Murió la Ley de Alquileres: por qué ahora es más fácil acceder a una vivienda, según este informe
El escenario inmobiliario en la Argentina es uno de los que más cambios sufrió desde la llegada de Javier Milei al poder: desde la derogación de la Ley de Alquileres con el DNU 70/2023 hasta el resurgimiento de los créditos hipotecarios, hoy el contexto es totalmente novedoso.
Al respecto, un nuevo informe de la Universidad Torcuato Di Tella analizó el impacto de la regulación estatal sobre el mercado de alquileres entre el 2020, año en que la famosa Ley de Alquileres fue aprobada por la gestión del expresidente Alberto Fernández, hasta el cierre del 2023, cuando Milei la derogó a través del "Mega DNU" 70/2023.
En principio, esta norma tenía como objetivo cuidar el bolsillo de los inquilinos con dos puntos clave: la actualización anual del precio de los alquileres en base a un índice que consideraba la inflación y el avance de los salarios (Índice de Contratos de Locación - ICL) y los contratos a tres años.
Sin embargo, con la fuerte disparada de la inflación en los últimos años (1,146% en el período 2020-2023), el "congelamiento" de precios durante un año y la imposibilidad de acceder a la casa propia por la falta de créditos y los bajos ingresos generó una verdadera crisis de oferta y demanda que disparó los precios por las pocas opciones disponibles en el mercado y las condiciones de incertidumbre para alquilar.
Frente a este escenario, la derogación de la Ley de Alquileres que Milei dispuso ni bien asumió el pasado diciembre desreguló el mercado y aumentó la cantidad de propiedades en alquiler con contratos libres, aunque los valores aún se mantienen muy altos en contraste con el salario promedio.
Ahora, los nuevos contratos se definen libremente, sin reglas establecidas por el Estado: generalmente, el valor del alquiler se suele actualizar en base al mismo ICL que utilizaba la normativa antigua, aunque cada tres o cuatro meses. Además, los contratos se firman entre uno y tres años, dependiendo de cada oferta.
En paralelo, los bancos revivieron los créditos hipotecarios UVA para la compra de propiedades y son muchos los inquilinos que están consultando por esta opción, dado que, en ciertos casos, las cuotas de estos préstamos no distan tanto de un alquiler mensual.
En este escenario, el Centro de Evaluación de Políticas basadas en Evidencia (CEPE) de la Di Tella analizó el impacto en el tiempo de la ya derogada Ley de Alquileres entre el 2020 y el 2023: sus conclusiones.
Murió la Ley de Alquileres: cuál fue su impacto en los últimos años
A poco menos de un año de la derogación de la Ley de Alquileres a manos de Javier Milei, un nuevo estudio realizado el Centro de Evaluación de Políticas basadas en Evidencia (CEPE) de la Universidad Torcuato Di Tella analizó cómo esta norma impactó en el mercado inmobiliario argentino durante su vigencia, entre el 2020 y el 2023.
En un contexto donde la inflación alcanzó un 211,4% en 2023 y un total de 1146% en los casi tres años en los que estuvo vigente la Ley de Alquileres, el estudio -el cual aún no se publicó en su totalidad- revela que esta regulación y el control de alquileres fueron clave en la distorsión del mercado inmobiliario en la Argentina en dicho período.
Según los especialistas de Di Tella, la alta inflación "prácticamente paralizó el mercado de hipotecas" y créditos para la compra de viviendas (representando menos del 0,5% del PBI), lo que aumentó la cantidad de individuos en busca de alquileres.
Sin embargo, tan solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), las regulaciones inmobiliarias impuestas entre el 2020 y el 2023 llevaron a una caída del 21,3% en la oferta de viviendas para renta y, en consecuencia, generaron una verdadera crisis de oferta y demanda.
El estudio también aborda el impacto de los alquileres temporarios, que suelen ser considerados como un factor distorsivo en el mercado, en esta crisis.
Sin embargo, concluyen que su efecto fue mínimo: estos solo contribuyeron con una reducción del 1,5% en la disponibilidad de alquileres a largo plazo en cuatro años, lo que contrasta fuertemente con las distorsiones provocadas por la Ley de Alquileres y la situación del mercado crediticio.
Así, los efectos de esta norma ya derogada fueron claros: la oferta de viviendas en alquiler se redujo drásticamente, los precios subieron para compensar la inflación y muchos propietarios decidieron vender sus inmuebles. Sin embargo, tras la derogación de la ley, destacan que se observa un proceso de normalización en el mercado.