Эксперты: рынок недвижимости в 2026 году будет зависеть от ключевой ставки и объема предложения

Рынок недвижимости в 2026 году определит ключевая ставка ЦБ. Ее снижение запустит рост спроса и цен через доступную ипотеку. Однако эксперты предупреждают, что макроэкономические риски могут привести к стагнации, если регулятор будет действовать слишком осторожно.

Рынок недвижимости в 2026 году может начать восстановление после периода охлаждения, однако ключевым фактором останется динамика ключевой ставки и условия ипотечного кредитования. По итогам 2025 года медианная стоимость квадратного метра в новостройках крупных городов превысила 200 тысяч рублей, на вторичном рынке цены также демонстрировали плавный рост. При этом объем строящегося жилья остается значительным - более 120 млн квадратных метров многоквартирных домов.

Факторы, влияющие на рынок

Заместитель руководителя департамента стратегии финансов М2 Яков Новожилов обращает внимание на накопленный объем нераспроданного жилья.

 «Исходя из данных ЕИСЖС, к концу 2025 года отмечено расширение зоны риска по нераспроданным объемам. Это, например, Краснодар, Самара и Уфа. В таких локациях девелоперам сложнее поддерживать темпы продаж», - поясняет эксперт.

Ключевая ставка Банка России остается главным драйвером спроса. Член ассоциации финансового рынка ACI Russia Кристина Баконина отмечает адаптацию покупателей к новым условиям. 

«Несмотря на то, что доля массового кредитования снизилась в последние годы, покупатели начали адаптироваться к новому рынку. Количество сделок с рыночной ипотекой постепенно растет, люди начали забирать средства с депозитов, чтобы вложиться в недвижимость. Ожидаемое во втором полугодии снижение ключевой ставки может резко оживить рынок, однако одновременно этот фактор способен подтолкнуть цены вверх», - прогнозирует Баконина.

Новостройки: предложение сдерживает цены

На первичном рынке застройщики сократили запуск новых проектов на 15% в прошлом году. Это формирует дефицит в массовом сегменте. 

«На пути спроса встает структурный барьер со стороны предложения. Застройщики, реагируя на ситуацию, сократили запуск новых проектов на 15% в прошлом году. Это, в купе с вымыванием дешевых лотов, формирует дефицит в массовом сегменте, что само по себе тянет цены вверх, даже несмотря на замедление роста себестоимости строительства», - комментирует Баконина.

При этом рекордный объем нераспроданного жилья (около 79 млн квадратных метров) удерживает рынок от резкого ценового скачка. Для привлечения клиентов застройщики используют скидки, рассрочку, трейд-ин и специальные акции.

Руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов подчеркивает роль государства. 

«Основное влияние на рынок новостроек оказывают льготные программы кредитования, а значит государство непосредственно своим вмешательством в рынок регулирует спрос, и как итог, цены на недвижимость. Январь 2026 года получился рекордным за всю историю наблюдений по выданным ипотечным кредитам, так как с февраля поменялись условия предоставления семейной ипотеки, и очень многие захотели в январе успеть взять ипотеку по старым условиям», - рассказал Чурилов.

Вторичный рынок: отложенный спрос и зависимость от ставок

Рынок вторичного жилья напрямую зависит от ключевой ставки и ипотечных ставок банков. По мнению Максима Чурилова, оживления стоит ждать только при снижении ставок ниже 15% годовых. «Пока ставки по ипотеке не опустятся хотя бы ниже 15% годовых, ожидать серьезного оживления рынка не стоит. Взрывного роста ипотечного кредитования в ближайшие 1,5–2 года также, вероятнее всего, не произойдет: для этого ставки должны быть ниже 10% годовых, а такой сценарий, по нашей оценке, возможен не раньше 2027 года. В связи с этим в 2026 году цены на жилье, скорее всего, продолжат расти, однако их динамика будет близка к инфляции и по итогам года может составить около 5–10%», - считает эксперт.

Загородная недвижимость: стагнация и сезонность

Сегмент загородной недвижимости развивается медленнее других направлений. Высокие ставки и изменения в ипотечных программах сдерживают спрос, однако весной ожидается традиционное сезонное оживление.

Рекомендации для покупателей

Эксперты советуют принимать решение о покупке, исходя из финансовых возможностей и доступности ипотечных программ. Кристина Баконина рекомендует обратить внимание на первую половину года. 

«Для покупателей с собственными средствами и тех, кто может взять ипотеку сейчас, оптимальное время - первая половина 2026 года. Сейчас, после спада ажиотажного спроса, есть возможность выбрать квартиру по более адекватной цене, а застройщики еще готовы предлагать скидки и рассрочки, чтобы поддержать продажи», - советует эксперт.

Яков Новожилов прогнозирует стабильность цен. «Общероссийского скачка цен в 2026 году мы не ожидаем. Базовый сценарий - краткосрочный пик активности в январе–феврале, затем спокойный спрос и уже привычная конкуренция за клиента, особенно в регионах с накопленным предложением. Для покупателя это означает, что выигрыш чаще будет не в официальной цене за квадрат, а в условиях сделки: скидка, субсидия ставки, рассрочка, дополнительные опции», - резюмирует Новожилов.