Mónica, contra el fondo buitre por el seguro de impago de alquiler: "Son 1.000 euros, pero hay que hacerles frente"

Cuando Mónica se separó, decidió comenzar una nueva vida en Madrid. Al principio, tuvo que compartir piso. Después, se fue a Parla. En la jungla inmobiliaria que es la Comunidad, en 2015 consiguió un alquiler asequible en una promoción de viviendas levantadas sobre suelo público con una concesión administrativa a Nestar, entonces Azora, uno de los mayores fondos buitre del país. “Eran para colectivos vulnerables”, explica. Tenía 45 años y cobraba unos 1.000 euros al mes.

En los pliegos de condiciones había una serie de requisitos económicos, pero algunas cuestiones se quedaban fuera. A la hora de firmar el contrato con la concesionaria, Mónica se percató de algunas clausulas que ya entonces consideraba abusivas. “En ese momento, son lentejas. O lo tomas o lo dejas”, explica. Ante la perspectiva de una renta por debajo de mercado, gracias a la propiedad pública, asumió todas las condiciones impuestas por el fondo, entre las que se encontraban un seguro de impago de 10,55 euros al mes.

Este miércoles, Mónica recibió un correo electrónico de su abogado, con una sentencia, pionera en Madrid, en la que un juzgado reconocía la nulidad de esa clausula y obligaba a la empresa a devolverle los importes satisfechos hasta la fecha. “Son 1.000 euros, que me dan para pagar las costas. Si recurren, acabaré perdiendo dinero, pero prefiero pagarle al abogado que al fondo buitre. Son una macroestructura y nosotros no somos nada, pero hay que hacerles frente. No se pueden encontrar el camino allanado, mientras los poderes públicos miran para otro lado. No se puede permitir”, reivindica.

Mónica, que trabaja como administrativa, decidió demandar a la empresa tras un tiempo de hostigamiento inmobiliario. Su contrato terminaba a los cinco años, pero los pliegos establecían renovaciones automáticas, con un aumento del alquiler limitado. “Me plantearon una subida de más del 30%, sin posibilidad de negociación, así que no se firmó la prórroga porque no llegamos a un acuerdo. Me amenazaron con el desahucio y fuimos al juzgado. En la vista dijeron que querían negociar e, in extremis, se avinieron a lo que yo venía demandando desde el principio”, explica.

El conflicto no quedó ahí. “Me han seguido mandando burofaxes y me incluyeron en la Asnef —un fichero de morosos— por una deuda de algo más de 100 euros que no reconozco y que no me detallan, pero que acabé pagando”, dice Mónica. Harta de la situación, demandó a Nestar: “Después de la demanda injustificada de desahucio y ante la pasividad del Ayuntamiento, que conoce perfectamente la problemática, lo único que te queda es pedir amparo a los Tribunales”, explica, consciente de que “normalmente, acudir a los juzgados impone”: “Yo no me amedrento, no voy a ser su punching ball. Tengo trabajo y un sueldo fijo, dentro de la media, pero hay gente que no tiene los recursos o la capacidad personal para hacerlo”.

“La sentencia es importante porque declara el seguro de impago ilegal”, explica el abogado que ha llevado el caso, Javier Rubio Gil, del Centro de Asesoría y Estudios Sociales, muy vinculado a las grandes batallas judiciales por el derecho a la vivienda en Madrid. La imposición de este pago a los inquilinos, indica, “es una práctica muy extendida, sobre todo entre grandes tenedores de vivienda, que se dedican a la contratación en masa del alquiler, con contratos en los que no se negocia nada”. “Yo no tengo la póliza y no me cubre absolutamente nada. Estoy pagando el seguro que cubre su riesgo”, insiste Mónica.

En su sentencia, el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Parla considera que la cláusula que obliga al inquilino a abonar el seguro de impago “vulnera los derechos reconocidos legislativamente porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro contratado por el arrendador y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador, quebrando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes de una relación contractual”. Y añade: “no hay constancia en autos de los términos del contrato de seguro vinculado al contrato de arrendamiento cuya cuota sufraga la arrendataria”.

Esta es la segunda sentencia de la que se tiene constancia que declara nula una cláusula de este tipo. En 2023, el Sindicat de Llogateres de Catalunya y el Colectivo Ronda ya consiguieron que un juzgado de Barcelona revirtiera las intenciones de Azora en este sentido, al considerar que la legislación “en ningún caso dispone o establece la posibilidad de exigir o cuando menos de repercutir los gastos que puedan generar medidas que garantice la solvencia del arrendatario”. Porque “el arrendador dispone de mecanismos que permitan consultar (la solvencia) con carácter previo”. Cualquiera que haya buscado piso en alquiler en los últimos tiempos conoce los requisitos: avales, contrato de trabajo, ingresos por encima de una determinada cantidad, mes de fianza.

"Poco a poco se va avalando la ilegalidad de esta clausula, lo que nos hace pensar que podría tener los días contados"

Javier Rubio Gil — Abogado

“Poco a poco se va avalando la ilegalidad de esta clausula, lo que nos hace pensar que podría tener los días contados”, confía Rubio Gil. “Estamos poniendo piedras en la construcción del derecho a la vivienda”, dice. Y es que esta sentencia puede llevar a otros vecinos, como Mónica, a reclamar la devolución de estos pagos impuestos y abusivos. “Ya nos han escrito varias personas interesándose”, indica el abogado.

“Un éxito colectivo”

Mónica, por su parte, vive esta sentencia como “un éxito colectivo, no propio”. “Lo más grande es que se pueda extrapolar a otras personas en esta situación, a los cientos y cientos de familias que viven en concesiones administrativas como esta y a todas aquellas personas que no tienen las herramientas necesarias para emprender este proceso”, reivindica.

En este camino, Mónica ha lamentado la falta de apoyo del Ayuntamiento de Parla, propietario de la promoción, de la que es superficiario durante 75 años el fondo, al que acusa de “inacción”. “Aún sabiendo los atropellos”, denuncia. “Los pliegos regulan la renta y la duración de los contratos, pero no este tipo de clausulas, que quedaban a lo que la empresa concesionaria redactara en los contratos. Se podrían haber especificado mucho más las condiciones. Además, los ayuntamientos tienen competencias de asesoramiento e información y la Comunidad de Madrid, en materia sancionadora, por lo que podría promover que se eliminen esas clausulas”, indica Rubio Gil.

La sentencia se pronuncia también sobre otras clausulas, aunque no con la misma contundencia. Sobre la renuncia al derecho de adquisición preferente, que permitiría a Mónica adquirir la vivienda si la propiedad decide venderla. La cuestión en este caso es que el fondo buitre no es el propietario de la promoción, sino el superficiario. “Se trata de una cuestión que excede del ámbito de contratación del arrendador”, indica el escrito. “Lo correcto sería informar de que (Nestar) es superficiario y que no cabe derecho de adquisición preferente, pero no se puede renunciar a algo que no existe”, explica el abogado. La clave aquí está en que esa hipotética renuncia podría hacerse valer si en el futuro el consistorio vende los pisos.

Además, el juzgado aclara que la clausula que permite al arrendador “el acceso a la vivienda y anejos, a fin de comprobar el estado de funcionamiento de cualquier servicio y/o realización de reparaciones necesarias a cargo del arrendador”, no puede interpretarse “en el sentido de que el arrendador pueda acceder de manera habitual a la vivienda” porque esto “desvirtúa los términos concretos del fragmento de la cláusula que la demandante impugna”.