Юрист Силантьев рассказал, как не нарваться на неприятные сюрпризы при покупке квартиры

Покупка недвижимости — процесс волнительный и требующий большой ответственности. Ведь порой вместе с квартирой новому собственнику может достаться и вал проблем в виде клопов, тараканов, блох, соседей-дебоширов, коллекторов, огромных затрат на ремонт. В беседе с ФАН юрист, эксперт по вопросам недвижимости Алексей Силантьев рассказал, как не нарваться на неприятные сюрпризы при покупке жилья.

Если покупатель не является экспертом в области недвижимости, то, по мнению Алексея Силантьева, при покупке квартиры лучше не экономить и обратиться к специалистам за помощью. Если этого сделать не удается, эксперт рекомендует проводить все сделки только через нотариуса, даже те, которые можно провести и без его участия в простой письменной форме.

«Последние несколько лет нотариальный договор имеет доказательную силу в суде, просто так признать его недействительным, как раньше, уже нельзя. Раньше можно было заявить в суде, что в договоре, к примеру, фальшивая подпись или условия, указанные в договоре, не соответствуют действительности и проводилась экспертиза. По сути не было разницы между нотариальным договором и простой письменной формой», — объяснил собеседник ФАН.

Таким образом, по словам юриста, чтобы покупателю защититься от юридических проблем, суд должен признать его добросовестным выгодоприобретателем. А нотариальный договор, отметил Силантьев, наиважнейшее тому доказательство в случае возникновения судебного спора.

В добросовестность покупателя, по словам эксперта, входит проверка личности продавца, а также необходимых для сделки документов. Поэтому Алексей Силантьев рекомендует лично заказывать всевозможные выписки и справки.

«Важно всегда помнить, что сейчас прекрасная полиграфия и даже государственные органы не сразу могут распознать фальшивые документы. А подделать справку о регистрации, разные выписки в бумажном виде — вообще элементарно. Они сейчас не выдаются на защищенной гербовой бумаге, как это было раньше. Так что не стоит лениться, а лично проверять документы во избежание фальсификации. Если нет на это времени, то следует нанять доверенное лицо — постороннее и независимое», — рекомендовал специалист.

Кроме того, юрист обратил внимание на то, что после получения документов, их подлинность можно проверить в органах, выдавших бумаги, или посмотреть на сайте соответствующих ведомств. Стоит также добавить, что при обращении к нотариусу, большинство документов он заказывает сам. Это снимает необходимость проверять бумаги лично.

Обязательно перед покупкой недвижимости важно провести ее осмотр. Кроме того, Алексей Силантьев рекомендует обращать внимание на психологическое состояние продавца, его семьи и окружающих. В поведении можно увидеть напряжение или волнение людей, что может сказать о скрытых проблемах продаваемого помещения.

«Раньше это даже больше помогало, чем проверка тех же документов, ведь 20 лет назад не всегда было возможным удостовериться в подлинности бумаг. Когда приходит семья, бабушки, дедушки, собаки, кошки, вы все это видите — это прекрасно. Здесь было бы правильнее узнать о проблемах, к примеру, с клопами, тараканами и прочим. А дальше вы с этими проблемами либо соглашаетесь и проводите, допустим, дезинсекцию, либо нет. Здесь проблема не в том, что вы покупаете квартиру с тараканами или клопами, проблема в том, что вы либо знаете, либо нет об этих проблемах. Это же касается и судебных обременений, коллекторов. Проблема состоит в том, что вы покупаете квартиру с таким вот неприятным сюрпризом», — обратил внимание эксперт.

Также юрист отметил, что нередко сделки проходят сознательно, то есть «проблемная» недвижимость продается с большой скидкой. Подразумевается, что эти проблемы переходят на покупателя, и он с ними согласен бороться самостоятельно.

Проблема с шумными соседями, пожалуй, одна из самых серьезных при покупке недвижимости. Но, по мнению Алексея Силантьева, к сожалению, как такового решения она не имеет. Также как нет решения проблемы проверки шумоизоляции квартиры.

«Разумный человек понимает, для проверки помещения на шумоизоляцию, необходимо провести натурные испытания. То есть надо сходить к соседям, запустить музыку, произвести замеры на слух или с помощью специальной аппаратуры. Только в этом случае можно получить точные данные по шумоизоляции. Другого способа не существует», — отметил эксперт.

По сути, речь идет о лотерее. Редко кто из продавцов скажет, что рядом живет неспокойный сосед, ведь такую квартиру вряд ли можно будет продать.

«Тревожным звоночком будет, если назначен показ квартиры, но его переносят», — обратил внимание специалист.

Конечно, можно посетить соседей. Кстати, по словам юриста, мало кто применяет этот способ проверки из-за лени или стеснения. Но и он не так надежен. Никогда не узнаешь, какой человек в жизни. Сегодня он может быть спокоен и учтив, а в другой раз будет буйным.

«Соседи — это самый рискованный момент при покупке квартиры. Они, как в коммуналке, могут поменяться. Кто-то переехал, кто-то продал. Последнее время я все чаще встречаю людей, которые хотят квартиру только на последнем этаже. Над вами никого нет. Шумоизоляция пола, стен делается, а изолировать потолок очень сложно. Так вы получаете квартиру с минимально возможным шумом, если грамотно сделать ремонт. Все выводы по изоляции потолка сводятся к одному: знал бы заранее результат — не стал бы заморачиваться. Поэтому, последний этаж — бесценный», — заключил эксперт по недвижимости.

Ранее сообщалось, что рынок жилья в 2023 году будет дешеветь. Глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что квартиры постепенно подешевеют до 30% от максимумов весны 2022 года.