Не верьте банкам, или ликбез по инфляции

Я бы давно уже рассказал о том, как работает инфляция с практической точки зрения, если бы не считал этот вопрос слишком уж очевидным для моей продвинутой публики. На днях, однако, я понял, что ликбез абсолютно необходим, ибо даже сами банки в своих расчётах делают вид, будто никакой инфляции не существует.

Вот типичный пример, ипотечный калькулятор от одного из банков, позволяющий прикинуть, что выгоднее — накопить на квартиру, снимая жильё, или купить квартиру в ипотеку:

https://journal.tinkoff.ru/rent-or-buy/

Оставляем значения по умолчанию, давим кнопку «рассчитать». Нам пишут точный рецепт успеха:

1. Кладём на вклад 2 миллиона рублей под 6% годовых.
2. Пополняем вклад на 20 тысяч рублей каждый месяц.
3. Через 10 лет у нас есть искомые 6,9 млн рублей.

Теперь давайте добавим в расчёты очевидный фактор — инфляцию. Сейчас российская финансовая система весьма устойчива, так что можно предположить, что в ближайшее десятилетие средняя инфляция составит 4% годовых. Если так, то наша квартира за 10 лет подорожает до… 10,2 млн рублей. Несложные расчёты в Excel показывают, что реально мы сможем купить её не через 10 лет, а примерно через 21 год. Существенная разница, верно?

Есть простой способ учесть инфляцию в подсчётах: нужно просто вычесть её из процентов. Если банк предлагает ставку в 6% годовых, а инфляция составляет 4% годовых, значит реальная ставка — 2% годовых. Если ставка по ипотеке составляет 9% годовых, а инфляция 4% годовых, значит реальная ставка по ипотеке — 5% годовых. Исходя из этого и нужно строить подсчёты.

Забив реальную ставку по вкладам (2%) в калькулятор, мы выясняем, что нужные 6,9 млн рублей удастся накопить на квартиру через 16 лет. Что очередной раз подтверждает известные эмпирические правила:

1. Жить в своём жилье и копить выгоднее, чем брать ипотеку.
2. Брать ипотеку выгоднее, чем снимать и копить.

Теперь, раз уж мы начали говорить о квартирах и инфляции, ещё несколько фактов, которые часто проходят мимо внимания журналистов и банковских клерков.

А. Ставки за рубежом

Когда мы сравниваем ставки по кредитам в России и, например, в Чехии, нам нужно учитывать инфляцию. Допустим, «Сбербанк» в России выдаёт ипотеку под 7,6%, а в Чехии — под 3,3%. Вычитаем рублёвую инфляцию (4%) и кроновую инфляцию (1,5%). Получаем, что реальная ставка по ипотеке в России 3,6%, а в Чехии — 1,8%. Разница, как видите, уже не такая существенная.

(Зануды скажут сейчас, что банк ориентируется не на инфляцию, а на ключевую ставку ЦБ, однако я сейчас рисую картину с точки зрения клиента банка, которому эти тонкости неинтересны).

Б. Изменение цен на квартиры

На долгом периоде квартиры дорожают примерно со скоростью инфляции. Тем не менее на среднем периоде (на периоде в 5-15 лет) цены на квартиры могут расти значительно быстрее или медленнее рубля. Это значит, что тем, кто не желает играть в азартные игры, ставя на рулетку своё единственное жильё, имеет смысл копить не в рублях, а в квадратных метрах.

Сделать это можно двумя основными способами. Или покупать квартиру «покомнатно» (постудийно), или вкладываться в квартирные ПИФы. Оба способа имеют свои плюсы и минусы. Так, к примеру, при покупке комнаты можно иногда нарваться на неадекватных соседей, которые будут позже мешать сдавать её или продавать. Некоторые ПИФы, с другой стороны, дерут столь завышенные комиссии, что проигрывают в итоге даже такому бессмысленному инструменту, как срочный банковский вклад.

Теоретически есть и третий вариант, — акции строительных компаний, — но тут я настоятельно рекомендую проявить осторожность. По некоторым причинам строительные компании в России разоряются куда как чаще, чем хотелось бы копящим на квартиры гражданам.

В. Свидетели дикой инфляции

Когда кто-то будет рассказывать вам, что «на самом деле» инфляция в России не 4%, а 30%, ибо год назад он оставлял в магазине 3 тысячи, а теперь оставляет 4 тысячи, не пытайтесь рассказывать ему, почему в России инфляцию считают честно: он всё равно не поймёт ваши математические выкладки.

Предложите ему вместо этого разбогатеть, купив квартиру с огромной скидкой. В самом деле: если он возьмёт ипотеку под 10%, а инфляция будет уменьшать сумму его долга на 30% ежегодно, значит банк будет платить ему полновесные 20% в год!