Лидер — Геленджик. Средняя доходность краткосрочной аренды превышает 25%

Аналитики сравнили доходность от вклада, долгосрочной и посуточной аренды в 74 городах России. В 32 городах оказалась выгоднее краткосрочная аренда, в 28 — вклады, а в 14 — долгосрочная аренда.

Специалисты выяснили, на какую доходность от вторичной квартиры площадью 35 кв. м может рассчитывать потенциальный инвестор, если данную недвижимость сдать в аренду (посуточную или долгосрочную) либо продать, а средства с продажи квартиры положить на долгосрочный вклад.

Для этого аналитики вычислили предполагаемую доходность по каждому способу инвестирования в 74 городах России за год (июнь 2024 года — июнь 2025 года), отметив наиболее прибыльный вариант для каждого города. На основе полученных результатов в Домклик составили рейтинги городов-лидеров по доходности от кратко- и долгосрочной аренды, а также вкладов.

Посуточная аренда — прибыльная инвестиция в крупных и туристических городах

Краткосрочная аренда стала наиболее прибыльной инвестицией в большинстве городов-миллионников и туристических городах. Лидером по доходности стал Геленджик — по итогам года сдача квартиры посуточно принесла доходность на уровне 42,5%.

Черноморский город-курорт занял первое место и по размеру чистого дохода (после уплаты налогов) от посуточной аренды: более 2,4 млн рублей, что больше, чем у Москвы (около 2,1 млн рублей) и Сочи (2 млн рублей). При сохранении высокого спроса на морской отдых и росте цен на жильё квартира в Геленджике окупится менее чем за 2,5 года. На втором и третьем местах — Казань (31,2%) и Санкт-Петербург (30,3%). Эти города сочетают статус деловых центров с высокой туристической привлекательностью. В Казани краткосрочная аренда позволила заработать более 1,5 млн в год, а в Санкт-Петербурге — около 1,8 млн рублей (доход указан после уплаты налогов).

Доходность в Калининграде, Уфе и Сочи варьировалась в пределах 27-28%, а в Пятигорске превысила 26%. В Екатеринбурге и Нижнем Новгороде посуточная аренда приносит более 25% доходности, или около 950 тысяч — 1 млн рублей чистого дохода. В Туапсе и Зеленоградске на посуточной аренде можно получить 24,4% и 23,4% доходности, что выражается в 1,1-1,4 млн рублей.

Хотя посуточная аренда в Москве приносит более 2 млн рублей, ее доходность на 22% ниже, чем в других городах-миллионниках. Причиной сравнительно невысокой доходности квартиры в Москве стала стоимость вторичного жилья (более 9,6 млн рублей) — наиболее высокая в России. В Казани и Санкт-Петербурге доходность выше из-за сопоставимой прибыли, но меньшей стоимости жилья.

Доходность от посуточной аренды в крупных и курортных городах составила в среднем 25,2%. На это повлиял и рост стоимости вторичного жилья, который также учитывается в расчётах. В миллионниках и курортных городах готовые квартиры подорожали за год на 6%, однако в Геленджике этот показатель составил более 20%, а в других курортах Краснодарского и Ставропольского края — от 7 до 11%. Среди крупных городов наибольший рост стоимости квартиры как актива зафиксирован в Уфе (12,9%) и Нижнем Новгороде (10,1%).

Столь высокая доходность возможна для квартир с высоким потенциалом для сдачи в посуточную аренду. Обычно это жильё с современным ремонтом, расположенное в туристических, исторических либо деловых районах.

В итоговый рейтинг не попали некоторые миллионники (Красноярск, Новосибирск, Волгоград, Пермь) и крупные города (Владивосток, Иркутск), где разница между краткосрочной и долгосрочной арендой минимальна (1-2%). Более того, с учётом дополнительных расходов, чаще возникающих при сдаче квартиры на 2-3 дня, в этих городах посуточная аренда может оказаться и вовсе менее выгодной.

Вклады: доход в условиях снижения стоимости жилья

В городах, где стоимость жилья по итогам года снизилась, а туристический поток невысокий, наиболее прибыльной инвестицией стал бы вклад средств, полученных от продажи жилья.

В целом вклады стали наиболее прибыльной инвестицией в 28 городах, среди которых города-миллионники Омск, Челябинск и Самара, а также столицы нефтяных регионов ХМАО и ЯНАО — Ханты-Мансийск и Салехард.

Из-за фиксированных ставок доходность по вкладам незначительно варьируется — в пределах 0,6 п.п. Наибольшая доходность отмечена в Астрахани и Пензе (по 12,7%), а наименьшая — в Салехарде (12,1%). При этом в Салехарде вклад принесет самый высокий чистый доход — 755 тысяч рублей.

Стоит отметить, что в таких городах, как Саратов, Тверь, Омск, Тула и Салехард, доходность от вклада незначительно превышает доходность от долгосрочной аренды (на 1-1,5%). В этих городах долгосрочная аренда сохраняет конкурентоспособность, особенно если квартира обладает потенциальной востребованностью на рынке.

Под доходностью понимается отношение полученного дохода к изначальной сумме вклада (стоимости квартиры на момент продажи). Для расчетов сумма от продажи квартиры (после уплаты пошлин) равняется вкладу. По вкладам взяты ставки ЦБ по долгосрочным вкладам (12 месяцев) в июне 2024 года. Доходность и доход в рублях приведены с учетом уплаты налога.

Долгосрочная аренда по-прежнему конкурентоспособна

Долгосрочная аренда приносит сравнительно высокий доход в промышленных городах, а также городах с нестабильным спросом на туризм.

Под доходностью понимается отношение полученного дохода за год к изначальной стоимости актива — квартиры. Доход в рублях указан после уплаты налога (4%) по ставке для самозанятых.

Наибольшую доходность долгосрочная аренда может принести в Орле (30,5%), Майкопе (28,1%) и Ижевске (25,5%). От тройки лидеров немного отстают Курган (23,6%), Чита (20,5%) и Киров (19,8%). В этих городах выросла и стоимость жилья — более чем на 10% — что, соответственно, отразилось и на потенциальной доходности от долгосрочной аренды.

В Комсомольске-на-Амуре доходность составила 17,2%. В Липецке и Муроме показатели практически идентичны — 16,8% и 16,7%, как и в Ульяновске (16,1%) и Улан-Удэ (15,9%).

Замыкают данный рейтинг Йошкар-Ола (15,1%) и Магадан (14,6%). Хотя Магадан и занимает последнее место в процентном отношении, по чистому доходу от долгосрочной аренды (665,6 тысяч рублей) этот город уступает лишь Майкопу (879,3 тысяч рублей) и Чите (около 795 тысяч рублей).

Как считали аналитики

Для каждого способа инвестирования аналитики сначала рассчитали потенциальный доход за год — под этим понимается сумма после налогов — а затем и доходность. В свою очередь, доходность — это отношение полученного дохода за год (с июня 2024 по июнь 2025) к стоимости квартиры на июнь 2024 года.

Для посуточной аренды аналитики взяли медианные ставки посуточной аренды в день по городам. Далее было рассчитано фактическое количество месяцев, в течение которых квартира может быть занята (в зависимости от туристической привлекательности и бизнес-активности населенного пункта). На основе этих данных аналитики посчитали потенциальный доход от посуточной аренды с учетом налога на самозанятость 4%.

Доход по долгосрочной аренде считался как средневзвешенная ставка аренды в месяц на июнь 2024 года, умноженная на 12 месяцев, с учетом налога 4%.

Для квартир, сдававшихся в кратко- либо долгосрочную аренду, учитывался такой параметр как изменение стоимости самой квартиры в качестве актива за год (динамика стоимости с июня 2024 по июнь 2025). Недвижимость может расти и падать в цене, что отражается и на ее общей стоимости.

Для вкладов подразумевалось, что сумма вклада — это доход с продажи вторичной квартиры, положенный в банк на 12 месяцев под 13,4% годовых. По вкладам взяты ставки ЦБ по долгосрочным вкладам, актуальные на июнь 2024 года. Доходность в процентах и доход в рублях приведены с учетом уплаты налога, поэтому реальная доходность по вкладам немного ниже.

Стоимость квартиры вычислялась по сделкам. Сначала аналитики вычислили медианную стоимость кв. м вторичной квартиры в 74 городах России на июнь 2024 года, а потом умножили получившиеся значения на 35 кв. м — типовую площадь готовой квартиры. Так же сделали, чтобы рассчитать цены за июнь 2025 года.