Что ждет рынок Урала без льготной ипотеки? Мнения экспертов

Игроки рынка недвижимости в России с тревогой следят за ситуацией вокруг льготной ипотеки под 7%. Программа рассчитана до конца 2022 года, и пока федеральное правительство не намерено продлевать ее.

По мнению экспертов ЦИАН, переход от льготной ипотеки к рыночной (под 10,5–11%) невыгоден большинству заемщиков, поскольку увеличит на треть сумму ежемесячных выплат, поставив их фактически на грань разорения.

Для Свердловской области и Екатеринбурга тема особенно актуальна. По данным Уральского банка Сбербанка России, за январь-октябрь текущего года жители Среднего Урала только по "Семейной" ипотеке оформили кредитов на общую сумму 10 миллиардов рублей. А ипотека под 7% на конференции Единого ресурса застройщиков была названа ключевым драйвером продаж на рынке новостроек.

Не приведет ли отказ от льготной ипотеки к тотальному обвалу продаж квартир и, как следствие, стагнации стройки в регионе? Есть ли у банков и застройщиков какие-либо инструменты страховки на случай такого сценария? С этим вопросом "Уралинформбюро" обратилось к ведущим экономистам, экспертам рынка недвижимости и банковской сферы.

На конференции ЕРЗ в Екатеринбурге эксперты рынка назвали льготную ипотеку ключевым драйвером продаж новостроек

Зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин:

– Думаю, льготная ипотека в 2023 году останется, но станет более адресной. И тезис о разорении заемщиков тут не работает. Ежемесячный взнос заемщика в ипотечном кредите – производная от трех параметров: суммы кредита, срока его погашения и процентной ставки. Если ставка вырастет, заемщики, скорее всего, будут брать меньшие суммы и на более долгий срок. Кроме того, если льготной ипотеки не будет, заемщики, вероятно, переориентируются на вторичный рынок. Безусловно, это вызовет снижение продаж на рынке новостроек, что потребует корректировки цены квадратного метра, скорее всего, в форме скидок, и структуры квартир в новых домах. Думаю, рынок достаточно быстро адаптируется к отсутствию льготной ипотеки, если это действительно произойдет.

Директор Института стратегического планирования и финансового анализа УрГЭУ-СИНХ Максим Марамыгин:

– Начнем с того, что рынок ипотеки уже начал проседать, и будет проседать дальше, несмотря на наличие льготной ипотеки. Ведь, помимо льгот, играет роль и такой фактор, как позитивный взгляд на перспективу. Ипотека – не кредит на телефон или куртку, которые нужны сейчас, а через год эти вещи можно поменять на более новые. Это "длинная покупка", требующая позитивной перспективы на доход, а народ сегодня смотрит в будущее с некоторым беспокойством. И если льготная ипотека уйдет – а она во многом держала рынок и стимулировала население на покупку новостроек – просядет, скорее всего, не только "первичка", но и вторичный рынок. В Москве цены уже упали на 30%, в Екатеринбурге рынок почти не отреагировал, но если льготную ипотеку отменят, Екатеринбург подхватит общероссийскую тенденцию, и цены на недвижимость пойдут вниз. И это уже в 2023 году может стать стимулом для нового роста ипотечного кредитования, потому что люди, увидев, что недвижимость подешевела, опять пойдут ее покупать.

Ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

– Конечно, отмена льготной ипотеки приведет к сокращению продаж, здесь каких-то иных вариантов нет. Провал по продажам в начале следующего года вполне прогнозируемый, вопрос в том, насколько этот процесс будет длительным, будут ли предложены какие-либо варианты дополнительных стимулов для рынка новостроек.

На мой взгляд, главная проблема здесь даже не в том, что программа отменяется, а в том, что у участников рынка, продавцов и покупателей, нет четкого понимания стратегии развития рынка жилья и рынка ипотечного кредитования. Льготная программа строится не как инструмент долгосрочного развития, а как "пожарная" мера, которая к тому же постоянно корректируется.

Рынок держат в неведении до последнего момента: вроде бы, льготную ипотеку отменят, а может быть, и не отменят – общая логика рассуждений последнего времени. Для всех участников рынка было бы проще иметь четкую и внятную информацию по инструментарию ипотечного стимулирования на следующие 2-3 года. И если бы в начале или даже середине 2022 года правительством было четко сказано: "Ни при каких условиях льготная программа продлеваться не будет", - застройщики просто заложили бы в планы меньше проектов. А сейчас получается неразбериха, которая ни застройщикам, ни покупателям не нужна.

Независимый инвестиционный советник Виктор Немихин:

– Опасения, что продажи рухнут, не беспочвенные, их высказывал ранее даже Центробанк, когда отменял "бесплатную" ипотеку (с нулевой ставкой. – Прим. ред.). Сегодня ситуация на российском рынке недвижимости очень похожа на ту, что сложилась на рынке недвижимости США в 2008 году: доходы населения, мягко говоря, не растут, зато растут цены, и получается дисбаланс. И если не обеспечить рынку "мягкую посадку", можем получить нечто похожее на американский кризис рынка недвижимости 2008 года.

На мой взгляд, это было довольно ошибочное решение – сделать льготную ипотеку "для всех", чтобы поддержать строительный сектор. Цены от этого только выросли, сейчас эту проблему приходится разгребать. Ситуация такая, что рынку придется "пройти между Сциллой и Харибдой". С одной стороны, если полностью отменить льготную ипотеку, могут существенно обрушиться продажи недвижимости, а за ними и строительная сфера, которая у нас выступает в роли "мультипликатора", поскольку на нее завязаны очень многие отрасли. С другой стороны, льготная ипотека если и отменится, то не полностью: останутся определенные категории населения, для которых она останется доступна. Если Минфин и Центробанк договорятся в этом смысле – это и будет одним из вариантов "мягкой посадки".

Генеральный директор ГК "Центр недвижимости "Северная казна" Татьяна Деменок:

– Льготная ипотека играет решающую роль для первичного рынка не только в нашем регионе, но и в большинстве других, поскольку является ключевым драйвером спроса на новостройки. Конечно, отказ от нее нанесет серьезный урон продажам, повлияет на маржинальность проектов и, вероятнее всего, вызовет уход с рынка ряда игроков строительного сектора.

В настоящее время мы уже наблюдаем картину резкого сокращения новых проектов и продаж на первичном рынке. Непоследовательность, непредсказуемость, иногда спешка и отсутствие постоянности в решениях властных структур влечет за собой непонимание реального сектора, какие действия следует предпринимать в создавшейся ситуации. Но мы живем в таких реалиях не один десяток лет и научились принимать вызовы такими, какие они есть.

Поэтому застройщикам, банкам и другим участникам рынка сейчас придется рассчитывать не только на программы государства (я имею в виду "Семейную" и "Дальневосточную" ипотеки, новые ипотечные программы на вторичное жилье, ипотеку для военных, жилищные сертификаты и так далее), но и предлагать рынку свои "доморощенные" продукты, которые будут востребованы.

Поэтому предполагать, что рынок обрушится на 30 или 50% - нет, такая вероятность близится к нулю. Скорее всего, застройщики будут предлагать новые варианты условий по покупке, новые продукты на рынке жилья, новые инструменты продаж. А учитывая, что строительный сектор является локомотивом нашей экономики, больше чем уверена: государство через короткий промежуток времени предложит новые варианты поддержки строительного сектора.

Подготовил Евгений СУСОРОВ