Встреча двух столиц: московские и питерские девелоперы не хотят замыкаться только на локальном рынке
Петербургские застройщики всегда стремились работать в Москве, а москвичи — в Петербурге. Вопрос конкуренции застройщиков на этих рынках никогда не терял актуальности. По словам начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, традиционно мегаполисы являются привлекательными как для инвесторов- застройщиков, так и для клиентов. «Петербург — второй город в стране, для московских игроков экспансия в этот регион — вполне логичный шаг. Сегодня рынок недвижимости Северной столицы характеризуется высокой покупательской активностью. Повышенный спрос — триггер заинтересованности девелопера. Небольшие города не могут себе позволить строить и продавать по 2-3 млн квадратных метров жилья ежегодно ввиду ограниченности этого спроса», — полагает он. Однако, по мнению эксперта, оба рынка имеют свои особенности.
Аналитики отмечают, что девелоперов из города на Неве в Москве привлекают масштаб рынка и высокие цены на недвижимость. По словам исполнительного директора «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой, причин, почему питерские девелоперы выходят на московский рынок, несколько. Одна из них — емкость рынка Санкт-Петербурга вдвое меньше, чем «старой» и Новой Москвы. Кроме того, рынок Московской области втрое больше, чем Ленинградской области. «По итогам января на рынке Санкт-Петербурга в реализации находилось 1,6 млн кв. м, а на рынке «старой» и Новой Москвы почти в два раза больше — 3,8 млн кв. м», — утверждает Татьяна Подкидышева. В свою очередь, президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко среди факторов привлекательности московского рынка называет платежеспособный спрос, который высасывает деньги со всей России. По ее словам, по этой причине рынок московского региона выглядит более интересно, чем рынок Петербурга: если в Петербурге за год цены на новостройки выросли на 3-5%, то на рынке московской агломерации — на 15-16%. Привлекает застройщиков и высокий покупательский спрос: если на рынке Московской области он за год вырос на 33%, то в Ленинградской области и Санкт-Петербурге — на 12%.
Москва слезам не верит
Пока, по данным аналитиков, примеров успешной работы петербургских застройщиков на столичном рынке не так много. Среди тех, кто пришел с берегов Невы в Москву, Группа «ЛСР», создавшая московское подразделение еще в 2001 году, и Группа «Эталон», начавшая свой первый проект в столице в 2006-м. Недавно на рынок Москвы вышла и питерская компания Setl City, о намерении освоить его заявила LEGENDA Intelligent Development, планирующая строить в столице smart-объекты.
Как говорят участники рынка, каждый из столичных рынков имеет свои особенности. Так, чисто физически сложнее строить в Петербурге: болотистая местность предполагает проведение дополнительных изысканий, а высотный регламент не позволяет строить многоэтажные дома рядом с акваториями и памятниками архитектуры, потому и процесс согласований здесь сложнее, чем в Москве. В то же время, как отмечает Татьяна Подкидышева, на московском рынке работать труднее из-за высокого уровня конкуренции. «Рынок Москвы с каждым годом становится все более конкурентным и тяжелым. Даже несмотря на традиционно высокую маржинальность, конкурировать со столичными девелоперами, у которых есть прямой контакт и с властями, и с лендлордами, с каждым годом все тяжелее», — считает генеральный директор МАКСИМУМ Life Development Игорь Карцев.
В свою очередь, руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина отмечает нюансы, которые следует учитывать девелоперам, выходящим на рынок столицы: «Во-первых, девелоперам из Северной столицы бывает сложно находить участки под будущее строительство, а локация — одна из главных составляющих успешной реализации проекта. Они также должны иметь в виду, что затраты на девелопмент в Москве выше, чем в Петербурге, из-за разницы в стоимости земли». По словам Елизаветы Ильюхиной, несмотря на то, что все игроки рынка перед началом работы просчитывают затраты и риски, предусмотреть все невозможно. И предупреждает: каждый этап строительства в Москве — сложнее и дороже, а непредвиденные расходы и другие ситуации могут «обрушить» ранее просчитанную схему. Поэтому ошибки компаний, которым не хватает опыта работы на московском рынке, становятся фатальными. Отвечая на вопрос о специфике работы на московском рынке, один из петербургских застройщиков рассказал, что его компания не раз просчитывала риски выхода на столичный рынок, и оказалось, что проще купить хороший участок в Санкт-Петербурге за треть цены московского и построить там качественный проект.
Питерские идут
Однако от идеи прийти работать на столичный рынок отказываются не все. По данным аналитиков Urbanus.ru, девелоперы Северной столицы с каждым годом все больше укрепляют свои позиции в Москве: только за 6 месяцев 2023 года они смогли заработать на продажах жилья в Белокаменной 26,53 млрд рублей — 5,5% от общего объема средств, вложенных в столичную недвижимость. Иными словами, каждый 18-й рубль, который московские покупатели потратили на первичном рынке, достался компаниям из Санкт-Петербурга. Расширилась и покупательская аудитория петербургских девелоперов. Подсчитано, что наибольшим спросом новостройки «с питерским лицом» пользуются в Южном и Западном административных округах, где на их долю приходится четверть всех реализованных лотов. Именно проекты на территории ЮАО приносят московскому филиалу петербургской стройиндустрии почти две трети всех финансовых поступлений (16,78 млрд рублей). В свою очередь, жилой массив «Лучи» в Солнцеве (проект Группы «ЛСР») вобрал 18,1% спроса на западе столицы, в САО петербургское представительство — 7,7%. Следует также отметить, что если в целом по рынку удельный вес жилья, реализованного петербургскими застройщиками, составляет 5,5%, то в ценовой категории 20+ млн рублей эта пропорция поднимается до 7,6%.
На невских берегах
В свою очередь, и москвичи тоже чувствуют себя на невских берегах с каждым годом все увереннее, хотя Дмитрий Ефремов и предупреждает, что у каждого региона есть своя строительная специфика, а потому москвичи в Петербурге также могут столкнуться с иным подходом к градостроительству и другими местными «правилами игры», которые затрудняют работу. Однако успех иногородних застройщиков в Северной столице во многом объясняется доброжелательным отношением к ним со стороны городской администрации. «Сегодня можно видеть, как петербургские власти всячески стараются поддерживать благоприятный инвестиционный климат, а подведомственные органы обеспечивают прозрачные и понятные условия развития строительных проектов. Это позволяет столичным застройщикам быстро адаптироваться и учитывать локальную специфику», — отмечает он.
Говоря о столичных лидерах, эксперты называют «ПИК», ФСК, Glorax, а также компанию «Самолет», которая получила в свой портфель почти 8 млн потенциальных «квадратов», завершив сделку по приобретению «СПб Реновации». Также к освоению петербургской агломерации недавно приступила ГК «А101» — лидер Новой Москвы по объему предложения, — объявившая о намерении вложить в проекты на территории Ленинградской области 300 млрд рублей.
Эксперты подсчитали, что столичные застройщики с января 2022 года вдвое увеличили объем предложений в петербургском регионе: из 97 новостроек, стартовавших год назад, каждая седьмая реализуются под брендами московских компаний. Самый большой вклад в обозначенный пул недвижимости делает ГК «ПИК» — 1,6 тыс. лотов, четверть из которых приходится на ЖК «Витебский парк» во Фрунзенском районе. Второе и третье место делят «Самолет» и ФСК: у каждой выставлено на витрину по 1,2 тыс. лотов.
Примечательно, что конкуренция за покупателя заставляет девелоперов не только учиться друг у друга, но и искать новые решения и делать проекты все более интересными. Эксперты отмечают: любая успешная девелоперская компания, думающая о долгосрочном развитии своего бизнеса, обязательно поглядывает на московский рынок или даже уже строит планы по выходу на него. В свою очередь, московские застройщики по этим же причинам приходят на рынок Северной столицы. Поэтому, отвечая на вопрос, для кого Москва остается родным регионом, а кто предпочитает сегодня строить именно в Петербурге, управляющий партнер STENOY Илья Фролов отметил, что девелоперам всегда комфортнее работать там, где все бизнес-процессы хорошо отлажены. «Для кого-то это Москва, а кому-то комфортнее работать в Питере», — считает он.