«Надо всадить побольше метров, потому что участок золотой». Почему московские жилые дома становятся все выше и выше

Жилые дома Москвы из года в год растут вверх. В 187 жилых комплексах, которые строятся сейчас в столице, высота большинства корпусов — от 14 до 29 этажей. А 39 процентов строящегося жилья приходится на высотки от 30 этажей и больше. Партнер бюро «Остоженка», в прошлом — главный архитектор Института Генплана Москвы Андрей Гнездилов объяснил «Мосленте», почему новые ЖК неудержимо растут ввысь, как это связано с ценой земли под застройку, московским транспортом, грунтами и современной системой кредитования. Ниже — его монолог. Почему растет этажность жилых домов Москвы Почему это происходит — вопрос не творческий, а рыночный. Этажность диктуется необходимыми метрами, которые надо всадить в этот участок. А надо всадить много метров, потому что участок очень дорогой, золотой он. И нужно это сделать сегодня, потому что люди спрашивают квартиры и хотят приехать уже сейчас. А что будет завтра — неизвестно. Существует довольно-таки высокий сиюминутный спрос. Никакие фьючерсы (вид контракта, при котором продавец обязуется поставить покупателю товар или актив по оговоренной сумме в установленный срок, — прим. «Мосленты») в данной обстановке не работают. Хотя есть компании, которые продолжают заниматься такими исследованиями и вложениями в будущее. Но в целом ситуация — с довольно коротким горизонтом планирования, поэтому надо брать сегодня, буквально сейчас, и как можно больше. По этой же причине — такой высокий спрос. Жилой комплекс похож на вагон поезда Ситуацию можно сравнить с покупкой билета СВ. Есть много богатых людей, которые билет на поезд покупают в самом дорогом вагоне и едут там иногда в одиночестве. А когда надо срочно уехать, они соглашаются на место в любом вагоне. Когда надо уезжать сегодня и сейчас, люди в поезд набиваются до отказа, а кто не уместился, едут на крышах. Эффект скученности жилых комплексов свидетельствует о двух вещах. Во-первых, о высоком спросе на жилье в целом и о высокой цене. Потому что есть мгновенный, очень большой спрос, но мало участков. Как бы мало вагонов, понимаете? А надо, чтобы все в них влезли. Поэтому получается такой «общий вагон». Маленькие квартиры и большое население на маленьком же участке, где надо построить много метров. Дома вырастают вверх, получается высотное строительство. Нет специальной творческой задачи — построить доминанты, ориентиры в городе. Существуют, конечно, очень богатые организации, которые думают о таких параметрах, как этажность, высотность с точки зрения престижа. Но основная причина роста количества жилых высоток в Москве — спрос и высокая цена на землю. Молодежь любит повыше Всегда у человека есть выбор. Он может не покупать квартиру в высотном доме. Но люди их там покупают. Чем мотивирован спрос на высотки? Молодежь любит повыше. А кто-то считает, что это ребячество, и люди солидные не будут жить выше определенного этажа, просто потому что удобнее быть со своей семьей на участке в один гектар. Так что к этому явлению есть два диаметрально противоположных подхода. Этажность можно считать диаграммой спроса. По-моему, плотность населения, которая при такой высотной застройке возникает, противоречит представлениям о приличном качестве жизни. Много людей, общий вагон. А «пассажиры первого класса» обычно живут в других объектах. Хотя есть исключения. Мы знаем, что небоскребы «Сити» — престижные объекты. И самые дорогие квартиры в них — самые верхние. Там действительно живут люди, которые собой очень гордятся, хотят быть выше всех, смотрят на всю Москву с самого верха. И когда они едут по городу, то издалека видят свою квартиру. Это тоже, наверное, греет их самолюбие. И все же этого самолюбия во всей истории — небольшой процент, в основном мотивация экономическая. О количестве купленных квартир в московских ЖК Насчет того, как все эти квартиры в высотках покупаются, информация не всегда достоверна, и мы не знаем, какой процент из построенного куплен. Очень противоречиво, и я не знаю, чему верить. Тут надо исследовать не предложение, а реальный объем продаж, но во всех компаниях эти цифры закрыты. Из Росреестра можно узнать о зарегистрированных правах на собственность. Но, с другой стороны, я по работе в бюро «Остоженка» знаю, что зарегистрированные квартиры необязательно обитаемы. Их могут купить, но оставить стоять пустыми. Про китайский опыт Вы видели съемку, где в наши дни в Китае взрывом кладут огромный район построенных многоэтажек? Случается, что их просто разрушают из-за отсутствия спроса, когда они не востребованы. Перед Новым годом эти кадры облетели интернет. Снесли целый микрорайон, построенные башни этажей по 30. Пугающая плотность одинаковых, однообразных и очень скучных домов. Там ничего не было куплено, поэтому здания уничтожили. У такого строительства есть инерция. Кажется, что все купят, «пипл хавает». Оказывается, нет. Люди по какой-то причине не хотят покупать построенное жилье. Видимо, цена не соответствует. Или люди понимают, что нереально жить в таком каменном лесу. Про район Некрасовка, московское метро и МЦД В каких-то районах Москвы новостройки раскупают лучше, в каких-то — хуже. Например, Некрасовка распродана. Я знаю, с чем это связано. Когда в Институте Генплана работал, эта Некрасовка лежала на столе в виде чертежей и тоже вызывала кучу вопросов. Казалось, что это выброшенные деньги, пока не построили метро. Как только оно появилось, сразу все полетело. Потому что транспортная обеспеченность и транспортная доступность — ключи к развитию такой застройки. Когда вблизи локации появляется станция рельсового общественного транспорта, спрос на нее резко возрастает. Думаете, почему строятся и метро, и МЦД-3, и МЦД-4? Чтобы обеспечить транспортной связанностью как можно большее количество территорий, большую площадь города. Близость станции, желательно метро, конечно, — это один из параметров формулы успеха проекта. А МЦД играют сейчас роль метро. Так что развитие городского рельсового транспорта — прямой путь к капитализации территории. Это определенного рода гарантия, что возведенная поблизости жилая недвижимость продастся. Часто вопрос о том, когда будет построена та или другая станция, — один из краеугольных у застройщика. Когда планы строительства станций становятся известны, территория в радиусе нескольких километров дорожает. Вырастают в цене и участки под строительство, которые моментально осваиваются. Это все — один организм, единое целое. Про Новую Москву Формула плотности отображает не только плотность людей или квадратных метров жилплощади на гектар, но и плотности предложения работы и услуг, развлечений. Этот показатель в расчете на квадратный километр с приближением к центру растет в геометрической прогрессии. Новая Москва всегда будет отставать. Посмотрите на план Москвы. Концентрация всего транспорта — это как паутина, сплетенная пауком, она имеет центр и расходящиеся лучи. В таком городе с уменьшением радиуса в той же самой геометрической прогрессии растет концентрация. Чем больше радиус, тем больше разреженность, тем меньше обеспеченности инфраструктурой. Новая Москва постоянно догоняет, но неуклонно следует за развитием этой самой инфраструктуры. А пока ее нет, мы можем говорить только о неосвоенной территории. Про паршивые грунты, «Сити» и Манхэттен Да, у нас нет такой сейсмической активности, как, например, в Токио, но высотное строительство все равно очень дорогое. Все потому что грунты у нас довольно паршивые. В Москве много карстовых пустот, так как в составе грунтов-оснований здесь немало известняков. Есть неблагоприятные породы, которые вынуждают ставить глубокие сваи. «Москва-Сити» построен на очень плохих грунтах. А Манхэттен, например, весь стоит на граните — одно удовольствие строить, только надо просверлить. А у нас — известняки, глины, супеси. Даже песков не так много, больше всяких глин и глин с песком. Это плохо для строительства, так что каждая высотка обходится очень дорого. Так высоко у нас не потому, что нет сейсмики, а потому что сейчас есть возможность так строить. В любом случае цена недвижимости в разы перекрывает все затраты на строительство. Речь идет о марже не в 10 и 20 процентов, а в 100-200. Вообще, это закрытые цифры, никто вам никогда не скажет, сколько он заработал. О старой и современной схемах продажи квартир До введения эскроу-счетов (трехсторонний договор по которому банк выплачивает застройщику деньги покупателя, когда застройщик выполнил условия договора. С 1 июля 2019 года квартиры в новых ЖК Москвы продаются только через эскроу-счета — прим. «Мосленты») большинство застройщиков строили на деньги пайщиков. Я тоже так квартиру строил, это был огромный риск. В любой момент застройщик мог исчезнуть с твоими деньгами. В то время квартиры начинали продавать на этапе первого ковша котлована. А сейчас по-другому все делается, банки дают кредиты. Насколько я знаю, никто из застройщиков на свои деньги не строит, только на банковские. Свои средства не должны подвергаться риску. О покупке квартиры в кредит Для тех, кто теперь покупает квартиру в кредит, это долгая история, зачастую на десятилетия. Но во всем мире — то же самое. Есть у меня друзья, которые еще в 1991 году переехали в Израиль и вот только выплатили ипотеку. А взяли они ее в 1992 году. Везде сейчас все строится по ипотечным договорам, потому что нет у людей таких денег в кармане. И, конечно, они влезают в эту кабалу — банковские кредиты, страховые договора. У нас это не так распространено, а во всем мире страховые компании обычно по договору выполняют все работы в помещениях. Вплоть до замены выключателя и розетки. В целом вся эта система с кредитованием населения под покупку квартир хорошо стабилизирует общество. Почему, вы думаете, в Америке среди полицейских такая низкая коррупция? Потому что они все кредитованы, и гарантом выступает полицейское управление. У них квартиры, машины, вторые дома — все на кредиты. И они понимают, будешь плохо себя вести, все потеряешь. Так что такие инструменты отлично работают на обеспечение общественного порядка. И да, ты сидишь на этом крючке, но у тебя есть преимущество — ты не откладываешь свою жизнь. Ты уже сегодня живешь в собственной квартире.