Срок до сдачи дома — первый транш (период нулевых платежей) по ипотеке. По условиям программы, он не может длиться более 3-х лет. После сдачи застройщиком объекта стартует второй транш. С этого момента платежи по ипотеке станут начисляться согласно договору, то есть в полном объеме.
Условия программы:
- первоначальный взнос в 15-20% от стоимости покупаемого жилья;
- максимальный лимит в 12 млн руб. для обеих столиц и в 6 млн руб. для регионов;
- период кредитования до 30 лет;
- выдача кредита в два/три транша, первый из которых обычно составляет всего 100 руб., а последний выдается заемщику незадолго до ввода дома в эксплуатацию;
- ежемесячный платеж до сдачи в 1 руб. (некоторые застройщики увеличивают до 100 руб., но предложение всё равно именуется ипотекой за один рубль);
- после сдачи ЖК ряд девелоперов обещает скорректировать ежемесячный платеж в рамках выбранной ипотечной программы, учитывая господдержку, семейную или IT-ипотеку;
- заемщиком может выступить гражданин РФ возрастом от 18 до 75 лет с общим стажем работы от года, не менее трех месяцев из которого на последнем месте.
Плюсы ипотеки за рубль
- Выгодна тем, кто снимает жилье, пока строится приобретернное. Аренда квартиры плюс ипотечные платежи — серьезная финансовая нагрузка для большинства граждан.
- Благодаря первому траншу с платежом в 1 рубль у заемщика есть время продать прежнее жилье с уже взятой ипотекой.
- Интересный вариант для тех, кто покупает жилье для инвестиций. Пока дом не введен в эксплуатацию, владелец квартиры не тратится на платежи по ипотеке. В дальнейшем платежи будет покрывать доход от аренды.
- Под эту программу подходят все виды льготных ипотек: семейная, IT-ипотека и т.д..
Минусы ипотеки за рубль
Первый важный недостаток этой программы — клиент гораздо легче принимает решение взять ипотеку, может сделать это на эмоциях, ведь в ближайшее время платежей не будет. Отсутствие ежемесячных платежей существенно снижает реальное представление о будущей финансовой нагрузке на заемщика.
В результате во время второго транша по ипотеке есть риск обнаружить неспособность и неготовность нести это финансовое бремя. Размер минимального первого взноса выше, чем при других программах ипотечного кредитования, — не менее 15 %.
Стоит отметить, что Центробанк РФ рассмотрит вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски «нестандартных» практик.
«Мы планируем рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам», — отметили в Центробанке РФ.
В частности, регулятор планирует повысить, вплоть до 50%, уровень резервирования для банков по ипотечным кредитам, полная стоимость которых существенно ниже рыночной, говорится в релизе, опубликованном на сайте регулятора.
«В качестве первоочередного механизма планируется повысить уровень резервирования — вплоть до 50% по кредитам, полная стоимость которых существенно ниже рыночного значения», — отметили в Центробанке РФ.
Главным эффектом от ограничительных мер, предложенных Центробанком РФ, станет снижение банками предложений кредитов с низким первоначальным взносом.
«Первый ожидаемый эффект – значительное сокращение предложений ипотеки с низким первоначальным взносом, менее 20% стоимости объекта. Затем можно будет наблюдать среднее повышение ставок, поскольку при прочих равных банки будут более ограничены в выдачах. Наконец, на более длинном горизонте, возможно, также будет наблюдаться некоторое сокращение срочности ипотечных кредитов», — заявил РИА Новости управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Он также отметил, что повышение надбавок к риск-весам ипотечных кредитов вполне логично, и, возможно, его следовало провести еще раньше, чтобы противодействовать ухудшению структуры долговой нагрузки населения при неблагоприятной динамике реальных доходов. Это также нужно было сделать в целях сдерживания необоснованного роста цен на первичном рынке посредством ограничения спроса.
Кроме ограничения рисков самих банков-кредиторов, одна из целей – стабилизация динамики цен на жилую недвижимость, которая в последние годы оторвалась от объективных факторов. Но одно лишь повышение надбавок может не оказать желаемого эффекта.
«Практика показала, что динамика цен очень сильно зависит от действия льготных ипотечных программ, которые пока сохраняются, пусть и с менее привлекательными для заемщиков условиями. Кроме того, требуется комплексная посткризисная стабилизация финансового рынка и расширение спектра инвестиционных инструментов, доступных физлицам при текущих инфраструктурных ограничениях, чтобы недвижимость не рассматривалась как единственный надежный объект инвестиций с адекватной доходностью», — заявил Юрий Беликов.
Ранее стало известно о том, что Центробанк РФ решил повысить с 1 мая надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Согласно сообщению регулятора, эта мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков: повышение надбавок поможет купировать риски пузыря на рынке недвижимости.
Отметим, что согласно данным агентства Frank Media, которое проанализировало сайты 30 застройщиков и нашло предложения об околонулевой ипотеки у 25 застройщиков.
«Можно взять ипотеку со ставкой 0,01% и ни в чем себе не отказывать. С минимальными платежами в месяц целых два года. Ипотеку с такими условиями можно оформить на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%», — гласит реклама на сайте застройщика «Самолет».
Она же обещает, что 95% заявок на такую ипотеку получают одобрение банка. Ипотечный калькулятор на странице программы фокусирует внимание посетителя исключительно на «переплате» (процентах за пользование кредитов), которая будет меньше, чем при оформлении ипотеки с господдержкой. При этом для расчета обоих вариантов автоматически калькулятор применяет одинаковую стоимость квартиры.
В ходе общения с менеджером компании выяснилось, что ставка 0,01% от МКБ уже не действует, но можно взять кредит со ставкой 2% на весь срок в банке «Открытие» или 1% на первые два года в банке «Санкт-Петербург», — отмечают во Frank Media.
Самый главный минус — с подобными «околонулевыми» программами застройщики стараются быстрее продать неликвидные объекты или очень дорогие жилые комплексы, завысив итоговую цену жилья. Некоторые строительные компания рассчитывают на очень импульсивных покупателей, которые хотят сэкономить на многолетних платежах солидных размеров. Главное в этом случае — взвесить все за и против. Не получится ли так, что с программой «ипотека за рубль» люди будут приобретать квартиры в «муравейниках» без инфраструктуры.
Заинтересовавшимся ипотекой за один рубль нужно оценивать свои финансовые возможности в средне- и даже долгосрочной перспективе и ответственно подходить к выбору застройщика, чтобы тот реализовал обещанное на практике.
Будет ли эта программа пользоваться популярностью среди россиян и будет ли подстраиваться под потребности участников рынка — покажет лишь время.
В октябре 2022 года российские строительные компании начали предлагать новый вид ипотеки — «за рубль», которая рассчитана лишь на новостройки. Это траншевый жидлищных кредит, по которому заемщик платит ежемесячный символический платеж в 1 рубль (у некоторых банков он в пределах 100 рублей). Естественно, не в течение всего срока кредитования, а только тот период, пока застройщик не достроит жилой объект, где клиент приобрел квартиру.