Стрит-ретейл в Афинах: фокус на центр и благополучные пригороды

Начиная с 2010 года правительство Греции принимает множество мер по сокращению государственного долга и дефицита бюджета. Они уже принесли первые результаты: по оценкам МВФ, рост ВВП в 2017 году составил 1,8 %, а в 2018 году он увеличится до 2,6 %. Это подходящий момент для инвестиций в греческую недвижимость: экономика страны постепенно восстанавливается, а рынок недвижимости достиг дна и скоро начнёт расти.

На этом фоне оживает сектор торговой недвижимости: на рынок ретейла Греции выходят новые игроки. Чтобы минимизировать риски, инвесторы предпочитают выбирать качественные объекты в премиальных локациях Афин.

Основные рынки Больших Афин

Главная торговая артерия Афин — пешеходная улица Эрму в районе Монастираки. Здесь расположены магазины международных брендов средней ценовой категории. Другие популярные локации у ретейлеров — проспекты Панепистимиу, Патисион, Стадиу и фешенебельный квартал Колонаки, где много модных бутиков и ресторанов.

В северных пригородах Афин большинство торговых точек и ресторанов сосредоточено в Кифисии, Маруси, Неа Ионии, Нео Психико, Неа Эритрее и Халандри. Среди западных пригородов выделяются Перистери и Эгалео, где сосредоточены магазины популярных брендов для покупателей с невысоким уровнем дохода. К юго-западу от Афин находится Пирей — процветающий рынок торговой недвижимости, район охвата обслуживания которого составляет около 500 тыс. человек. Магазины сконцентрированы на трёх главных улицах — Ироон Политехниу, Василеос Георгиу и Сотирос. Главные торговые зоны к югу от Афин расположены в пригородах Глифада, Калифея и Неа-Смирни.

Спрос и предложение

Согласно результатам исследования Греческой конфедерации торговли и предпринимательства (Hellenic Confederation of Commerce and Entrepreneurship, ESEE), 69 % предпринимателей в сфере торговли в Греции арендуют занимаемые площади и только 31 % владеют ими.

Высокая заполняемость торговых помещений в Афинах объясняется ограниченным предложением: новые объекты строятся редко, так как разрешения на строительство выдаются долго и банки неохотно финансируют девелоперские проекты. По информации организации NAI Hellas, в Греции самый низкий в Европе показатель арендной площади торговых центров (Gross Leasable Area, GLA) — 55 м² на 1 тыс. человек. В большинстве случаев владельцы торговых центров идут на расширение существующих площадей, чтобы удовлетворить запросы крупных брендов. К 2020 году в Греции появятся дополнительные 200 тыс. м² торговых площадей — в том числе за счёт проектов редевелопмента 14 региональных аэропортов, приватизированных компанией Fraport.

Магазины на центральных улицах пользуются популярностью у туристов и составляют серьёзную конкуренцию торговым центрам. По данным исследовательской организации Urban Land Institute, доля пустующих помещений на центральных улицах Афин и в популярных пригородах составляет менее 5 % для объектов стрит-ретейла и менее 4 % — для торговых центров.

В целом, ретейл в Греции продолжает привлекать значительную долю инвестиций: около 38 млн евро в IV квартале 2017, и 35 % из них приходится на сделки с торговой недвижимостью. По данным NAI Hellas, инвестиционная компания Grivalia Reic стала самым активным покупателем за последние три месяца 2017 года, приобретя два супермаркета в Афинах, магазин в Пирее и два бутика в Неа Эритрее. Самые крупные сделки 2017 года — покупка инвестиционной компанией Pangaea Reic четырёх супермаркетов Sklavenitis за 47 млн евро и приобретение международной инвестиционной компанией Varde Partners 31,7 % акций Lamda Malls за 61,3 млн евро.

Стоимость и доходность аренды

По данным Cushman & Wakefield, в течение 2017 года стоимость аренды стрит-ретейла премиум-класса в центральных районах Афин оставалась стабильной и выросла на улице Эрму (20,5 %) и в Пирее (7,1 %). Магазины в Афинах сдавались в среднем за 75 евро/м² в месяц в Пирее, 90 евро/м² в Колонаки, 115 евро/м² в Кифисии, 120 евро/м² в Глифаде и 235 евро/м² на улице Эрму.

Эрму — самая дорогая торговая улица Афин и, по данным исследования Main Streets Across The World 2016/2017 компании Cushman & Wakefield, она занимает 25-е место в списке самых дорогих торговых улиц мира. По информации Urban Land Institute, среднемесячный товарооборот брендовых магазинов на улице Эрму достигает 10 тыс. евро/м².

Согласно информации NAI Hellas, супермаркеты площадью менее 3 тыс. м² в Аттике сдаются по цене от 8 до 18 евро/м² в месяц, гипермаркеты площадью более 3 тыс. м² — от 7 до 14 евро/м². Аренда площадей в торговых центрах может колебаться от 9 до 20 евро/м² для крупных арендаторов (от 2 тыс. м²), от 35 до 60 евро/м² для ретейлеров, арендующих площади больше 100 м², и от 50 до 90 евро/м² для мелких съёмщиков.

Что касается доходности, то, по данным NAI Hellas, в Афинах стрит-ретейл премиум-класса приносит 7–8 % годовых, менее качественные объекты в худших локациях — 8–9 %, супермаркеты и гипермаркеты — 8–10 %. по оценкам экспертов Cushman & Wakefield, доходность стрит-ретейла премиум-класса снижается с 2012 года, и эта тенденция сохранится из-за ограниченного предложения на рынке.

Большинство экспертов дают благоприятный прогноз касательно рынка торговой недвижимости Афин. На него положительно влияют восстановление греческой экономики и рост туристического потока — это означает, что продолжат расти потребительские расходы, а вместе с ними выручка магазинов и доходы инвесторов.

Однако рынок торговой недвижимости в Греции наравне с рынками офисных и складских объектов сильно зависят от состояния экономики страны, которая ещё только начинает оправляться от кризиса. Инвесторам, не готовым идти на высокие риски, Tranio рекомендует вкладывать средства в гостиничную недвижимость, которая напрямую связана с туристическим сектором. Он в настоящее время переживает бум: по предварительным оценкам Греческой национальной туристической организации, число иностранных туристов, посетивших Грецию в 2017 году, составило рекордные 30 млн человек.