«Бароны» vs арендаторы: «потолок» аренды снова под боем

В Конституционном суде (суд Сатверсме, КС) возбуждено еще одно дело о норме, предусматривающей размер платы за использование земли при аренде.

Иск внесла одна из землевладьцев, которая оспаривает 4–процентный "потолок", ограничивающий аппетиты латвийских "земельных баронов" при принудительной аренде, которая теперь называется "правом законного пользования земельным участком".

Что из этого следует: жильцы многоэтажек, которые стоят на хозяйской земле, по–прежнему не имеют ясности, во сколько же им может обойтись аренда у "земельных баронов" в обозримом будущем.

И это касается очень многих: в раздельной собственности в Латвии находится 206 600 сооружений, которые расположены на 68 900 принадлежащих другим лицам земельных участках. Из них 3677 — многоквартирные жилые дома, в которых находятся 110 970 квартир.

Истица хочет больше

Как сообщает КС, дело было возбуждено по заявлению Иветы Шенхофы. Ей принадлежит недвижимая собственность — земельный участок. На этом земельном участке находится принадлежащее другому лицу строение, в котором осуществляется коммерческая деятельность.

Заявительница считает, что часть вторая 38–й статьи оспоренного закона, по которой предусматривается размер платы за пользование землей в 4% от кадастровой стоимости земли в год, ущемляет ее права, предусмотренные в первом и третьем предложение 105–й статьи Сатверсме.

То есть эта норма ограничивает право заявителя распоряжаться своей собственностью, а также получать с нее имущественные блага.

Когда "потолки" могут снова отменить

Отметим от себя: КС уже дважды принимал решения в пользу землевладельцев. В частности, в 2018 году КС отменил 3–процентные "потолки" платы с арендаторов, принятый сеймом в 2017 году. (Подробнее об этом — см. в главе "На помощь арендаторам не спешили".)

Что же сейчас? Теперь будут разбираться с законностью 4% "потолков".

Срок подготовки нынешнего дела КС назначил до 28 ноября 2022 года. О виде и дате процесса рассмотрения дела суд примет решение после этого.

Что еще указывает КС при возбуждении дела о "потолках":

"4–я коллегия Конституционного суда 28 июня 2022 года начала дело о соответствии 105–й статье Сатверсме 38–й статьи закона "О времени вступления в силу и порядке применения восстановленного Гражданского закона Латвийской Республики 1937 года".

Часть вторая статьи 38 этого закона предусматривает: собственник строения на основании закона обязан платить собственнику земли плату за право землепользования. Размер платы за законное использование составляет 4 процента от кадастровой стоимости находящейся в пользовании земли в год, но не менее 50 евро в год. Собственник строения и собственник земли могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование земли. Такое соглашение не связывает покупателя недвижимой собственности при смене владельца строения или земли.

Первое и третье предложения статьи 105 Конституции, в свою очередь, гласят: "Каждый имеет право на собственность", "право собственности может быть ограничено только согласно закону".

На помощь арендаторам не спешили

Конституционный суд в 2018 году признал не соответствующим Конституции регулирование, определяющее "потолки" аренды — что арендная плата в случаях, когда собственник приватизированной квартиры (или мастерской художника) не может договориться с собственником земли о арендной плате за земельный участок, был установлен потолок в 3 процента.

Судьи КС указали, что отменяемое законодательство сырое и дали депутатам время — год, чтобы доработать проект.

Однако в сейме с этим спешить не стали. И только осенью 2021 года сумели принять закон о "потолках" — но уже в 4 процента.

Новый законопроект вступил в силу с 1 января 2022 года.

Плата за законное пользование с этого момента составила 4% в год от кадастровой стоимости земли, но не менее 50 евро в год.

(Напомним, речь идет о поправках к закону "О сроках и порядке вступления в силу вводной части, частей о наследственном праве и вещном праве восстановленного Гражданского закона Латвийской Республики 1937 года")

Впрочем, плата может составить и больше/меньше 4 процентов, если случай попадает под критерии, определенные государством и самоуправлением.

Что еще важно: был введен 3–летний срок давности на иски по взысканию арендной платы, были упорядочены и другие правовые моменты в сфере раздельной собственности.

Отметим от себя: 4% — это, конечно, хуже, чем те 3%, за которые сейм ранее уже голосовал, ограничивая аппетиты землевладельцев. Но лучше, чем 6%.

Но, как видим, это еще не конец истории.