Новая схема покупки квартир в новостройках

У потенциального покупателя жилья в новостройке тревожность обычно связана с двумя факторами: колебания валютного курса и изменения в законодательстве. Если по валюте трудно делать точные прогнозы, то по ФЗ-214, о котором идёт речь, ясности больше. С июля 2019 года квартиры можно будет приобретать только через банк, где деньги хранятся на эскроу-счетах до сдачи объекта в эксплуатацию. По возможности новая процедура доступна уже сейчас. По словам Артура Гарибяна, и.о. начальника Главного управления государственного строительного надзора Московской области: «Обязательное использование эскроу-счетов вводится с 1 июля 2019 года. Однако на добровольных началах любой застройщик может уже сегодня приступить к работе в рамках такого счета, что обеспечит ему, безусловно, положительную репутацию. Текущая ситуация с долевым строительством нуждалась в принятии таких нововведений».

Какие пункты стоит выделить в настоящее время?

Под контролем банка

После вступления в силу поправок в ФЗ-214 девелоперы обязаны проводить сделки через уполномоченный банк. То есть не сам застройщик будет «собирать» деньги с людей. Потребители как и ранее смогут покупать квартиры в ещё недостроенных объектах, при этом средства будущих владельцев квадратных метров будут храниться на эскроу-счетах в аккредитованном банке. А застройщикам придётся изыскивать собственные средства, либо получать кредиты на возведение объекта. Под контролем банка будут все операции с правом отказать в их проведении в случае нецелевого использования средств. Это касается и предварительной оплаты проектной документации, выполнения инженерных изысканий или расходов на рекламу.

Новый механизм направлен на улучшение качества оказания услуг покупателям жилья, на устранение проблемы обманутых дольщиков. В идеале такая проблема должна исчезнуть совсем. Хорошо уже то, что большинство российских банков, которые хотя и не работали ранее с эскроу-счетами, готовы начать работать в рамках поправок в законе. По словам Артура Гарибяна, только после полного исполнения обязательств перед участниками долевого строительства застройщик получит доступ к этим средствам.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – это специальный счет, где хранятся денежные средства до наступления или выполнения определенных обстоятельств или обязательств, то есть по логике средства на эскроу-счетах нельзя будет использовать до ввода объекта в эксплуатацию. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов добавляет, что счет открывается по соглашению трех сторон – покупателя недвижимости, банка и застройщика, а финансовая организация в этом случае осуществляет контроль за деньгами. Повышения стоимости квартир застройщики избегут путем снижения собственной маржи. Процентные ставки будут регулироваться отдельно по каждому кредиту, кроме обычных факторов, таких как привлекательность и эффективность кредитуемого проекта, для банка будет иметь значение объем средств на эскроу-счетах.

Механизм поведения застройщика прописан, но и покупатель имеет ограничения. У него есть только один законный способ возврата вложенных средств: в случае, если застройщик не выполнил обязательств (нарушил сроки сдачи, признан банкротом или ликвидирован в судебном порядке). Кстати, нарушенные сроки ввода жилья караются очень строго. Задержка на три месяца и более чревата лишением заключения о соответствии (ЗОС) на новый проект. Власти могут не выдать этот важнейший документ – государственное постановление, что застройщик соответствует нормам 214-ФЗ.

В данной ситуации появляется два варианта развития событий. В первом случае покупатель через суд требует передать в собственность жилье, а денежные средства остаются при этом на счете; либо общими силами с прочими дольщиками начинается поиск иного застройщика для доведения строительства до логического финала. Или во втором случае, как поясняют эксперты «Метриум», деньги со счета можно забрать, чтобы вложить их в строительство другого жилого комплекса.

Минстройкомплекс Подмосковья заявляет, что за 2018 год 5000 человек, долгое время ожидавших завершения строительства проблемных ЖК, получили свои ключи. А именно: балашихинский «Квартал Лукино» (668 чел.), ЖК «Гусарская баллада», Одинцово (455 чел.), объекты «СУ-155» в городах Красноармейске и Одинцове (527 чел.). Почти столько же дольщиков получат ключи до конца текущего года.

Надежное вложение

Как сказано выше, российские банки еще не работали с эскроу-счетами, но готовы включиться. Среди таких организаций Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк – банки, которые сотрудничают с девелоперами. Всего их в списке 55. Взносы застрахованы государством на сумму, не превышающую стоимости квартиры в Подмосковье, то есть до 10 млн. руб. К примеру, квартиру в Подольске можно приобрести за 6-7 млн. руб. Таким образом, в случае непредвиденных обстоятельств покупатель сможет получить свои деньги назад. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE, делает акцент на этот момент: «Деньги сохранятся в любом случае, средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств».

Главный вопрос

Каким образом поправки в закон повлияют на итоговую стоимость жилья? Эксперты говорят, что это зависит от способов работы застройщика. Имеет место практика, когда девелопер дает внутренний займ застройщику или подрядчику из своей же группы компаний на приобретение площадки. Таким образом, ограниченные средства повышают зависимость строительства от сторонних финансовых вливаний, что в свою очередь ведет к удорожанию себестоимости конечного продукта.

Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассуждает на эту тему так: «Относительно низкие цены, вероятно, смогут предлагать компании, строящие дома за счет собственных средств, поскольку в данном случае у них не будет издержек, связанных с обслуживанием кредита. Однако таких цен, которые предлагаются сегодня на начальной стадии строительства, скорее всего, не будет».

Гендиректор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина добавляет, что себестоимость строительства неизбежно увеличится и это повлечет увеличение конечных цен, если девелопер обратится в банк при недостатке собственных накоплений. Итоговое повышение возможно в таком случае минимум на 10%.

Но преимуществом является главный фактор введения поправок в силу, по справедливому замечанию Романа Лябихова, что  переход на новую схему может раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков.