Волгоградская ловушка: как предприниматели потеряли собственность в борьбе с администрацией
В Волгограде произошла история, достойная пера Гоголя и сценария для Netflix. Здесь, чтобы построить дом, нужно пройти не только технические согласования, но и квест по выживанию среди бюрократических ловушек, судебных парадоксов и откровенного саботажа. Главные герои этой драмы — предприниматели Саргис Мачкалян и Седа Акопян, которые рискнули купить недостроенное здание, арендовать землю у города и, как им казалось, честно довести проект до конца. Но в Волгограде, видимо, честность — не гарантия успеха, а, скорее, повод для новых испытаний.
Врождённая бюрократическая мина
Итак, всё начинается со сделки, которая на первый взгляд кажется обычной: гр. Кочарян в ходе аукциона покупает недостроенный объект у администрации, а затем перепродает предпринимателям Мачкалян и Акопян, землю оформляют в аренду на три года для достройки и введения здания в эксплуатацию. Вот только участок — 808 квадратных метров, а само здание занимает 600,3, при этом все официальные документы показывают, что здание изначально построено на участке 1128 квадратных метров. Процент застройки составляет 74,3 % при разрешённых 50 %. То есть, по градостроительным нормам, строить здесь невозможно без специального разрешения на отклонение от параметров. С самого старта предприниматели попадают в бюрократическую ловушку, от которой зависит весь их проект. Забегая вперёд, отметим, что объект продаёт сама администрация с формулировкой «для завершения строительства» и этому завершению сама же препятствует.
Добросовестность — не аргумент для местных властей
Несмотря на «врождённый дефект», Мачкалян и Акопян не сдаются. Они вкладывают средства: перекрывают крышу, проводят электричество, остекляют окна, проводят экспертизы, получают техусловия на подключение к сетям, разрабатывают проект реконструкции здания в многоквартирный дом. Даже по части благоустройства идут навстречу городу, получив разрешение использовать соседний участок для парковки и озеленения. Казалось бы, пример для учебников: бизнес работает, город получает благо. Но в Волгограде это — начало бед.
Центральный районный суд — формальность превыше всего
В 2023 году предприниматели подают заявление на разрешение отклониться от параметров. Администрация тянет время, проводит публичные слушания, которые рекомендуют отказать. Важно отметить, что по закону на основании одних лишь публичных слушаний отказывать в отклонении от допустимых параметров нельзя, однако вопреки букве закона появляется Постановление № 507 — отказ, не мотивированный, без ссылок на конкретные нормы закона. Предприниматели идут в Центральный районный суд Волгограда, надеясь на справедливость.
«Администрация отказала? Да, отказала. Основания? Ну, слушания прошли, комиссия порекомендовала отказать — значит, отказ законен», — резюмирует суд.
«Но ведь в отказе нет ни одной ссылки на закон, ни одного конкретного нарушения! Как мы должны понять, где мы ошиблись?» — пытаются возразить предприниматели.
Суд лишь пожимает плечами: «Администрация действует в рамках своих полномочий. Всё по процедуре».
Занавес. Первый акт — поражение бизнеса, победа бюрократии.
По словам предпринимателей, на одном из первых заседаний Центрального районного суда представитель истца настаивал, что прежде, чем строить, предприниматели «должны были подготовить документы как положено и получить разрешение на строительство». Ответчики указывали в ответ, что без предварительного отклонения от предельных параметров подача на разрешение в принципе невозможна, и подчёркивали: целый год ушёл лишь на оспаривание немотивированного отказа.
Волгоградский областной суд — проблеск разума
Апелляция — единственный шанс вырваться из замкнутого круга. В областном суде атмосфера меняется: судьи читают документы и сопоставляют факты. Примечательно, что истцы в данном заседании не присутствуют. Несмотря на это, судьи выносят определение в пользу Мачкалян и Акопян:
«…постановление от 26 мая 2023 года № 507 не мотивировано, не содержит указаний на положение пункта 2.9.2 Регламента, предусматривающего основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги, а также ссылки на допущенные нарушения и конкретные нормы права, которые не были соблюдены заявителями, на конкретные причины, по которым заявителям отказано в предоставлении испрашиваемого разрешения, что не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения».
Областной суд отменяет решение районного суда и обязывает администрацию рассмотреть заявление предпринимателей заново, теперь уже по-человечески и по закону.
Для Мачкаляна и Акопян это — победа. Казалось бы, теперь чиновники не смогут отвертеться.
«Итальянская забастовка» администрации
Но чиновники — мастера затяжной бюрократической войны. Они не спешат выполнять решение суда, тянут время, а когда наконец выносят новое постановление, снова отказывают предпринимателям! Теперь причина уже не просто «нет», а «у вас парковочных мест не хватает».
Оказывается, пока предприниматели воюют за разрешение, администрация решает сыграть в молчанку: тот самый соседний участок, который разрешили благоустраивать, вдруг исчезает. Чиновники проводят новое межевание, не уведомляют бизнесменов и отдают землю другим лицам. Парковка, лавочки, клумбы — всё, что должно было стать частью проекта, испаряется. И тут же администрация выносит новый отказ: теперь, мол, парковочных мест нет, а значит, стройка невозможна. Круг замкнулся, бюрократический абсурд достиг апогея.
«Но ведь вы сами разрешили нам благоустраивать соседний участок, а потом отдали его другим! Как мы могли сделать парковку?»
«Извините, но теперь участок не ваш. Мы не можем учесть его при рассмотрении вашего заявления», — отвечает администрация, словно играя в шахматы, где пешки меняют цвет прямо на доске.
Судебная волокита продолжается, предприниматели снова готовят жалобы, пытаются доказать, что их права нарушены не просто формально, а системно — с умыслом.
Так как для завершения строительства любого объекта на указанном участке нужно либо отклониться от допустимых параметров, либо прибавить земли, предприниматели оказываются зажаты как в клещах. Даже крыльцо теперь оказывается на чужой территории. По словам Мачкалян и Акопян, после «успешного» межевания к ним приходили новые собственники и предлагали купить землю.
В ходе слушаний подчёркивалось, что градостроительный план предусматривает для спорного участка 28 допустимых видов использования, один из которых — многоквартирный дом. Представитель истца, интересуясь выбором застройщика, указывал, что можно было бы реализовать объект коммунально-бытового назначения (ЖКХ), на что ответчики обращали внимание: по сути, любой вариант упрётся в предельные параметры и необходимость отклонения. По материалам процесса в Красноармейском суде, исследовавшим соответствующие выводы, отмечалось, что даже объект ЖКХ без отклонения возвести невозможно.
Главная битва: Красноармейский районный суд
После всех этих манёвров приходит время главного сражения — иска администрации об изъятии объекта. Здесь судья ведёт процесс с холодным спокойствием, будто читает лекцию по юридическому формализму.
«Срок аренды истёк, объект не достроен, иск подан в срок. По закону имущество подлежит изъятию», — слышат ответчики.
Предприниматели отчаянно пытаются донести до суда: «Но ведь причина, по которой мы не успели достроить, — в незаконных действиях самой администрации! Это не просто наша вина, это результат бюрократической войны, подтверждённый областным судом!»
Судья кивает, признаёт, что областной суд действительно установил незаконность действий администрации, но, по её мнению, этого недостаточно, чтобы признать, что именно эти действия стали причиной срыва сроков. Бремя доказывания лежит на самих пострадавших бизнесменах.
Всё, финал: объект изымают, предприниматели лишаются права на продление аренды, а администрация торжествует, получив улучшенное здание — по закону и с чистой совестью.
По аудиопротоколу заседания апелляционной инстанции по изъятию (аудиозапись № 4479 от 04.06.2025, 09:50) председательствующий методично уточнял у представителя истца, возможно ли в текущих границах и параметрах участка реализовать строительство; в ответ последовала ссылка на дефицит парковочных мест. Суд обратил внимание на практический аспект: если объект приобретёт условный «Иванов», что он будет делать в отсутствие парковок? Представитель ответил: «Не знаю, я не архитектор». На вопрос суда, почему площадь участка изменилась с 1128 до 808 кв. м, представитель пояснить не смог. При этом прозвучала ключевая реплика судьи, адресованная истцу: «Большие дяди принимали решение, а вы за них ответственность несёте?» Суд также акцентировал, что без выделения дополнительной территории завершение строительства фактически невозможно; чёткая позиция истца о дальнейшей судьбе объекта при сохранении текущих параметров представлена не была.
Юридическая ловушка, двойные стандарты и экономический мотив
Волгоградская «ловушка для инвесторов» работает безотказно. Чтобы строить — нужен договор аренды. Чтобы продлить аренду — нужно строить. Но если администрация не даёт разрешение, стройка невозможна, а срок аренды истекает. Тогда чиновники быстро подают иск, аренду не продлевают, объект забирают. Кто стал новым пользователем смежного участка? Почему межевание провели тайно? Документы молчат, а город получает здание с новым проектом и улучшениями — на халяву.
Администрация Волгограда строит свою позицию на формальной неуязвимости: договор истёк, строительство не завершено, закон позволяет изъять, иск подан вовремя. Но за этим фасадом скрывается реальность, где чиновники сами создают проблемы, а потом используют их как повод для изъятия объекта. Участок был дефектным с самого начала, разрешение получить невозможно без отклонения, а отклонение — без доброй воли администрации, которой, как выяснилось, не существует. Предприниматели вложили деньги, улучшили объект, а теперь их обвиняют в неисполнении обязательств. Классика жанра: кто виноват? Конечно, бизнес.
В законе сказано, что если арендатор за три года не может достроить объект, то администрация имеет право изъять здание и реализовать его с торгов, но не обязана. А в суде представитель администрации путается в понимании: «обязан» или «имеет право» город забирать недвижимость.
«О чём вы думали, когда покупали объект?» — спрашивает она у предпринимателей. «Но мы ведь покупали его у вас, а у вас целый штат юристов!»
В апелляции поднимались и практические вопросы: если завершение проекта невозможно в рамках текущих параметров, на каком основании предполагается реализация объекта с торгов и кому фактически может быть продан актив, на котором «ничего нельзя сделать» без дополнительного земельного ресурса или отклонения? Эти вопросы, по словам потерпевших, оставались без внятных ответов со стороны истца.
Судебная драма и системная проблема
Самое удивительное — как суды разных инстанций трактуют одни и те же документы. Областной суд говорит: «Администрация нарушила права предпринимателей, отказ был незаконным». Районный суд отвечает: «Ну и что? Всё равно не доказано, что это мешало строить». Как будто между ними — параллельные реальности, где закон и справедливость существуют независимо друг от друга.
В результате судебного марафона предприниматели получают главную награду: опыт, который можно смело записывать в учебники по выживанию в российской бюрократии. Они доказали незаконность отказа, но всё равно проиграли из-за формальной логики суда первой инстанции. Администрация же, несмотря на установленное нарушение, получила желаемое.
Волгоградский суд — это место, где даже победа выглядит как поражение, а закон служит не справедливости, а процедуре. Здесь каждый следующий шаг — как новый уровень в игре, где правила меняются на ходу, а главный приз всегда достаётся тому, кто умеет играть на стороне бюрократии.
Надежда на справедливость
28 августа эта абсурдная история получит шанс на пересмотр: решение об изъятии объекта будет рассматривать 4-й кассационный суд общей юрисдикции в Краснодаре. Наши журналисты обязательно будут на этом заседании — чтобы лично увидеть, услышать и зафиксировать, как высший суд реагирует на все бюрократические кульбиты, описанные в нашем расследовании.
Интрига проста: заметит ли кассация ту самую картину, где формальности превзошли здравый смысл, а закон превратился в парадокс? Узнает ли суд, как легко в Волгограде превращают бизнес в мишень для изъятия, а инвестора — в вечного виноватого?
Мы надеемся, что на этот раз абсурд будет назван абсурдом, а справедливость — восстановлена. В любом случае, мы увидим всё своими глазами и непременно расскажем об этом нашим читателям. Следите за развитием событий — финал этой истории будет громким, обещаем!