Земля без права перевода

В Свердловской области намерены запретить перевод сельхозземель в другие категории без одобрения Минсельхоза России, а также без веских на то оснований. Ранее с аналогичной инициативой уже выступили депутаты Госдумы, ее поддержало правительство страны.

Из 4 миллионов гектаров сельхозугодий региона в 2024 году полноценно использовались всего 422,5 тысячи. Причем часть этих земель находится в городской черте, что не позволяет ввести их в оборот по назначению.

Карта сельхозугодий Свердловска в 1947 году. № 1, 2, 3, 4 и 5 – плодовые хозяйства завода УЗТМ, 6 – сельхозартель имени Сталина, 7 – хозяйство Нижне-Исетского отделения Уралтяжстроя, 8 и 10 – хозяйство спецшколы № 3, 9 – хозяйство Винзавода, 11 – хозяйство Пивзавода

Ранее эти территории находились за пределами города. Так называемые опытные хозяйства были закреплены за свердловскими предприятиями. Хозяйства Уралмашзавода располагались на берегах озера Шувакиш, а также на территории современного лесопарка "Пышминские озерки". На северной окраине поселка Шарташ работала сельскохозяйственная артель имени Сталина, южнее нынешнего микрорайона Светлого были делянки Нижне-Исетского отделения Уралтяжстроя и спецшколы № 3, на месте парка-стадиона "Химмаш" и промзоны на улице Дагестанской – плодоовощные хозяйства Винзавода и Пивзавода.

Сегодня эти территории либо застроены, либо заросли лесом. Статус самый разный: от рекреационного и промышленного до зоны высотного жилья. Часть бывшего опытного хозяйства УЗТМ на северном берегу Шувакиша и вовсе ушла в болото.

Согласно геопорталу Екатеринбурга, заброшенные участки со статусом СХ лежат между Верхне-Макаровским водохранилищем и селом Верхнемакарово, а также на обширных пустошах севернее озера Шарташ, рядом со стройплощадкой ТЛЦ "Уральский". В июне 2024 года администрация города инициировала смену статуса бывших сельхозземель в поселках Широкая Речка, Садовый и Сысерть, а также в селе Горный Щит. А в 2022-м были вычеркнуты сельскохозяйственные участки на пересечении ЕКАД и проспекта Космонавтов и на Полевском тракте недалеко от Курганово.

Формулировка стандартная – "в связи с фактическим использованием территории". Формально эти земли переведены в "промзону", при этом на участке в Горном Щите, согласно карте Росреестра, по-прежнему можно только косить сено, а делянка по соседству с Курганово, будучи по статусу "промкой", зарезервирована для… размещения глэмпинга. Для обустройства промпредприятия нужны как минимум дороги и инженерные сети, которых на таких землях никогда не было. Значит, нужно строить с нуля, а это многомиллионные затраты. А для подъезда к глэмпингу достаточно и проселочной грунтовки.

Одно из садоводческих товариществ района Попов Лог

Главный соблазн новых хозяев – купив участок за бесценок, воткнуть в него жилые новостройки либо, если с застройкой не выгорело, превратить в инвестиционный ресурс. За примерами далеко ходить не нужно. На юге Екатеринбурга расположен крупный садоводческий анклав Попов Лог. Большая часть земель досталась садоводам в наследство от ОПХ "Свердловское" и имеет статус СХ-3, на них можно заниматься только садоводством. При этом порядка 3000 гектаров угодий (включая 1263 гектара прилегающего лесного массива) предприятия, прекратившего существование в нулевых годах, сейчас находится в собственности либо бессрочном пользовании компании "КомплектТехМаркет". Как минимум об одном из участков известно, что он используется нецелевым образом. Доказательство – письмо из свердловского управления Росреестра (имеется в распоряжении "Уралинформбюро"). Согласно документу, этот факт "является основанием для принудительного изъятия", однако изымать землю никто не стал.

Большая часть участков покрыта лесом. По словам председателя СНТ "Таежное" Александра Ширшова, ранее эти леса числились на балансе Горнощитского лесничества Свердловского сельского лесхоза, однако в 2010 году перешли в статус земель населенных пунктов.

"Сейчас собственник стремится изменить вид разрешенного использования указанных земель, очевидно, готовясь к их последующей продаже", – предположил собеседник "Уралинформбюро". Ранее "КомплектТехМаркет" заявлял о планах построить в Поповом Логу высотный жилой микрорайон. Заметим: на землях, где капстроительство не предусмотрено!

Поможет ли готовящийся законопроект остановить или хотя бы замедлить разбазаривание екатеринбургской "сельхозки"? Предотвратит ли ее дальнейшее запустение? И не разумней ли было бы не ужесточать, а, наоборот, облегчить перевод невостребованных заброшек в более полезные для экономики формы пользования – например, в земли ИЖС или особо охраняемых природных территорий?

Александр Ширшов (справа) и садоводы обсуждают перспективы возможной застройки Попова Лога

"Я двумя руками за то, чтобы власти запретили перевод сельскохозяйственных земель в иные категории, – заявил "Уралинформбюро" Александр Ширшов. – Возьмем Екатеринбург – разве он обеспечен в полной мере сельхозпродукцией? Почему бы на этих землях не строить фермы и не выращивать овощи? А если участок уже непригоден для таких целей и зарос лесом, почему бы не создать там лесопарковую зону или зону ИЖС с возможностью строительства детсадов и школ?"

Следующим шагом следует четче прописать в градостроительной документации статус садоводческих объединений. Ни одна дорога к садам не оформлена, невозможно даже сделать для них технический коридор, чтобы газифицировать.

Остро стоит вопрос сохранения сельхозугодий и в сельской местности. На слуху у всей России противостояние в Сысерти между местными жителями и компанией "Экологические системы" (подконтрольна олигархам Алексею Боброву и Артему Бикову), пытавшейся перевести крупный участок у деревни Андреевки из аграрного статуса в промышленный ради строительства мусоросортировочного завода с полигоном ТБО.

Митинг в Сысерти против размещения мусоросортировочного завода с полигоном ТБО. Фото: архив

Депутат местной думы, глава фермерского хозяйства Алексей Бондарев вел активную борьбу за сохранение экологии Сысертского района, что в итоге привело к краху планов коммунальщиков.

"Я думаю, запрет на перезонирование поможет сохранить такие земли, – уверен он. – Последние два года мы на всех уровнях говорили, что такой закон нужен. Ведь в радиусе 100 километров от Екатеринбурга свободных сельхозземель уже нет, при этом в Сысерти многие жители готовы такие участки брать и вовлекать в оборот. А участки выводят под дачи, причем часто просто ради прибыли: покупают за копейки, в лучшем случае за 15% стоимости, а потом перепродают втридорога. Я считаю, если уж "сельхозку" продавать для иных целей, то по рыночной стоимости".

Стоит напомнить, федеральное законодательство предусматривает изъятие сельхозземель у собственников, если участок используется неэффективно в течение трех лет и дольше. Однако "на местности" процесс идет со скрипом. По мнению Алексея Бондарева, причина пробуксовки – нехватка кадров в органах Россельхознадзора, уполномоченного отбирать заброшенные делянки у нерадивых хозяев. Выход – в усилении муниципального контроля за использованием земельных участков.

"Федеральное и региональное законодательство дает муниципалитетам право начислять владельцам земли налог в пятикратном размере, если участок не используется, – напомнил собеседник "Уралинформбюро". – Таким образом можно принудить собственников добровольно отдавать заброшенные участки. К сожалению, муниципалы пользуются этим правом, только когда есть "заказ".

"Рассмотрение законопроекта [о запрете перевода сельхозземель в другие категории без одобрения Минсельхоза РФ] – попытка найти баланс между развитием сельского хозяйства и продовольственной безопасностью страны с одной стороны и обеспечением земельных ресурсов для новой застройки – с другой", – считает директор Института экономики УрО РАН Юлия Лаврикова.

Опасаться экспансии крупных застройщиков на земли сельхозназначения, по мнению эксперта, не стоит – у них имеется достаточный земельный ресурс для реализации своих проектов на годы вперед. Иное дело – индивидуальные жилые дома, строительство которых активно ведется вблизи крупных городов.

"Зачастую развитие таких проектов происходит в виде построенных с нуля коттеджных поселков, нуждающихся в значительных объемах земельных ресурсов, которые могут быть получены за счет земель сельскохозяйственного назначения, – пояснила Юлия Лаврикова. – Именно в этой плоскости и лежит конкуренция за земельные ресурсы, в которой рассматриваемый законопроект призван оказать помощь аграриям".

Во всяком случае, нужно провести ревизию сельхозземель Свердловской области: наиболее привлекательные взять под защиту, а убитые, наоборот, переводить в иные категории по упрощенной схеме – например, под застройку ИЖС, подчеркнула директор Института экономики УрО РАН.

Евгений СУСОРОВ