За 2022 год, когда главной темой стала СВО, первичный рынок недвижимости пережил все стадии: от кратковременного всплеска, падения, стагнации и до умеренного восстановления. «Новые Известия» спросили у участников рынка - каким они видят ближайшее будущее первички. Екатерина Максимова За последние пять лет стоимость квартир на первичном рынке почти удвоилась. Если в 2017 году квадратный метр в новостройке стоил в среднем менее 60 тыс рублей, то к концу 2022 года уже 109,2 тысяч. Только за последние пару лет квартиры прибавляли в цене не менее 20% в год. Поданным Росстата, по итогам первого полугодия текущего года ценовой пузырь продолжал надуваться: средняя стоимость 1 кв. м на первичке выросла на 20,9%. Есть города, в которых рост превысил 30% (Самара +39%, Казань +34%, Ростов-на Дону +30%). Вопрос года: продолжится ли ценовая гонка? Руководитель портала ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик: -В условиях проектного финансирования существенного снижения цен на новостройки быть не может. Это увеличивает риски невозврата банкам кредитов, выданных на строительство. При наличии тенденций к падению цен банки притормаживают открытие проектного финансирования на новые проекты, что снижает ассортимент продающихся новостроек и поддерживает цены. Так работает рынок в условиях проектного финансирования. Поэтому стоит ждать не падения цен, а снижения темпов вывода в продажу новых проектов. Президент региональной ассоциации Российской Гильдии Риэлторов «Гильдия риэлторов Черноземья» Галина Панова: -Не забываем, что живем в период неопределенности, и у нас отсутствует понимание, как будет складываться меняющаяся структура потребительского спроса. На сегодняшний день много определяющих факторов: геополитика, санкции, цены на стройматериалы, поддержка государства по ипотеке, льготные программы от застройщиков. Эти факторы могут повлиять как в плюс, так и в минус цены. Если интересуют объекты в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса, то здесь все зависит от реализации проекта, ликвидности и инфраструктуры. Но если взять все факторы, застройщики будут планомерно поддерживать политику плавного повышения цен. Немаловажную роль будет играть поддержка государства. Все-таки строительство —драйвер экономики, и точечно будут рассматриваться программы по поддержанию отрасли. Соглашусь также с мнением, что цены достигли потолка, но тем не менее, есть все предпосылки к тому, что цены будут расти. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: -На мой взгляд, столичные новостройки в 2023 году будут дорожать, как минимум, на уровне инфляции. Этому поспособствуют, прежде всего, постепенное восстановление спроса благодаря доступной ипотеке и непрекращающийся рост цен на строительные материалы. Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов: -Подешеветь вряд ли. Таких предпосылок точно нет. А дорожать новостройки в любом случае будут хотя бы на уровень инфляции, в 2022 году наши проекты валово подорожали на 18%. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин: -С учетом постоянно дорожающих материалов и ухода из страны ряда крупных поставщиков строительство не может быть дешевым. Соответственно, девелоперы не готовы вести убыточный бизнес и поднимают цены на конечный продукт. Но плюс в том, что два ключевых условия – пониженный спрос и высокая себестоимость – приведут к балансу, то есть квартиры не будут существенно дорожать, равно как и дешеветь. Пресс-служба ГК «Первый Трест» (Республика Башкортостан): -Скорее всего, в 2023 году произойдет стагнация цен на первичную недвижимость, так как с 1 января 2023 года ставка по льготной ипотеке повышается на 1%, что в свою очередь итак сделает покупку жилья для многих менее доступной. Член правления Российской Гильдии Риэлторов, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова: -При снижении цен на новостройки маржинальная прибыль застройщиков падает. Поэтому в будущем, скорее всего, на рынке будет небольшой рост цен, но по отдельным объектам застройщики будут делать скидки. Чтобы успеть воспользоваться спецпредложениями, нужно плотно работать с риэлторами, которые быстро и четко отслеживают акции для своих клиентов. В последние годы рынок новостроек представлял собой, скорее, не рынок недвижимости, а рынок биржевой, где львиную долю спроса формировали инвесторы. Исходя из этого, если покупательский спрос будет стабильным, то рост цен будет постоянным. Директор департамента продаж Sezar Group Денис Демьяненко: -Возможно будут дешеветь отдельные проекты: низколиквидные, без выраженных конкурентных преимуществ, с высоким объемом нераспроданных квартир. Но глобального «обвала», который каждый кризис обещают скептики, не будет. Стоит понимать, что себестоимость строительства выросла, особенно в проектах с качественной инженерной составляющей, что большинство новостроек реализуется в рамках проектного финансирования, и у застройщиков нет, как раньше, кризиса ликвидности. Предпосылки для роста есть, но смогут ли они реализоваться на фоне сокращения платежеспособного спроса, сегодня остается большим вопросом. Стоит ли покупать квартиры в новостройках прямо сейчас - под конец года? Ждать еще больших скидок от застройщиков? Член правления Российской Гильдии Риэлторов, президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова: -Если вы покупаете квартиру для жизни, то это нужно делать вне зависимости от того, что будет завтра. Если инвестировать в строительный процесс, то сейчас я бы не рекомендовала этого делать, я бы подождала лучших условий. На рынке продажи жилья строительные компании чаще всего применяют динамическое ценообразование. Это значит, что «на что-то подняли, а на что-то опустили цену», и завтра то же самое. Поэтому, если покупатель хочет увидеть низкие цены, должен рассматривать квартиры не от строителя, а, допустим, от подрядчика, или, возможно, объекты на стадии «котлована» у проверенного застройщика со стабильной финансовой историей. Представитель ООО «СЗ «Зелёный бульвар» Евгений Коваль: -Для тех, кто до последнего думал приобрести по акции квартиру по льготной ставке 0,1% от застройщика. У меня для них плохие новости. Дело в том, что ЦБ выступил с резкой критикой такого вида ставок из-за того, что население перекредитовано. Первым кто оповестил застройщиков, что закрывает льготную ставку, это Сбербанк. Те, кто подаст заявку на ипотеку по льготной ставке до 26 декабря 2022 года она будет согласована, после — уже нет. Что будет с акциями в 2023 году между застройщиком и банком — неизвестно. Также льготная программа Господдержка 2020 прекращает своё существование уже 31 декабря 2022 года, а у неё ставка была 6,7%. Президент региональной ассоциации Российской Гильдии Риэлторов «Гильдия риэлторов Черноземья» Галина Панова: -Глава ЦБ заявила о том, что в 2023 году планируется вводить меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. И сегодня многие банки начинают осторожно работать по таким программам. Соответственно, приятные субсидированные ставки все-таки будут упраздняться и претерпевать изменения. Поэтому я бы утвердительно ответила на вопрос - надо ли покупать сейчас. Конечно, в этом вопросе большое значение имеет сегмент жилья. В регионах застройщики не делают больших скидок на объекты массового спроса, эконом-класса. В столице в сегменте жилья такие скидки применяются, но это не значит, что в следующем году эта тенденция сохранится. Поэтому лучше синица в руках, и я бы советовала серьезно подумать и решить вопрос покупки. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин: -У новогодних скидок-2022 есть существенная особенность – их стало гораздо больше. Однако следует учитывать, что начиная с середины ноября рынок жил ожиданием возможной отмены льготной ипотеки, и девелоперы были вынуждены стимулировать спрос, чтобы успеть привлечь новых клиентов. Теперь, когда стало известно, что программу продлили, такой потребности у них больше нет, поэтому пора дисконтов с высокой долей вероятности завершится 31 декабря. Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов: - Естественно, покупать сейчас. После нового года вырастет ставка по ипотеке, и многие застройщики отменяют программы субсидирования, что скажется на размере ежемесячного платежа и переплаты в целом за кредит. Более того, банки еще не могут дать разъяснения по подробным условиям, для каких объектов они будут действовать, для всех ли категорий покупателей или нет, пока известна только ставка 8%. Директор по маркетингу Группы компаний «Монолит» Дарья Осадчая: -Как показывает практика последних лет, нет лучшего времени для покупки недвижимости, чем сегодня. Приобретать недвижимость сейчас правильно по нескольким причинам. Во-первых, с 2023 года будет увеличена процентная ставка по льготной ипотеке. Всего один процент, но в ежемесячном платеже он отразится в нескольких тысячах рублей. Во-вторых, к концу года застройщики предлагают выгодное дисконтирование и индивидуальные условия покупки. Директор департамента продаж Sezar Group Денис Демьяненко: -Принимать решение «покупать или нет», ориентируясь на величину скидки в рекламе, точно не стоит. Практика рынка показывает, что «красивая» цифра часто служит лишь для привлечения внимания и получается за счет искусственного повышения стартовой цены. Наше мнение: сейчас хороший момент для покупки квартиры на выгодных условиях. Рынок постепенно восстанавливается после шоковых весенних и осенних событий, покупатели возвращаются к планам. Поэтому если у семьи есть потребность в покупке квартиры, лучше не ждать момента, когда произойдет «разворот» в обратную сторону. Сегодня большинство девелоперов предоставляют специальные условия, воспользоваться ими – хорошая возможность. Более существенные скидки маловероятны. Ценовые условия сейчас уже являются или близки к пороговым значениям финансовой модели. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка -В преддверии Нового года почти все ведущие девелоперы установили праздничный дисконт на широкий пул квартир. Скидки сейчас в среднем равны 20%, а их максимальный размер достигает 35%. Вероятно, в следующем году клиенты уже не смогут воспользоваться столь щедрыми спецпредложениями. Отложить покупку, возможно, следует лишь семейным парам с двумя или более несовершеннолетними детьми. В следующем году такие клиенты смогут воспользоваться семейной ипотекой. Если они точно не хотят переплачивать за околонулевые ставки, им следует подсчитать, какой вариант выгоднее: приобрести квартиру с крупным дисконтом в ипотеку по ставке 7% или тот же лот без скидки, но уже в кредит под 6% годовых. Пресс-служба ГК «Первый Трест»: -На сегодняшний день очень сложно предугадать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Но в декабре уже многие застройщики итак предлагают колоссальные скидки. Будут ли они давать ещё большие скидки - зависит от покупательского спроса, на который могут повлиять как возможная вторая волна мобилизации, так и в целом экономическая ситуация в стране. Есть и обратная сторона медали: когда застройщики наоборот могут сократить или полностью отменить скидки. При неблагоприятном развитии событий есть ряд факторов, которые могут повлиять на и без того немаленькую себестоимость строительства в сторону увеличения: повышение ставок по проектному финансированию, невыполнение зарубежными поставщиками условий заключенных контрактов, а также условия закупа и доставки строительных материалов. Напомним, по прогнозу руководителя портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ РФ) Кирилла Холопика, по итогам 2022 года продажи в новостройках упадут на четверть. По данным IRN.ru даже в Москве к октябрю продажи новостроек рухнули на 40%. И впервые, с момента ввода системы эскроу-счетов, следует из доклада Центробанка, объем денег на счетах сократился (-0,6%). Это говорит о том, что спрос на первичку в России начал снижаться. Драйверами рынка в этом году оставались лишь беспрецедентные скидки от застройщиков (до 30%), против которых ополчился Центробанк, и льготная ипотека, действие которой накануне продлил президент.
