Объем ИЖС на 30% выше, чем до пандемии, спрос на частные дома - в 1,5 раза

Объемы ввода жилья населением в 1 полугодии 2021 года показали существенный прирост по сравнению с аналогичными периодами 2019 и 2020 гг. Эксперты Циан проанализировали динамику индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по данным, опубликованным Росстатом, а также выяснили, как изменились цены, спрос и предложение на рынке загородной недвижимости России за год.

В 1 полугодии 2021 года в России введено 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья - на 41% больше, чем год назад и на 30% больше, чем в 1 полугодии допандемийного 2019 года.

Более половины (55,5%) всего нового жилья в России в 1 полугодии 2021 года введено за счет индивидуального жилищного строительства.

Объем предложения на рынке загородной недвижимости России сократился за год на 3,5%. В регионах с максимальным сокращением числа лотов в продаже увеличились темпы ИЖС.

Потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости в 1 полугодии 2021 года в 1,5 раза выше, чем за аналогичный период до пандемии. Среди населения растет интерес к земельным участкам.

За 1 полугодие 2021 года год цены на загородные дома в целом по России выросли на 11%, за год - на 17%. Максимальный прирост - на курортах и в столичных регионах.

1. Объем ИЖС в 1 полугодии 2021 года на 30% выше, чем в 1 полугодии допандемийного 2019 года

В 1 полугодии 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн кв.м. индивидуального жилья. В сравнении с 1 полугодием 2020 года, на которое пришелся локдаун, показатель вырос на 41,3%. Больше объем и по сравнению с 1 полугодием допандемийного 2019 года на 29,5% (тогда было введено 15,5 млн кв.м.). Всего в 2020 году населением было введено 39,1 млн кв.м. жилья, в 2019 году значение было ниже - 37,0 млн кв.м. С 2010 года ежегодно объемы ИЖС увеличиваются в среднем на 5,5%. Исключением стали 2014-2016 года, когда были зафиксированы сначала очень высокие значения (36,1 млн кв.м. в 2014 году - +18,3% за год), а затем спад до прежнего уровня (31,8 млн кв.м. в 2016 году - -9,2% к 2015 году).

Ввод жилья населением по годам

Год

Ввод жилья населением, млн кв. м

Доля от общего объема ввода населением и застройщиками

2010

25,4

43,5%

2011

26,6

42,8%

2012

28,3

43,1%

2013

30,5

43,3%

2014

36,1

42,9%

2015

35,0

41,0%

2016

31,8

39,6%

2017

32,6

41,4%

2018

32,3

43,1%

2019

37,0

45,1%

2020

39,1

47,9%

1 полуг. 2021

20,2

55,5%

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Рост объемов ИЖС закономерен. Население все больше осознает преимущества жизни за городом: собственный дом, лучшая экологическая ситуация, близость к природе, относительная безопасность и т.д. В пригородах не такая высокая плотность населения, как в центре, соответственно, меньше шума, спокойнее темп жизни. Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация населения усиливают процесс. Дополнительным фактором роста интереса к постоянной жизни за пределами города стала пандемия. За счет перехода на удаленный формат работы все большее число людей задумалось о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Вымывание наиболее ликвидных готовых вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Рост объемов связан также и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).

Динамика ввода в эксплуатацию индивидуального жилья

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Среди регионов максимальное увеличение объемов ввода зафиксировано в Севастополе (в 4,5 раза), в Северной Осетии (в 4 раза), в Ленинградской области, ХМАО и Москве  (в 3 раза). В случае Севастополя, Северной Осетии и ХМАО это объясняется низкой базой. Не самые высокие объемы ввода в 2019 года были и в Москве. В Ленинградской области такие темпы связаны с все более возрастающей популярностью коттеджного строительства. Население стремится улучшить свои жилищные условия, сменив квартиру на собственный дом.

В 27 регионах объемы ввода сократились по сравнению с 1 полугодием 2019 года, но существенное снижение (более, чем в 2 раза) было лишь в 2-х регионах - Омской и Смоленской областях. В основном падение объемов зафиксировано в тех регионах, где ввод ИЖС не очень высок. Исключением являются Краснодарский край, занимающий 5 место по объемам ввода (здесь сокращение по сравнению 1 полугодием 2019 года минимально - -3,5%) и Белгородская область, входящая в топ-20 (тут снижение значительнее - -22,4%).

Лидерами по объему ИЖС в 1 полугодии 2021 года являются Московская (2,1 млн кв.м.) и Ленинградская (1,2 млн кв.м.) области, а также Татарстан и Башкортостан, где среди населения популярно проживание в собственном доме (по 0,9 млн кв.м.), и Краснодарский край, где этому способствуют климатические условия (0,8 кв.м.). Среди регионов, где находятся города-миллионники только в 4 наблюдается снижение объемов 1 полугодии 2021 года по сравнению с 1 полугодием 2019 года (в Краснодарском крае, Новосибирской области, Пермском крае, Омской области), а также в Санкт-Петербурге. Во всех этих регионах доля ИЖС уступает доле строительства девелоперами.

2. На ИЖС приходится 55% ввода нового жилья в России

В 1 полугодии 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщикам. На протяжении долгого времени (с 2010 по 2018 гг.) доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 40-43%. В 2019 году на ввод населением пришлось 45,1%, в 2020 году - 47,9%, а в 1 полугодии 2021 года уже более половины - 55,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы. Связано это как с высокими темпами строительства населением на фоне действия льготной семейной ипотеки, вымывания с рынка самых ликвидных готовых вариантов, так и со статистическим ростом за счет дачной амнистии.

Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика (в Северо-Кавказском ФО - 71,8%), но и на Урале (64,1%), в Приволжском ФО (60,7%), Сибирском ФО (58,3%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном (48,5%) и Центральном (48,7%), что связано с низкими показателями в “столицах”: в Москве - 10,0%, в Санкт-Петербурге - 8,7% (это минимальные значения среди всех регионов). Помимо Москвы и Санкт-Петербурга лишь в 14 регионах ввод жилья населением ниже, чем девелоперами. В двух субъектах РФ 100% введенного жилья построено населением - это Магаданская область и Еврейская автономная область. Еще в 5 субъектах доля ИЖС составляет более 90%: Республика Алтай (99,6%), Республика Тыва (96,1%), Карачаево-Черкесская республика (95,8%), Курганская область (94,7%), Республика Ингушетия (92,1%).

Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в I полугодии 2021 года

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

3. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие ИЖС

Количество лотов в продаже на рынке загородной недвижимости России сократилось за год на 3,5%. Пандемия подтолкнула многих к приобретению индивидуального дома, в результате чего объем предложения просел. Максимальное сокращение (более, чем в 2 раза) в Новосибирской, Свердловской и Челябинской областях. Существенно снизился выбор также в Ставропольском крае (-36,8%), Архангельской области (-34,0%), Северной Осетии (-28,9%), Адыгее (-26,5%), Севастополе (-26,1%). Во всех этих регионах, за исключением Новосибирской области, в 1 полугодии 2021 года зафиксирован рост ИЖС (от +39,5% в сравнении с 1 полугодием 2019 г. в Архангелькой области до 3,6 раз в Севастополе). В условиях снижения объема готового предложения на загородном рынке население решается на строительство. К тому же с апреля 2021 можно воспользоваться льготной семейной ипотекой - кредиты по ставке до 6% предусмотрены на строительство частного дома, а также на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.

С января 2021 года объем предложения в целом по стране практически не изменился, однако в отдельных регионах ситуация разнонаправленная: от снижения в 4 раза в Новосибирской области до роста в 2,4 раза в Санкт-Петербурге.

 4. Спрос держится на высоком уровне

2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов (число просмотров объявлений о продаже на сайте cian.ru) стал снижаться. К началу 2021 года он составил только половину от пика 2020 года, и в течение всего 1 полугодия оставался на таком уровне. По сравнению с 1 полугодием допандемийного 2019 года спрос выше в 1,5 раза.

Динамика потенциального спроса на рынке загородной недвижимости

Источник: Аналитический центр Циан

Наибольшей популярностью на рынке пользуются готовые дома и дачи - на них приходится 77% всех просмотров. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% таунхаусами. Год назад, когда еще не льготная семейная ипотека не распространялась на строительство индивидуальных домов, спрос на жилье “под ключ” в процентном отношении был выше - 79%, на участки приходилось 18%. За год число просмотров объявлений по продаже земельных участков увеличилось почти в 2 раза.

5. Максимальный рост цен на курортах и в столичных регионах

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в июле 6,93 млн рублей против 6,27 млн в начале года (+10,6%) и 5,94 млн рублей год назад (+16,7%).

Примечание

В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.

Наибольший рост средних цен на загородном рынке за год зафиксирован в Южном ФО (+27,4%), Северо-Западном ФО (+22,4%) и Центральном ФО (+20,2%). В Южном ФО увеличение обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +55,8%), а также Севастополем (+38,7%). Такой рост объясняется увеличением спроса (в условиях все более широкого распространения удаленного формата работы дома в регионах с комфортным климатом становятся весьма привлекательными). Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края (+32,5%), где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+20,3%) и Калининградской области (+42,5%), также известной своей курортной зоной. Высокие темпы роста и в столичных регионах: в Москве (+39,6%), Санкт-Петербурге (+21,1%), Ленинградской (+34,3%) и в Московской областях (+29,3%), что связано, в том числе, с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее доступных вариантов с меньшими площадными характеристиками.  Максимальный рост цен в 1 полугодии - в тех же регионах: в Москве и Московской области, Калининградской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае, Севастополе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Томской области и Алтайском крае.

В отдельных регионах на рост цен повлияло и сокращение предложения на рынке вкупе с повышенным спросом, например в Ставропольском крае число лотов в продаже сократилось за год на 36,8%, а цены выросли на 32,5%, в Севастополе - -26,1% и +38,7% соответственно, в Тюменской области -24,9% и +20,0%. В некоторых регионах на увеличение стоимости могло повлиять и снижение объемов ввода - население не строит жилье, а ищет готовые варианты, что повышает спрос на рынке. Так цены существенно увеличились в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, где при возрастающем интересе к загородной недвижимости ввод ниже, чем в 1 полугодии 2019 года. В то же время в других регионах (в Ленинградской области, Москве, Калининградской области) темпы ИЖС не просели, но цены все равно значительно выросли, т.е. даже с учетом того, что многие предпочитают строительство дома покупке, спрос на рынке здесь очень высок.

«Пандемия оживила интерес населения к загородной недвижимости, многие стали строить и приобретать частные дома не только для пребывания там летом, но и для постоянного проживания. При сохраняющемся на высоком уровне спросе объем предложения на рынке должен ему соответствовать, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С лета прошлого года число лотов в продаже сократилось, а цена на них значительно увеличилась. Строительство нового жилья частично компенсирует снижение ликвидного предложения: в регионах, где на рынке стало существенно меньше объектов, зафиксировано увеличение темпов ИЖС. К тому же, сейчас на строительство частных домов и покупку земельных участков действует льготная семейная ипотека, что только повышает интерес к жизни за городом».

Ввод индивидуального жилья, объем предложения на загородном рынке и средняя стоимость дома в продаже по субъектам РФ*                

Субъект

Объем ввода индивидуальных домов в эксплуатацию в 1 полугодии 2021 года, тыс. кв.м.

Объем ввода в сравнении с 1 полуг. 2019 г.

Доля ввода жилья населением

Средняя цена дома в продаже, июль 2021

Динамика средней цены за год

Динамика числа лотов за год

Российская Федерация

20246

29,5%

55,5%

6,93

16,7%

-3,5%

Центральный ФО

5596

11,6%

48,7%

7,35

20,2%

3,3%

Московская область

2111

12,3%

57,8%

22,40

29,3%

-3,5%

Воронежская область

389

34,2%

65,2%

5,44

16,2%

2,1%

Белгородская область

356

-22,4%

86,4%

5,00

12,9%

95,5%

Москва

326

177,1%

10,0%

36,78

39,6%

16,8%

Владимирская область

313

17,0%

85,8%

4,19

17,4%

-21,2%

Липецкая область

307

1,4%

68,8%

4,03

11,3%

-16,2%

Ярославская область

274

13,1%

66,7%

5,04

13,5%

-6,0%

Калужская область

223

12,0%

72,7%

6,13

12,9%

-7,1%

Тульская область

206

11,8%

66,9%

5,20

8,6%

15,5%

Тверская область

166

-13,6%

59,6%

6,06

12,6%

0,6%

Курская область

147

-13,6%

75,9%

4,30

9,7%

-19,1%

Рязанская область

144

2,1%

44,7%

3,43

8,2%

-5,1%

Брянская область

130

146,8%

64,8%

3,30

-1,5%

-8,6%

Тамбовская область

130

-8,5%

85,9%

3,77

11,9%

-7,9%

Орловская область

123

67,4%

84,5%

4,03

7,5%

-17,7%

Костромская область

100

47,6%

46,8%

4,50

7,9%

20,9%

Ивановская область

92

8,1%

84,2%

4,75

9,7%

15,1%

Смоленская область

57

-60,8%

45,2%

3,86

-1,8%

5,7%

Северо-Западный ФО

2149

82,6%

48,5%

9,6

22,4%

15,3%

Ленинградская область

1203

215,0%

68,1%

15,45

34,3%

26,8%

Калининградская область

279

136,6%

52,3%

13,34

42,5%

32,9%

Санкт-Петербург

111

-32,6%

8,7%

29,90

21,1%

100,0%

Вологодская область

111

-23,0%

57,3%

4,28

19,6%

14,7%

Псковская область

108

37,9%

77,5%

3,89

9,0%

-5,7%

Новгородская область

106

30,6%

75,5%

3,93

17,3%

-16,6%

Архангельская область (кроме Ненецкого АО)

84

39,5%

47,8%

4,72

9,8%

-34,0%

Республика Карелия

71

7,9%

69,4%

5,56

1,6%

19,2%

Республика Коми

51

-10,2%

77,9%

5,16

11,2%

0,5%

Южный ФО

2480

27,9%

57,2%

10,1

27,4%

-6,0%

Краснодарский край

799

-3,5%

41,9%

20,30

55,8%

1,6%

Ростовская область

736

11,2%

67,9%

5,39

-3,8%

2,9%

Астраханская область

228

160,4%

80,2%

4,64

7,2%

-5,3%

Севастополь

211

364,2%

87,3%

17,28

38,7%

-26,1%

Волгоградская область

179

24,7%

55,7%

4,04

4,9%

5,6%

Республика Крым

150

58,3%

61,4%

13,42

20,3%

5,5%

Республика Адыгея

135

142,6%

66,3%

5,50

10,9%

-26,5%

Северо-Кавказский ФО

1433

64,6%

71,8%

6,9

10,9%

-23,2%

Ставропольский край

475

86,8%

70,9%

5,50

32,5%

-36,8%

Республика Дагестан

218

32,3%

54,2%

9,20

14,0%

-20,7%

Кабардино-Балкарская Республика

102

-14,1%

64,7%

6,86

4,6%

-6,5%

Республика Северная Осетия - Алания

98

292,4%

62,1%

6,06

-1,0%

-28,9%

Приволжский ФО

4507

18,4%

60,7%

4,95

8,4%

1,3%

Республика Татарстан

862

36,2%

63,4%

6,87

10,6%

6,3%

Республика Башкортостан

856

31,1%

63,9%

4,58

12,3%

36,9%

Нижегородская область

559

46,8%

71,9%

6,27

12,0%

23,4%

Самарская область

501

69,3%

58,1%

6,47

11,0%

19,2%

Ульяновская область

263

-5,9%

68,8%

5,08

8,3%

6,0%

Саратовская область

249

-2,4%

66,5%

4,18

2,5%

16,8%

Пензенская область

243

-9,2%

63,7%

4,20

9,7%

5,1%

Пермский край

231

-18,9%

46,2%

5,56

8,8%

-25,7%

Оренбургская область

218

8,5%

75,8%

4,31

8,6%

2,5%

Удмуртская Республика

204

-10,0%

48,6%

4,58

21,2%

-4,6%

Кировская область

114

-5,6%

60,1%

4,16

8,6%

-19,8%

Республика Мордовия

93

20,3%

65,5%

3,67

10,2%

-22,5%

Чувашская Республика

58

6,6%

22,7%

5,01

8,9%

-0,2%

Республика Марий Эл

56

-26,2%

35,8%

4,31

-12,6%

-25,7%

Уральский ФО

1823

68,5%

64,1%

5,83

13,6%

-24,9%

Свердловская область

668

56,3%

56,0%

6,72

7,7%

-64,2%

Челябинская область

516

83,5%

70,4%

4,90

14,5%

-52,3%

Тюменская область (без автономных округов)

367

67,5%

71,6%

6,73

20,0%

-24,9%

Ханты-Мансийский АО-Югра

154

189,0%

58,5%

8,00

17,6%

29,4%

Курганская область

94

10,4%

94,7%

2,81

7,3%

-12,3%

Сибирский ФО

1728

37,3%

58,3%

5,10

9,5%

-7,4%

Иркутская область

414

80,2%

70,8%

5,44

11,7%

41,7%

Красноярский край

299

78,2%

65,2%

5,51

-2,5%

-20,2%

Новосибирская область

247

-8,8%

33,5%

6,30

5,0%

-76,7%

Алтайский край

185

35,3%

46,6%

4,59

19,2%

-13,6%

Кемеровская область

155

7,7%

69,4%

3,47

3,9%

8,3%

Томская область

125

98,3%

78,9%

7,50

22,0%

16,6%

Республика Хакасия

106

86,4%

85,2%

3,76

9,3%

-2,8%

Республика Алтай

79

122,8%

99,6%

5,20

10,2%

-9,4%

Омская область

65

-51,6%

45,1%

4,10

5,7%

-10,9%

Дальневосточный ФО

530

8,4%

52,5%

6,37

7,4%

11,4%

Республика Бурятия

136

99,8%

78,9%

3,80

15,2%

-1,7%

Приморский край

104

-8,6%

30,2%

9,80

3,7%

-10,5%

Республика Саха (Якутия)

49

-28,6%

56,5%

6,80

4,6%

45,2%

Хабаровский край

43

-24,9%

27,3%

7,70

5,5%

1,4%

Забайкальский край

39

-41,1%

79,2%

4,19

19,7%

5,1%

Амурская область

17

33,1%

72,7%

5,90

7,3%

29,0%

* В таблице приведены регионы, в которых объем предложения составляет более 100 домов в продаже

Источник: Аналитический центр Циан