Обслуживаемые апартаменты: перспективы инвестиций

Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) — это промежуточное звено между обычным съёмным жильём и гостиницами: студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30 % больше гостиничных номеров. Одно из основных отличий таких апартаментов от отелей — наличие кухни. Они сдаются в аренду как на короткий (1-3 дня), так и продолжительный срок (от 90 дней до года). По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен, например, не всегда организовано питание.

Отдельные здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На территории таких объектов могут находиться тренажёрные залы и конференц-залы для постояльцев.

Объём рынка

По подсчётам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 годы количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло больше в два раза до 827 тыс. Четвёртая часть из них приходится на европейские страны.

По данным HVS, с середины 2017 до 2020 года в Европе будут построены 10 тыс. обслуживаемых апартаментов. из них 37 % будут сданы до конца 2017, 28 % — в 2018 и 25 % — в 2019 году. В каждом здании от 18 до 300 апартаментов, в среднем — 120. Наибольшее предложение сконцентрировано в Великобритании (41 %) и Германии (32 %).

Стоимость сделок на рынке обслуживаемых апартаментов и апарт-отелей часто не раскрывается, как и данные о продавцах и покупателях. В Европе цена за один апартамент начинается примерно от 100 тыс. евро.

Управление

Почти каждая крупная гостиничная сеть предлагает обслуживаемые апартаменты, часто под отдельным брендом, например, Marriott — под брендом Residence Inn, TFE Hotels — Adina Apartment Hotels.

Жильё под управлением бренда сдаётся дороже, чем без него. По данным Colliers, наценка за громкое имя при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20 % в сегменте премиум-класса и превышать 40 % для всемирно известных люксовых брендов.

Большинство операторов занимаются только управлением, а, например, Go Native и Pierre & Vacances — ещё и строительством апартаментов.

Как и на рынке отелей, в секторе обслуживаемых апартаментов применяется несколько бизнес-моделей:

• Договор на управление: собственник отдаёт апартаменты в управление оператору и получает часть прибыли.
• Договор аренды: собственник сдаёт апартаменты в аренду оператору, который выплачивает фиксированную арендную плату (и опционально — процент от прибыли).
• Франчайзинг: собственник платит лицензионную плату (franchise fee), а бренд взамен генерирует постоянный поток лояльных постояльцев.
• Модель, при которой оператор является собственником помещений.

Многие операторы используют несколько моделей одновременно (например, договор аренды, договор на управление и франчайзинг).

Заполняемость и доходность

Зачастую обслуживаемые апартаменты сдаются на 15–30 % дешевле, чем гостиничные номера. Это одна из причин, почему всё больше туристов и представителей бизнеса предпочитают этот тип жилья.

Из-за повышенного спроса обслуживаемые апартаменты отличаются более высокой заполняемостью (по данным HVS, 84 % в 2016 году) по сравнению с гостиничной недвижимостью в целом (по информации Statista, 70 % в 2016 году).

Помимо этого, апартаменты дают больше возможностей заработать. Например, по данным компании JLL, доходность отелей в Великобритании составляет от 5,0 до 6,5 %, обслуживаемых апартаментов — от 6,5 до 9,0 %. Последние приносят больше, так как выше премия за риск из-за проблем, связанных с узнаваемостью бренда и недостатком информации о продукте. Однако, по мнению аналитиков, эти преграды в будущем исчезнут, и доходность апартаментов может снизиться до 4–5 % (среднее значение между обычными квартирами для сдачи в аренду и отелями).

Чистая гарантированная доходность, которую предлагают операторы конечным инвесторам, обычно ниже. Например, объекты Adagio, Pierre & Vacances и RésidHome во Франции приносят около 4 % годовых с учётом расходов на содержание и управление (без учёта НДС).

Перспективы инвестиций

По данным ежегодного исследования PwC Emerging Trends in Real Estate: Europe, в 2017 году 39 % опрошенных инвесторов считают перспективы инвестиций в европейские обслуживаемые апартаменты хорошими и 29 % — очень хорошими.

Специалисты международной платформы Tranio уверены: этот сектор перспективен для инвестиций, особенно на тех рынках, где есть потенциал роста цен. К середине 2018 года компания совместно с греческим девелопером реализует в Афинах проект редевелопмента здания для сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. Инвесторы могут приобрести одну или несколько квартир площадью 35–85 м² по цене 3 тыс. евро/м².

Преимущества предложения:

• Владельцы жилья несут минимальные риски и временные затраты: греческая управляющая компания будет заниматься сдачей в аренду и обслуживанием квартир.
• Квартиры продаются с лицензиями на сдачу в краткосрочную аренду.
• Инвесторы получат высокую доходность: около 7 % от сдачи квартир на сайте Airbnb.
• При вложении от 250 тыс. евро покупателю и членам его семьи предоставляется вид на жительство, который можно продлять каждые пять лет.