Вопрос на засыпку: как обзавестись собственным жильём в Севастополе?
Севастополь как российский город имеет схожие тенденции с остальными населёнными пунктами в части строительства индивидуального жилья, но в то же время стоит обособленно.Его особый статус - город федерального значения - говорит сам за себя. Считается, что уровень жизни здесь выше, чем в других регионах, поэтому сюда едут, чтобы остаться навсегда.
Но это всё общие фразы, лишь официальная статистика немного даёт ориентиры в туманном прогнозе жизни, ставя сигнальные точки мест, где ею можно наслаждаться. Но многие ли ей интересуются, или в основном довольствуются слухами?
В исследовании, которое проводил Финансовый университет при правительстве РФ в 2022 году, приняли участие города с населением свыше 250 тыс. человек.
Мониторинг показал, что по итогам 2022 года лучшие субъекты России по качеству жизни это:
Москва;
Сочи;
Грозный;
Санкт-Петербург
Нижневартовск;
Калининград;
Тюмень;
Владикавказ;
Мурманск;
Череповец.
Исследование проводилось по 15 критериям – Севастополь попал в список городов лидеров по доступности недвижимости, состоянию экологии и склонности к миграции.
Севастополь на 25 месте рейтинга
На самом деле хвастаться особо нечем, так как 25 место для города федерального значения – шаг назад.
Доступность жилой недвижимости для севастопольцев также остаётся проблематикой дискуссионной, от того, что строительные компании из кожи вон лезут, чтобы построить качественное жильё, доступнее оно не становится.
Для кого строят?
Когда-то Севастополь был городом моряков и рыбаков, а теперь в приоритете рынки и ярмарки, а также движение нестационарных торговых объектов по периметру и законам, который знает только департамент сельского хозяйства. Во всяком случае, новости на эту тему являются наиболее обсуждаемыми.
Может, у нас предприниматели и самозанятые самые богатые? Налоговики точно знают все цифры – во всяком случае, к ним поступают сведения относительно продажи и покупки недвижимости, когда имущество регистрируется в Севреестре.
Теперь Севастополь, как и все российские города, является плательщиком налога на недвижимость, а значит налоговая в курсе происходящих событий и внимательно следит, кто стал богаче.
Но, судя по тому количеству проблем, с которыми предпринимателя обращаются к властям, вряд ли бизнесмены Севастополя массово скупают квартиры? Может, это бюджетники, военные или безработные? Кто вообще сегодня в состоянии позволить приобрести квартиру стоимостью от 5 млн рублей?
Скорее всего, это та категория граждан, которая решила улучшить свои жилищные условия, и, продав старую квартиру, в ипотеку покупают новую. А также граждане, которые покупают летние квартиры, проживая на материке.
Так что же покупали в 2022 году севастопольцы?
В первом квартале 2022 года ежемесячно реализовывалось от 7% (в январе) до 8% (в марте) находящихся на продаже квартир первичного сектора. Наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры – денег на большие брать негде, не все в космос летают и работают в газпроме.
Средняя цена квадратного метра в севастопольских новостройках на май 2023 года составляет 147 368 руб. за кв.м.
Динамика стоимости квадратного метра в новостройках Севастополя.
Эксперты отмечают тенденцию снижения стоимости квадратного метра в севастопольских новостройках, но что это даёт потребителям?
Только осознание того, что, образно говоря, луну стало лучше видно, так как тучи рассеялись?
Самая недорогая квартира сегодня в новостройке продаётся в Нахимовском районе Севастополя.
1-комнатная квартира за 3 млн 900 тыс. руб.
Район вполне обжитой, но достаточно удалённый от центра, но для молодой семьи просто идеальный вариант.
Однако таких предложений немного, и в основном надо иметь не меньше 4, 5 млн рублей, чтобы было комфортно жить, не втягиваясь в ипотечную кабалу.
Минстрой будет строить, а кто станет покупать?
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин беспокоится, что удержать планку по вводу жилья, как это было в 2022 году, дальше будет сложнее.
В 2022 году в России было введено 102, 7 млн кв.м, а что будет дальше – никто не знает, считает Хуснуллин.
В Севастополе в прошлом году почти в два раза увеличилась доля вводимого многоквартирного жилья. Если в 2021 году было введено 75 тысяч кв. м., то в 2022 году – уже 132 тысячи кв. м. - а кто будет покупать?
Какие риски по выполнению плана ввода жилья?
«Рост благосостояния населения, у населения доходы должны быть. Это главный фактор. И регулирующий фактор — ипотека», — отметил вице-премьер.
«Для развития жилищного строительства важно поддерживать ипотеку, поэтому были продлены и расширены льготные программы. При этом рыночные ставки по ипотеке выросли, отметил вице-премьер. «Когда человек считает, что взял ипотеку и за 15 лет выплатил двойную стоимость квартиры, то он задумается — брать ли ее.
Плюс, когда какая-то нестабильная экономическая ситуация, люди откладывают принятие решения о долгосрочных вложениях. Поэтому я вижу риски для следующего года. Этот год мы выполним»,- считает Хуснуллин.
Сказано всё правильно, так как у человека должна быть цель, но её достижение может превратиться в квест на десятилетия, когда надо будет во всём себе отказывать, чтобы заработали банки.
Сейчас в России действует несколько льготных ипотечных программ, которые субсидирует правительство. Самые распространенные — ипотека на новостройки под 8% и семейная ипотека под 6% годовых. Также есть сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2% и льготная ипотека для жителей новых регионов под 2%. Специальная программа предусмотрена для IТ-специалистов, ставка по ней не превышает 5% годовых.
Помимо этого, региональные власти могут запускать собственные льготные программы.
Несмотря на это, в целом по стране «выдача ипотечных кредитов в 2022 году сократилась в отношении год к году (по количеству выданных кредитов на 21%, по совокупному объему на 10%). При этом наибольшее замедление наблюдается на первичном рынке, где количество выданных кредитов сократилось на 30%. Эффективная ипотечная ставка сократилась до 3,68%, что на 2,32 п.п. ниже, чем за октябрь 2021 года, и на 0,4 п.п. ниже, чем средняя ставка в июле/августе 2022 года.
Ужесточаются требования к заемщикам со стороны кредитных организаций. Так, Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), с первоначальным взносом до 10%.
Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика. Сами банки пересмотрели свои риск-модели, и за период с октября по декабрь рост отказов по ипотечным сделкам составил 27%. В сентябре ипотечные сделки для лиц мужского пола в возрасте от 20 до 55 лет не выдавались» (аналитика Делового журнала «Инвест-Форсайт»).
Вопрос справедливости никто не поднимает, так как никому не хочется бороться с ветряными мельницами. Просто надо искать возможность стабильного заработка, чтобы банки поверили и дали ипотеку – так думают целеустремлённые люди, и роют землю в надежде преуспеть. Пессимисты всю жизнь живут с родителями.
В 2022 году, согласно данным Центробанка, севастопольцам было выдано ипотечных кредитов на сумму 466 млн руб. Для сравнения: первое место в рейтинге регионов по сумме выданных ипотечных кредитов в январе 2023 года заняла Москва с показателем 34,8 млрд руб. Второе место у Московской области (21,6 млрд руб.), на третьей позиции — Краснодарский край (15,5 млрд руб.)., на четвёртом месте — Санкт-Петербург (14,6 млрд руб.), а замыкает первую пятерку Тюменская область (13,8 млрд руб.).
Цифры говорят сами за себя – где платят, там и покупают.
Хождение по мукам
Когда говорят о проблемах застройщиков и банков, то трудности потенциальных заёмщиков ставятся на последнее место. Где брать деньги на первый взнос — никто не говорит. Хочешь жить – умей вертеться, видимо, этот опосредованно экономический лозунг должен быть ориентиром?
Между тем, именно население является наиболее уязвимым звеном в пирамиде жилищной политики.
Что это за экономический колосс на глиняных ногах, когда банки пухнут от денег, застройщики конкурируют активами и предложениями, а те, ради кого, собственно, это всё делается, не могут дотянуться до желаемого, тем самым создавая угрозу для всего этого предприятия?
И что даёт статус федерального города для обычного жителя Севастополя?
Возможно, кто-то знает ответ, но разговорами сыт не будешь – надо удовлетворять базовые потребности: голод, сон, жажду, инстинктивное половое влечение, размножение. Есть уже хорошая шутка, что главной нашей физиологической потребностью является интернет...
Таким образом, в настоящий момент жилищный вопрос для севастопольцев остаётся тем самым запретным плодом, который находится на недостижимой высоте.
Возможно, региональные власти создадут закон для севастопольцев, позволяющий брать беспроцентный кредит для молодых семей, которые родились и постоянно живут в Севастополе? Это будет существенным фактором поддержки севастопольцев, которые будут понимать, что федеральный статус – это не пустой звук, а реальный законодательный стимул для того, чтобы не уезжать из Севастополя на заработки в другие регионы.
Говорят, что мечты сбываются…