«Сказать, что рынок совсем «мертвый», нельзя»: застройщики разгоняют продажи рассрочками
Итоги февраля: вторичный рынок за месяц ушел в минус, будущие покупатели копят на депозитах
«Быстрого снижения ключевой ставки ждать не стоит», — говорят на рынке недвижимости РТ о продажах жилья. Накопленный триллион рублей в банках Татарстана порой перекладывают в «бетонную валюту», но массовым это явление может стать только при ставке депозитов в 14–15% годовых и менее. Пока же застройщики расходуют накопленный за два года «жирок», а вторичка второй месяц падает. Мало надежд на объявленную господдержку б/у жилья в 18 городах республики, а еще с 1 апреля ЦБ РФ ужесточает требования к заемщикам. Тем временем загородное жилье РТ доживает первый месяц с эскроу-счетами в «красной зоне». Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Подводим итоги февраля
«Медвежий тренд» на рынке новостроек сменился «бычьим скоком». Падение продаж, который предрекали рынку новостроек после сокращения господдержки и роста ключевой ставки, не происходит. Застройщики Татарстана за прошлый месяц заключили 1,5 тыс. договоров долевого участия, что на 14% выше января, сообщает Росреестр по РТ. Результаты оказались на 38% лучше и февраля 2024 года.
«Спрос на недвижимость в регионах нашего присутствия сохраняется высокий, — оценивает итог февраля коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — Однако высокая ключевая ставка делает приобретение квартир в ипотеку недоступным для широкого слоя потребителей. На фоне сложившейся ситуации большинство застройщиков предлагает на рынке рассрочку. Часть клиентов сейчас активно пользуются именно этим инструментом, фиксируя за собой цены с расчетом перехода на ипотеку, когда ставка будет снижена».
Незначительное оживление на рынке в феврале фиксирует «Ак Барс Дом». «При этом стоит учесть, что и рабочих дней в январе было меньше, — говорит заместитель генерального директора „АБД“ Айгуль Латыпова. — В своих проектах мы тоже увидели интерес покупателей и зафиксировали увеличение объемов продаж».
«После уверенного старта 2025 года, который был отмечен хорошими показателями продаж в январе, февраль стал более спокойным и сдержанным месяцем, — подводит итог месяца коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев. — Мы не наблюдаем существенного падения, однако и значительного роста также не зафиксировано Если говорить о наиболее востребованных инструментах среди наших клиентов, то безусловным лидером остается рассрочка. В то же время доля ипотечных сделок продолжает снижаться, и февраль подтвердил эту тенденцию, показав падение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это свидетельствует о том, что клиенты все чаще выбирают более гибкие и доступные финансовые решения, такие как рассрочка, жилищный накопительный кооператив».
Ипотечное кредитование продолжает падать. За месяц по РТ оформили 1,9 тыс. ипотек, что на 18% ниже аналогичного показателя января, по Казани этот показатель снизился на 2% до 1,2 тыс. договоров. И такое поведение с падениями и незначительными подъемами длится с октября 2024 года.
Вторичное жилье продолжает падать
Рынок подержанных квартир, а также новых квартир в сданных домах от инвесторов и застройщиков продолжает лихорадить. В декабре эта ниша жилой недвижимости РТ поправила положение после ноябрьского спада, но это не помогло в январе. Неоднозначная ситуация складывается в феврале. Если по Казани число сделок осталось неизменным, то по Татарстану сократилось на 12% до 3,1 тысяч.
«Февраль на рынке вторичной недвижимости характеризовался замедлением активности спроса, что типично для зимнего периода, — говорит президент гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева. — Однако наблюдалось сохранение повышенного спроса в некоторых сегментах, например бюджетном, обусловленное высокими ставками по депозитам. Цена продолжала держаться на уровне предыдущих месяцев, динамика была незначительной».
Не видит каких-то значимых изменений на вторичке относительно января директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.
«С учетом того, что никаких заметных изменений не происходит, рынок недвижимости находится в таком же состоянии, как и был, — объясняет эксперт. — Объектов на продажу поступает не так много, но при этом не так много их и покупают. Поэтому цены стоят на месте, не растут, но и объекты не снимают. Продавцы, которые торопятся продать, предлагают определенную скидку при встрече с потенциальными покупателями. Скидка составляет в среднем от одного до трех процентов от стоимости».
Похожая ситуация в Закамье. «Как ведет себя рынок? Сказать, что он активный — нет, так нельзя сказать. Но и что он совсем „мертвый“ — тоже нельзя сказать. Что-то на уровне среднего, все спокойно, — комментирует из Набережных Челнов руководитель агентства недвижимости „Кама“ Рисхат Сабирзянов. — В феврале несколько банков сделали более доступной ставку по ипотеке. Недвижимость покупают, пусть и в небольшом количестве. Замечаем, что средний возраст таких покупателей 25-40 лет с официальным доходом от 90 до 140 тысяч рублей».
Господдержка на вторичку будет в 18 городах РТ
С 1 апреля в России расширят действие программы семейной ипотеки под 6% на вторичное жилье. Минфин РФ уточнил: покупка квартиры не в новостройке будет доступна только в городах, где строят не более двух домов.
В списке оказались 18 городов Татарстана:
- Агрыз, Арск, Азнакаево, Бавлы, Бугульма, Буинск, Иннополис, Заинск.
- Болгары, Кукмор, Лаишево, Лениногорск, Мамадыш, Менделеевск, Мензелинск, Нурлат, Тетюши, Чистополь.
«Наверное, в этих городах это новшество будет очень серьезно использоваться, — говорит Садреев. — Ждем следующий шаг — это расширение семейной ипотеки на семьи с ребенком до 18 лет (сейчас до 6 лет — ред). Насколько я знаю, есть соответствующий законопроект, который пока находится на стадии обсуждения. Поэтому если он будет принят, то это действительно будет большим, хорошим драйвером для развития рынка недвижимости первичного и вторичного жилья».
Положительный эффект программа окажет на местный рынок небольших городов, полагает президент гильдии риелторов РТ. «В масштабах России эффект будет ограниченным из-за географических ограничений программы. Значительного влияния на рынок в целом ожидать не стоит», — считает Голяшева.
«Программа, безусловно, все же ориентирована на регионы с менее активным строительством, в то время как Татарстан продолжает демонстрировать хорошую динамику, — говорят в „Ак Барс Доме“. — Так, в России наблюдается снижение количества полученных разрешений на строительство по сравнению с прошлым годом — а в Татарстане мы фиксируем рост. Основным его драйвером остаются Казань и агломерация. Районы также подтягиваются к заданным показателям».
В Закамье рассчитывали на попадание в программу Менделеевска и Мензелинска, что и произошло.
«Какой-то большой эффект или большой рост от этого мы не ожидаем, — говорит Сабирзянов. — Но, естественно, это будет возможность для людей, у кого много детей, продать в Набережных Челнах однокомнатную квартиру и купить вторичное жилье большей площади по доступной цене в небольших городах, куда можно сразу переехать. Мы думаем, что это вызовет какую-то активность среди многодетных людей и хоть немного улучшит демографическую ситуацию небольших городов. Но какого-то слишком большого эффекта мы от этого не ожидаем. Эта программа рассчитана на узкий круг, узкий процент людей».
Татарстан в «красной зоне» по ИЖС
Заглянем и на рынок загородного жилья РТ, который переживает тектонические сдвиги. С 1 марта отрасль начала полноценно работать по эскроу-счетам. На рынке многоквартирного жилья эта схема действует с 1 июля 2019 года. И вот теперь такая возможность прописана для частных домов и коттеджей.
Меру считают слегка запоздалой. Ее появлению предшествовала накачка рынка ИЖС кредитами с господдержкой без предохранительного механизма. Это стало «кормовой базой» для проходимцев по всему государству. К осени проблема вылилась в публичное поле — количество обманутых ижээсников по России нарастало. И сегодня речь идет как минимум о 2–3 тыс. пострадавших, в том числе по Татарстану: застройщики обещали им дома, но растворились где-то в пространстве после получения денег.
Республика в зоне критики как «регион, имеющий большое количество кредитных договоров, по которым фиксируются просрочки завершения строительства объектов»: так в минстрое России оценили ситуацию с долгами застройщиков частных домов. Проблему озвучил министр строительства и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин на совещании в правительстве 7 марта.
«Главам муниципальных районов необходимо взять строительство ИЖС под особый контроль, следить за ходом строительства и вести соответствующую работу в постоянном режиме», — поручил министр. И это что-то новенькое — никем не контролируемой застройкой ИЖС вдруг поручили заняться главам… Но законных полномочий постучаться в строительный забор и спросить, «кто тут теремочек строит», у глав нет.
Продажи домов и коттеджей падают. В январе Росреестр зарегистрировал только 743 сделки купли-продажи индивидуальных жилых домов, что на 22% ниже декабря. В феврале Росреестр такую статистику не предоставил. Но есть данные по сделкам с землей. Итак, количество договоров купли-продажи земельных участков по РТ за месяц снизилось на 15% до 5,1 тыс. сделок. Количество сделок падает второй месяц — в декабре 2024 года Росреестр зафиксировал 8,5 тыс. сделок с землей.
Неужели Татарстан перестанет бить рекорды ввода жилья? Пока таких опасений нет. Описанные трудности не влияют на высокий уровень ввода в эксплуатацию объектов ИЖС — за 2 месяца по РТ зарегистрировали свыше 1 млн кв. метров. Ведь зарегистрировать — не значит построить! Для сравнения, застройщики многоквартирного жилья ввели скромные 61 тыс. кв. метров — в 10 раз меньше, чем в марте 2023 года.
Деньги с депозитов в «бетоний» потекут не скоро
Рынок недвижимости Татарстана остается под давлением высокой ключевой ставки ЦБ в 21% и усугубляется отсутствием былых мер государственной поддержки. На этом фоне сумма накоплений на рублевых вкладах жителей в банках Татарстана за год выросла на 26% до 1,2 трлн рублей, сообщало отделение — Национальный банк по РТ волго-вятского главного управления Банка России. При какой ключевой ставке эти деньги начнут инвестировать в квадратные метры?
«Массовый переток средств с депозитов на рынок недвижимости начнется, когда разница между доходностью от недвижимости (учитывая аренду плюс потенциальный рост цены), и ставкой по депозитам станет достаточно значительной и превысит риски, связанные с инвестициями в недвижимость, — считает Голяшева. — Даже снижение ставки до 15% не гарантирует массовый переток. В целом переток есть, хоть пока и не очень большой, что в принципе обусловлено доверием к этому виду инвестиций. Деньги в банке — это хорошо, но история нам всегда дает процент сомнений хранения денег не в квадратных метрах».
Есть другие мнения. «Если ключевая ставка будет снижена до 14-15 процентов, и, соответственно, ставка по ипотеке тоже снизится до тех же значений — рынок существенно оживет, — полагает Садреев. — С низкой банковской ставкой деньги будут перетекать со вкладов в квадратные метры».
«После проведенного нами анализа оказалось, что ипотека востребована большим количеством людей, когда ставка — до 15 процентов. 14,5, 14,3 процента — такие ставки более активно воспринимаются людьми, — говорит Сабирзянов. — Поэтому если ставки будут ниже 15 процентов, то, однозначно, многие люди будут вклады переводить в недвижимость».
Ситуация в марте и прогноз
Март продолжает тенденции первых двух месяцев, сходятся во мнении опрошенные застройщики.
«Месяц проходит без резких скачков или рывков в продажах, — говорит Абдулхаев. — Несмотря на то, что некоторые банки снизили размер обязательной комиссии и ставки по рыночной ипотеке, это не привело к увеличению количества сделок с ипотекой. Напротив, мы наблюдаем устойчивый рост интереса к рассрочке, что подтверждается данными по нашим проектам. Итоги первого квартала, скорее всего, будут умеренными, без значительных прорывов, но и без серьезных потерь».
Компании вертятся как могут: в ходу рассрочки, компенсации первоначального взноса, жилищные кооперативы, адресные инструменты вроде оплаты рассрочки не ежемесячными платежами, а долями.
«Действия регулятора на сегодняшний день подтверждают его намерение продолжать корректировать объемы выдаваемых ипотечных кредитов, — говорит Латыпова. — У крупных застройщиков есть возможность подстраиваться под индивидуальные запросы покупателей и предлагать альтернативные финансовые инструменты для приобретения недвижимости.
По ее мнению, продажи будут сохраняться на текущем невысоком уровне. Однако спрос на новостройки в 2025 году не упадет катастрофически, а будет прирастать только с началом снижения ключевой ставки.
Застройщики уже перестали рассчитывать на рыночную ипотеку, которая напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка, особенно после ее повышения в 2024 году.
«Большинство игроков рынка осознают, что быстрого снижения ключевой ставки ждать не стоит. И переориентировались на альтернативные инструменты продаж, — говорит Абдулхаев. — Вдобавок к рассрочке мы, например, запустили жилищный накопительный кооператив. Запас прочности у отрасли есть, и многие компании, включая нашу, уже прошли через сложные периоды, адаптировались и продолжают работать в новых реалиях, находя возможности для роста даже в непростых условиях».
Из новинок предстоящего апреля не только оформление семейной ипотеки на вторичку. С 1 апреля Центробанк вводит дополнительные ограничения выдачи рисковых кредитов, включая ужесточение требований к заемщикам с высокой долговой нагрузкой и минимальным первоначальным взносом.
Поэтому в #Суварстроит прогнозируют дальнейшее падение спроса на ипотечное кредитование. Акцент продолжает смещаться на другие финансовые инструменты.
Снижение ключевой ставки эксперты предсказывают уже в конце этого года, говорят в «Новастрое». «Комфортными для застройщиков параметрами стали бы ставки по базовой ипотеке не выше 15-16 процентов, — считает Дарчинова. — А пока основными инструментами продаж остаются семейная ипотека и рассрочка, которые доступны не всем».
Каково видение риелторов? «Март покажет нам полную картину, но ожидать существенного роста активности пока рано», — считает Голяшева.
«В марте количество сделок растет на 10 — 15 процентов по сравнению с февралем, — говорит Сабирзянов. — Во-первых, люди забирают деньги из банков, которые положили полгода или год назад. Во-вторых, небольшое понижение по процентам в банках тоже ведет к росту спроса на ипотеку и, соответственно, продаже недвижимости. В целом первый квартал 2025 года активным назвать нельзя: сделок стало меньше, чем в четвертом квартале 2024 года».