Как найти хорошую управляющую компанию и избавиться от плохой
Сегодня в городе работают 125 ГБУ «Жилищник». Сотрудники этих организаций обслуживают около 40 тысяч жилых многоквартирных домов. Есть в столице и коммерческие управляющие компании, работающие в этой сфере. Иногда собственники многоквартирных домов недовольны работой управляющих компаний. Эксперты «Вечерней Москвы» на круглом столе разбирались, как найти хорошую управляющую компанию и избавиться от плохой.
Давайте признаем очевидное: в нашем городе создана настоящая система управления жилищно-коммунальным хозяйством. Есть 125 государственных бюджетных учреждений (ГБУ) — «Жилищников», которые с помощью привлеченных организаций чистят, моют, скребут, ремонтируют около 40 тысяч жилых многоквартирных домов и производственных объектов. Каждое такое учреждение полностью обеспечено всеми необходимыми кадрами и соответствующей техникой, от тракторов до пылесосов листвы.
Заменить такую организацию в районе с населением в несколько сот тысяч человек, пожалуй, невозможно. Во-первых, Жилищный кодекс РФ не дает нам права просто так взять и сменить управляющую компанию, существует ряд ограничений (ст. 162 п. 8). Во-вторых, за МКАД не стоят колонны запасных подобных учреждений с полным набором кадров и техники.
Однако время от времени в почте «Вечерки» появляются письма-жалобы на работу районных «Жилищников», которые заканчиваются пожеланием (а то и настойчивым требованием) — «сменить управляющую компанию». Идя навстречу пожеланиям читателей, редакция организовала круглый стол на тему «Грехи управляющих компаний: как избавиться от «плохой» УК и найти хорошую». Вот что удалось узнать от участников этого мероприятия.
Если изучать законы, дающие право собственникам жилья нанимать себе работников в коммунальной сфере, то все в них прописано до мелочей. Читаешь, и кажется, что прекращение договорных отношений с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также заключение с новым работником — дело простое: одного выгнал, другого нанял. На практике же замена управляющей организации представляет собой целый процесс, который связан со значительными трудностями.
К примеру, Жилищный кодекс ограничивает право собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, который заключен по результатам открытого конкурса. Далее, нет пока однозначного ответа на вопрос: должны ли органы местного самоуправления при получении жалоб на нерадивую УК вначале проверить эти жалобы или сразу гнать нерадивых коммунальщиков со двора. Еще больше заморочек с управляющими организациями, которые в домах-новостройках создают сами застройщики. В таких ситуациях ради сохранения контроля над многоквартирным домом используются различные, в том числе и противозаконные, схемы.
Алексей Жильцов, заместитель руководителя ГБУ «Жилищник района Свиблово»:
— «Жилищник» — организация, которой не стыдно за свою работу. И почему следует выбрать именно государственное учреждение? Ситуация, которая полностью повторяет историю управляющих компаний, — знакомый каждому сценарий выбора стоматологии. Все просто — звонок в ближайшую клинику в надежде найти, где лучше и, конечно, дешевле.
Пестрая реклама, запоминающийся слоган — и вот уже, удобно расположившись в кресле, ждете очередь на прием к врачу. Но мысль о том, что за «отбеливание в подарок» тоже нужно платить, придет намного позже. Когда чек за оказанные услуги окажется космическим. Только за что? Такой же материал и та же услуга предоставляется в поликлиниках за меньшие деньги. За что платим? Общество твердо уверило себя в том, что все «государственное» никогда не сможет стать качественным. Выбор — кто именно должен обслуживать дом — стал будто бы спасением для жителей многоквартирных домов. Разве коммерческая управляющая компания может причинить вред? А если и сможет, то «будем жаловаться куда следует». Это во все те же знакомые госструктуры, которые будут бессильны в отношении частников. Сами выбрали.
Следует видеть разницу между государственными и коммерческими управляющими компаниями. Основная цель работы частных учреждений — заработок. По этой причине они легко могут отказать вам в обслуживании. Дом, который требует больших вложений со стороны компании, не принесет должного им дохода.
А значит, не представляет для них никакого интереса. У ГБУ «Жилищник» основная цель — это выполнение поставленных задач. Компания субсидируется и вполне может быть убыточной, в то время как коммерческие УК не могут себе это позволить.
Работа же госучреждений предельно ясна. При поступлении жалобы в те же органы власти — решение проблемы происходит в кратчайшие сроки. В то время как судебные тяжбы с коммерческой организацией могут затянуться на долгие годы. Да и в «платежках» не так все прозрачно, как хотелось бы. Согласно Постановлению правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» основная обязанность УК — постоянный осмотр состояния дома и устранение выявленных проблем. Вот только данный документ никак не определяет регулярность таких осмотров, как и количество проводимых работ. А графа «порядок изменения платы» вообще не предусмотрена законом.
Выходит, что за государственную УК есть те, кто может нести ответственность, а за коммерческие организации — никто. Возможно, пока собственники мирно пишут жалобы на свою компанию, завтра она объявит себя банкротом. И «Жилищник» вновь возьмется честно выполнять свою работу.
Татьяна Лыкова, главный специалист направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»:
— Основной административный барьер, затрудняющий процесс замены УК, связан с порядком внесения изменений в реестры лицензий субъектов РФ. Порядок и сроки, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 938/пр., содержат неточности. Некоторые формулировки неопределенны. Это позволяет органам государственного жилищного надзора отказывать заявителям во внесении изменений в реестр лицензий и таким образом затягивать процесс. Необходимо внесение изменений в указанный порядок.
Процесс смены управляющих компаний на практике часто затягивается и самими УК, которые «уволены» по решению общего собрания собственников помещений, но стремятся сохранить дом в своем «пакете» управления. Для этого используются инструменты давления на собственников. Нужно вооружать собственников помещений информацией и навыками, чтобы они могли отстаивать свои интересы.
Александр Толмачев, председатель Комиссии по законодательству союза юристов города Москвы, доктор юридических наук:
— Собственники многоквартирных домов порой проявляют недовольство качеством оказания управленческих жилищных услуг в «лицензированных» УК. Что сказать по этому поводу? Приведу общеизвестные факты. Всякий дом с момента постройки стареет и изнашивается.
Хозяин (юридически правильно — собственник) должен следить за своим домом, ремонтировать за собственный счет. Юридическим языком ответственность за содержание собственной квартиры и дома именуется правом владения. Если в доме один собственник (как, например, было в советские времена, когда собственником многоквартирного дома было государство), тогда он самостоятельно (для госсобственности более точно — конкретный чиновник) и принимает всю ответственность за управление домом, текущий и капитальный ремонт и сроки его проведения. Если в доме несколько собственников, то все они несут и расходы по управлению, текущему и капремонту многоквартирного дома, и ответственность за разрушение их жилищ. Так гласят и наши законы, и европейские. Ведь собственность — это не только благо, но и бремя ответственности.
Ошибка наших собственников многоквартирных домов в том, что они думают, что государство должно самостоятельно за счет госбюджета управлять, капитально ремонтировать дома, в которых оно не является собственником. Государство законно участвует финансами только в тех домах, где часть помещений находится в госсобственности. Там, где в домах собственники граждане и юридические лица, платят и будут платить только сами граждане и юридические лица. Все попытки обратиться к государству с мольбой, чтобы оно дало хорошую управляющую компанию или ресурсника или заплатило за ремонт частной собственности, потому что дома тридцать лет назад были собственностью этого государства и оно вообще не проводило капитальный ремонт, обречены на законный провал.
Михаил Стоякин, генеральный директор коммерческой управляющей компании:
— Слишком большой надзор за работой УК мешает их работе. Он выражается в том, что КоАП позволяет применять к УК драконовские меры и даже не за проступки, а просто так, для профилактики. Эти меры выражаются в том, чтобы наказать как можно строже, по статье 14–3, часть 2 КоАП. Штрафные санкции составляют для организации от 250 тысяч рублей до 300 тысяч. На руководителя организации от 50 до 100 тысяч рублей. За что конкретно? Это и вандальные надписи на фасадах, и сломанные светильники, и неубранные следы засоров в подвале дома и так до бесконечности. Получается в ряде случаев, что на руководителя организации составляется несколько протоколов по данной статье. В итоге при зарплате в 50–70 тысяч рублей человек, отработав месяц, остается еще и должен государству. Ни в одной отрасли подобного нет. Штрафы, налагаемые на организацию в целом, приводят к тому, что данные денежные средства не вкладываются в содержание и развитие жилого фонда.
В сфере надзора, на мой взгляд, надо применять другие меры. Например, предупреждение с конкретными сроками устранения выявленных нарушений. Если организация их не устраняет, то тогда нужно применять денежное взыскание, но в разумных суммах, которые, с одной стороны, чувствительны для бюджета организации, а с другой — не образуют в нем зияющие дыры. Также нельзя наказывать за одно и то же нарушение и должностное лицо, и организацию. В настоящее же время составляют сразу два протокола — на руководителя и на организацию. Это — нонсенс! Подобная практика приводит к тому, что сегодня нет особо желающих работать руководителем управляющей организации. Происходит постоянная текучка руководящего состава.
Также данные необоснованные наказания руководителей УК от 50 до 100 тысяч рублей ведут к тому, что при вынесении административного наказания данный руководитель должен выплатить этот штраф из своего заработка. Или придумывать источники доходов для погашения штрафов. Заколдованный круг получается.
Практика подбора руководящих кадров говорит о том, что самостоятельным руководитель становится после 3–5 лет стабильной работы на одном месте и в одной должности. Тогда появляется положительный результат. Если руководителей УК меняют каждый год, а то и чаще, то организация работает неэффективно. Эту практику нельзя отвергать.
Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:
— Если собственники придут к выводу о невозможности сохранения договорных отношений с управляющей организацией ввиду ненадлежащего исполнения последней условий договора управления, то возникнет необходимость вынесения на обсуждение общего собрания собственников вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом.
П. 1 ст. 130 ГК РФ закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение — случаи, предусмотренные законом. Одним из таких случаев является предусмотренное п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.
Также собственники должны принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом.
Это один из способов отказаться от услуг недобросовестной УК. Но для его реализации потребуется документально подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг и другое.
Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники смогут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Второй вариант расторжения договора управления — это истечение срока его действия. Кстати, п. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении. Третий вариант — это реализация полномочий совета многоквартирного дома. П. 1 ст. 161.1.
ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении УК. Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.
Пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.
В свою очередь п. 1.1. ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении УК обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности этой компании.
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение УК условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой УК или об изменении способа управления данным домом.
Собственники могут воспользоваться любым способом, но начать процедуру расторжения договора управления с УК необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.
Читайте также: Благоустройство столичных дворов завершится к концу лета