закон о КРТ: плюсы и минусы
С 1 января 2024 года вступил в силу Федеральный закон 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Он направлен на развитие механизма комплексного развития территорий.
По мнению главы юридического агентства «Кучембаев и партнеры», которое сопровождает проекты КРТ, новый закон нужный и полезный. Он закрывает множество проблемных вопросов реализации механизма, но часть из них по-прежнему остались открытыми.
Три года назад поправки в Градостроительный (ГрК) кодекс РФ унифицировали различные типы механизма комплексной застройки в единый вид — КРТ. Это позволило распространить московскую практику реновации жилья на всю России, а в столице создать механизм редевелопмента так называемого «ржавого пояса», то есть используемых не по назначению или низкоэффективных промышленных зон.
По мнению Алмаза Кучембаева новый закон закрывает множество проблемных вопросов реализации механизма. Среди них, например, уточнение прав «операторов» КРТ и возможность реализовать проект по заранее утвержденной документации.
Но часть вопросов закон оставил открытыми. Среди из них — появившийся еще в 2020 году пробел в Земельном кодексе РФ касающийся документа-основания для принятия решения об изъятии участков под комплексное развитие территорий. Важно также и решить вопрос о низком уровне информирования правообладателей о наличии границ КРТ. «Они прямо влияют на режим использования земли уже с момента их установления в правилах землепользования и застройки», — пояснил Алмаз Кучембаев.
Между тем закон призван устранить противоречия, с которыми столкнулся механизм КРТ за первые три года его применения после существенного обновления.
Во-первых, в итоге решено было отказаться от включения многоквартирных (МКД) и индивидуальных (ИЖС) домов в границы КРТ нежилой застройки. Изначально поправки предлагали включать любую жилую недвижимость, права на землю под которой не оформлены, а также — установить запрет для МКД на исключение из КРТ, если орган власти уже принял решение о проведении торгов. Но к третьему чтению эти спорные предложения был исключены. «Предложения в первоначальной редакции законопроекта вызывали значительную обеспокоенность, так как существенно ограничивали собственников жилья и создавали риски повального включения жилья в реновацию по модели КРТ — и это на фоне массовых споров по вопросу определения объектов, подлежащих реновации по модели КРТ в регионах, например, в Санкт-Петербурге», — отметил Алмаз Кучембаев.
Во-вторых, закон сохранил общий вектор регулирования деятельности «операторов» КРТ. За ними закрепляются полномочия по принятию самостоятельного решения о разработке документации по планировке территории (ДПТ), устанавливаются равные с инвестором права и обязанности в части изъятия жилья и выплаты компенсаций их собственникам. Кроме того, «операторы» получили право проводить торги по КРТ. Победители таких торгов получают землю в субаренду. Также «операторы» могут реализовывать КРТ на основании особого соглашения, условия которого не регулируются ст. 68 ГрК РФ (договор о КРТ), а определяются в зависимости от уровня проектов нормативным правовым актом субъекта РФ или постановлением правительства РФ. Отдельно для Москвы предусмотрена возможность определять особенности реализации проектов «операторами», которые в процессе перестали отвечать требованиям, предъявляемым к ним федеральным законодательством (например, о минимальной доле участия государства в их капитале).
В-третьих, новый закон дает возможность реализовать проект КРТ в соответствии с заранее утвержденной документацией о планировки территории (ДПТ). Ранее по ч. 10.2 ст. 45 и ст. 66 ГрК РФ при любом проекте нужно было утверждать новую ДПТ. Поправки не только устранили эту сложность, но расширили возможность реализации по заранее утвержденной ДПТ также и КРТ по инициативе правообладателей в порядке ст. 70 ГрК РФ. Впрочем, отметил Алмаз Кучембаев, необходимо проанализировать последующую вслед за этим позитивным изменением практику его применения: «Нередки случаи, когда есть заранее утвержденная ДПТ на территорию и нет необходимости формально заново проходить процедуру утверждения новой документации. Но именно ДПТ определяет весь проект, поскольку решение о КРТ содержит не более чем общие предельные параметры. Кто будет проявлять инициативу и заранее утверждать ДПТ —большой вопрос».
В-четвертых, поправки уточняют критерий установления границ КРТ и включения в эту зону недвижимости. Изменение затрагивает интересы всех правообладателей. До нового закона ч. 4 ст. 65 ГрК РФ позволяла устанавливать границы КРТ в отношении объектов, признанных самовольными постройками. Теперь позволено устанавливать границы в отношении объектов, являющимися самовольными не потому, что они такими признаны, а по их фактическому состоянию. «Действующая редакция ст. 65 ГрК фактически отсылает на судебную практику о признании постройки самовольной и ее сносу. Предлагаемые изменения будут фактически отсылать на п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, где перечислены признаки самовольности», — пояснил Алмаз Кучембаев. ТО есть изменение позволит учитывать в качестве самовольных для целей установления границ КРТ объекты, которые не прошли судебный контроль. В результате под угрозой установления границ КРТ могут стать теперь и те объекты, в признании которых самовольными судом было отказано по пропуску срока исковой давности, рассказал юрист. «Верховный суд РФ в определении от 04.10.2022 по делу № А40-39959/2021 указал на устранимость такого критерия как наличие самовольной постройки, что после ее сноса или приведения в соответствие, позволяет говорить о возможности отмены решения о КРТ», — добавил он.
В-пятых, расширен перечень лиц, от которых не требуется получения согласия на заключение договора о КРТ при поступлении такого правообладателям в порядке п. 2 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. В изначальной редакции законопроекта из таких лиц предлагалось исключать только государственные и муниципальные органы, но в принятом документе также исключаются лица правообладатели инженерно-технической инфраструктуры и лица, не отвечающие критериям ст. 70 ГрК. По инициативе же правообладателей в порядке той же статьи не потребуется звать с собой в реализацию правообладателей сетей. Ранее Минстрой РФ своих разъяснениях (п. 66) указывал, что для заключения договора о КРТ на основании преимущественного права, к правообладателям также применяются критерии, установленные ст. 70 ГрК РФ. Этим критерием являлось наличие минимум пятилетнего срока аренды земли. По мнению Алмаза Кучембаева, ограничение перечня согласований всегда играет в плюс правообладателям: «Собственники сетей не заинтересованы в связывании себя какими-либо обязательствами перед городом по договору о КРТ, тем более что там порой предусмотрены суровые санкции для всех участников, что превращало преимущественное право в фикцию». При этом, добавил юрист, остается открытым вопрос о том, как в срок 45 дней правообладатели зачастую разрозненных территорий должны успеть договориться и составить проект реализации. «Это в очередной раз поднимает вопрос о целесообразности многоконтурности и необходимости информирования правообладателей о КРТ»,— считает руководитель юридического агентства.
Наконец, закон позволяет правительству РФ определять случаи, когда торги могут проводиться на право заключения сразу нескольких договоров о КРТ. Как считает Алмаз Кучембаев, поправки могут существенно повлиять на характер торгов: «Положения ГрК РФ позволяют разбивать проект КРТ на несколько договоров, которые конечно объединены единой целью. Но в данной вариации территории могут выставляться сразу «комплектом», что может ограничить рынок».
Юрист также обратил внимание на то, что теперь закрепляется срок на заключение договора о КРТ с правообладателями: ст. 70 ГрК РФ дополняется ч. 8.1, по которой после подписания договора о КРТ уполномоченным органом правообладатели имеют 60 дней на подписание данного договора со своей стороны. В противном случае орган власти вправе принять решение об ином способе реализации проекта.