Эксперт Емроленко: рынок недвижимости 2025 года не прощает импульсивных решений
Российский рынок недвижимости в 2025 году напоминает шахматную партию: чтобы выиграть, инвестору нужны расчет, терпение и умение предвидеть ходы. Ключевая ставка ЦБ опустилась до 11%, инфляция замедлилась до 5,8%, но санкции и дефицит стройматериалов продолжают диктовать свои правила. В таких условиях вопрос "продать или сдавать?" недвижимость становится стратегическим, рассказала в беседе с "Газетой.Ru" Светлана Ермоленко, основатель Thailand Villa Center.
"Ответ на него начинается не с цифр, а с анализа локации. Например, в Москве квартиры в ЖК у станции "Солнцево" за год подорожали на 18% благодаря новому транспортно-пересадочному узлу и школе, тогда как объекты без инфраструктурных "бонусов" в том же городе прибавили лишь 7%. Это подтверждает правило: даже в кризис цены растут точечно — в районах с планами развития", — объяснила она.
Однако выбрать правильный район — полдела. В 2024 году около 10% новостроек сданы с задержкой, и чтобы не попасть впросак, проверьте застройщика через Единый реестр проблемных объектов. Например, девелоперы с господдержкой реже замораживают проекты. А вот районы с пятью и более новостройками в радиусе километра лучше обходить — перенасыщение рынка здесь неизбежно.
"Если вы все же решили сдавать квартиру, считайте доходность "чистыми" цифрами. Возьмем пример: объект в Новосибирске за 5 млн рублей при арендной ставке 30 тыс. рублей в месяц дает "грязную" доходность 7,2% годовых. Но после вычета налогов (13%), коммуналки (6 тыс. рублей), ремонта и двухмесячного простоя чистая прибыль упадет до 4,5%. Такие расчеты легко провести на калькуляторе "Дом.РФ", но даже там закладывайте +10% на непредвиденные расходы — протечки или внезапный ремонт лифта никто не отменял", — отметила эксперт.
Продажа, в свою очередь, требует чувствовать момент. Крупные события вроде чемпионатов или саммитов — ваш союзник.
"В Сочи, например, квартиры у горнолыжного кластера "Красная Поляна" за два года выросли на 25% благодаря спортивным мероприятиям. Инвесторы, продавшие жилье за полгода до старта событий, получили максимум прибыли. Но помните: такой подход работает только в регионах с растущим спросом. В Тюмени, где экономика завязана на нефтегазовом секторе, арендные ставки упали на 10% из-за сокращений в отрасли. Зато в Иннополисе (Татарстан), куда переезжают IT-специалисты, спрос на аренду вырос на 15%", — рассказала специалист.
Важно и то, как вы оформляете сделки. С 2025 года все договоры аренды сроком от месяца регистрируются в ФНС через "Госуслуги". Штраф за уклонение — до 40% от дохода, но есть и плюсы: официальные документы защитят от проблем с квартирантами. А при продаже квартиры, купленной до 2023 года, можно снизить НДФЛ за счет "вычета за годы владения" — эту возможность пока не закрыли.
"Рынок 2025 года не прощает импульсивных решений. В Москве и Петербурге можно совмещать аренду (5-6% доходности) и продажу (8-10% роста цен в год). В IT-городах вроде Казани делайте ставку на долгосрочную аренду, в промышленных регионах — на быструю продажу. И всегда держите руку на пульсе: данные ЦБ, отчеты "Дом.РФ" и Единый реестр проблемных объектов помогут не потерять ни рубля. Как говорится, даже в идеальном шторме кто-то ловит волну — главное, выбрать свою доску", — резюмировала она.